观点直击 | 王晓松上任一年 股东追问新城如何创造更好回报

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5月19日下午，新城控股在其总部召开了2019年度股东大会。董事长王孝松会见了瞿德俊、关友东。

在例行完成报告的前半部分、投票和其他流程后，开始进入问答环节。和以前一样，王孝松主要负责回答。然而，这一次，有一个自我严肃的曲德俊在他身边，负责补充。

据现场股东介绍，60多名股东出席了会议。

2019年，新城控股累计签约销售额约为2708亿元，同比增长22.48%；营业收入858.47亿元，上市公司股东应占净利润126.54亿元，同比分别增长58.58%和20.61%；归属于母亲的净利润为14.74%，毛利率为32.64%。

尽管过去的一年对新城来说并不平静，但股东们似乎对王孝松给出的答案感到满意。

据出席会议的股东表示，在长达一小时的问答环节中，几乎没有提及有关去年数据的问题，而五岳广场、商业领域以及未来的征地速度成为讨论的焦点。

该股东表示，王孝松今年已经达到外界的基本预期。因此，人们很好奇将来他们能把新城镇带到哪里。

新城市更换了一年的教练

在过去，我80%和90%的精力都集中在公司的内部控制上，剩下的10%-20%是与政府和同行打交道。职位调动后，我的精力基本上变成了四六个，这是我一年来最大的感受。

据出席会议的股东表示，王孝松上任后，在公司的内容和管理体系上投入的精力较少，而在对外沟通上投入的精力较多。

通过这个话题，王孝松称赞了新城的管理:在过去，我遇到了一件事，只注意我应该做什么，并且做得正确；但是当角色改变时，你会发现你不需要关注事情本身，只要你用对了人，他们就能帮你解决这个问题。

2019年7月，在黑天鹅事件之后，新城迎来了一波人事变动。除了王孝松接任董事长之外，被外界誉为第一消防队长的曲德俊，也在同一时期担任新城发展的执行董事兼副董事长。

一年后，曲德俊被调任新城控股的联席总裁。

在一群老兵的帮助下，王孝松终于基本上把新城从黑天鹅的阴影中拉了出来。

然而，毕竟，新城市更换教练才一年，股东们对于王孝松能对新城市采取何种措施仍有疑问。

据报道，现场一位股东直接问王孝松:新城控股两三年后会是什么样子，能不能为我们创造更好的回报？

对此，王孝松没有直接回答，而是先谈了新城二十年来的发展经验。

王孝松说，新城习惯于在每个阶段思考未来十五年该做什么。现场股东介绍说，根据王孝松的总结，新城的前15年依赖于住宅开发。随着更严格的调控，虽然新城住宅开发的销售额很高，但利润率却在急剧下降。

因此，近年来，新城的利润和现金流的主要来源逐渐从住宅开发转变为包括住宅业务在内的商业开发。未来，收入和利润可能来自企业管理。

这个愿望是让新城成为一个百年老店，这是王孝松的原话。

获取更多土地和规模的问题

过去一年，新城控股新增土地储备72个，总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面价格2421.48元/平方米，商业综合体项目1443.75万平方米。

据现场股东介绍，新城2020年的投资策略已经发生了变化，采取了更多的土地，而不是拿错了土地。但根据提交股东大会的投资计划，新城2020年要求的投资额度为3000亿元，与上年持平。

在不增加预算的情况下占用更多的土地听起来很矛盾。

过去，当他们的地区公司想要获得项目时，他们首先想到的是