香港传真 | 上车这件事 长实50亿安达臣道宅地如何兼顾盈利和房屋供应

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在这里，购房和居民收入之间存在着严重的差距。公众呼吁政府增加对住房建设的参与，使买不起私人建筑的家庭也有机会购买自己的住房。

于是，仿新加波HDB公寓的港人第一登机平台被提出。2017年，林正曾表示，在上任后的短期内，不排除从现有的土地清单中选择一两个私人住宅区，试行港人第一套居者有其屋计划，帮助中产阶级家庭解决自置居所问题。

5月19日，根据香港地政总署的公告，长江集团以每平方英尺4，546港元的底价，以49.51亿港元购得观塘安达臣道一幅土地。

这片土地是香港人购买第一个汽车站台的第二块土地。为回应居者有其屋计划，政府对居者有其屋单位的面积、间距和数目有一系列的要求。其中，不少于1000个家庭的房屋必须是房屋所有权单位，这些房屋将以市场价格的20%出售。

对香港人来说，首次购买越多越好。对开发商来说，香港人的首购项目也意味着支持政府，承担更多的社会责任。

常实中标49.51亿港元

观塘安达臣道的土地已于上星期五封闭，共收到九份标书。胜出的财团包括长江集团、华懋、嘉明集团、嘉华国际、中国海外和瑞士信贷。

5月19日，香港地政总署宣布，长江集团以每平方英尺4，546港元的底价，以49.51亿港元中标观塘安达臣道。

根据数据，该地块的土地面积为217，000平方英尺，可建造约109万平方英尺的纯住宅建筑。方化咨询评估高级总监梁培红早前指出，该项目将首次成为港人第二个置业项目。由于地势较高，预计建成后中高层建筑可欣赏海景。预计售价约为46亿至49亿港元，底价约为每平方英尺4200至4500港元。

换句话说，长实集团的中标价格接近市场估值的下限。尽管流行，开发商仍然感兴趣。但是，土地出让条件复杂，首套住房数量大，区域配套设施不足，投资大，各种不稳定因素和未来经济不稳定的影响都会影响开发商的投标。

在接受视点房地产新媒体采访时，莱坊执行董事林浩文指出，该区域部分土地已被转为公房，因此该区域公房比例过高，将影响未来私房的定价。商业和生活设施不足以及该地区的交通问题也是不利因素。

他预测，上述限制将对项目的定位和销售价格产生影响。总投资(包括建设成本等。)的售价约为90亿至95亿美元，完工后每英尺售价约为15，000美元，主要面向登机乘客和小型家庭。

观点房地产新媒体获悉，该地块是香港人第一个买车的地方的第二个地块。根据规划，该地块未来建成单位面积限制在250-500平方英尺。就公寓类型而言，其中20%必须是开放式公寓，25%为一居室，55%为两居室。

为响应自置居所计划，政府对自置居所单位的面积、间距和数目有一系列的要求。

具体来说，在发展商取得入伙纸后，政府会随机选择不少于1000个住宅单位作为首个住宅单位，包括200个开放式单位、250个一居室单位和550个两居室单位。

开发商必须以市场价格20%的折扣出售政府选定的第一套住房，出售对象的资格由政府规定。在与市场价格脱钩的同时，政府对首次申请人也有更严格的要求。

根据资料显示，首次申请人须符合以下条件:他们是在香港居住满7年的香港居民，从未在香港拥有住宅物业，入息在居者有其屋(“居屋”)白表申请人入息限额及资产限额加30%以内，以及资产不超过白表申请人资产限额加30%。在发展商出售居屋单位前，政府会参考当时居屋单位的有关限额，订定详细的资格准则。

同时，第一单位也有转让限制。业主不得在购买后的首五年内出售或出租其居屋单位。

首五年后，业主必须向政府缴付补价，才可在公开市场出售或出租单位。

政府发言人亦表示，政府希望以招标方式出售安达臣道的土地，并测试发展商兴建及出售居者有其屋单位的安排。政府会参考有关经验，检讨第一个试验计划的未来方向。

香港人是第一个上车的

香港的房屋问题是有目共睹的，而且越来越严重。

根据国际公共政策咨询机构demographia发布的2019年国际住房可负担性报告，1月20日，香港连续第10年位居最经济适用房价格城市之首，房价与家庭收入的中值比率从去年的20.9倍的历史高点略微下降至20.8倍。

这意味着普通香港家庭需要20.8年才能实现买房的梦想。

高房价影响的不仅仅是住房。香港不断上升的楼价和租金，不仅束缚了政府的思维和社会经济发展，也吞噬了工业发展，阻碍了新兴经济的发展，甚至引发了一系列社会问题。

香港政府一直致力解决房屋问题和增加土地供应。一位业内人士分析认为，总体思路是在两个方面:一是调整香港土地规划，大幅增加住房建设用地，增加公共住房供应；第二，降低公屋售价，让更多人买得起。？

林正在2017年提议，香港人应该购买第一个登机平台。2017年3月26日，林郑月娥在行政长官选举中当选为香港第五任行政长官。他的竞选纲领主要是帮助香港人购买自己的房子。房屋政策包括为香港人建造更多的第一居所停车场，以及重建五层的自置居所阶梯。

香港人的第一位寄宿平台主要帮助没有资格申请居屋而又买不起私人楼宇的中产家庭。香港人首次购车的特点是销售价格与市场价格脱钩，但转售限制相对较大，只卖给绿色或合格的白人。

当时，香港人首次购买登机托盘引起了广泛的讨论。很多人认为，尽管存在较大的转售限制，但首位车平台的低价位有望吸引大量夹心阶层的中产阶层人士申请购买，首位车平台的推出有望对中小型私人住宅市场产生一定影响。

不过，也有意见认为，面对高楼价和土地供应紧张，寻找足够土地兴建新的首置汽车平台将成为林郑月娥新政楼市的主要障碍。

在林正上任后的第一份施政报告中，他对这位首次在选举中作出承诺的港人作了更多的解释。

有必要建立一个中产阶级家庭能够负担得起的首次置业汽车平台，以便高收入家庭能够在私人房地产价格不断上涨的环境下重新燃起购买自己住房的希望。

林郑月娥指出，第一个汽车平台的土地来源是由私人发展商提供或由政府购买的土地，但不会吸引私人发展商以较低的地价参与。先从待售土地中寻找合适的土地是合适的，没有供给目标。当有足够的土地时，将推出更多的第一位登机平台，强调这不是一次性的政策。

她承诺，第一个汽车平台和土地供应的设计将提高透明度，并消除公众对政府和企业勾结的疑虑。

最初的构思是要求发展商透过土地契约条款进行混合发展，即除私人住宅单位外，还要设计、兴建和出售指定数目的居者有其屋单位。

施政报告指出，首次置业人士的资格是由特区政府规定的，即他们必须是在香港居住了7年，从未在香港置业的香港居民。按照现行标准，一个人每月的收入上限不超过34，000港元，一个家庭的月收入为52，000至68，000元。

根据当时政府提供的数据，相关收入群体约为55，000人。

许多房地产开发商，包括新鸿基地产、惠德丰、长江、九龙建业等。，表示有兴趣参与首个置业项目，并会研究卖地条款。

2019年初，由市区重建局推出的首个香港市民首个登机平台正式启动，以市价八折出售。建筑面积为11，692港元至13，969港元，单位面积由261呎至507呎不等，售价由314.2万港元至660.5万港元不等。

其中，有493个单位在两个环然一居，43个单位以外的第一次销售将出售的市场价格，收入可以接近开发成本。如果发行价为62%，URA将少收10亿元。

那么，在长江实业中标49.51亿港元的安达信家园，如何平衡利润和住房供应需求呢？据估计，约40%的项目面积仍可作为私人住房出售，低地价也有利于开发商获利。

林浩文说，这块土地有一个指标功能，这反映了开发商对发展的积极反应放在首位。我相信政府日后在出售一些合适的土地(例如东北发展区)时，会加入有关的第一条款，并利用私人发展商的力量，加快兴建公营房屋。

香港传真|房地产漫游和城市肖像。

来源：39科技网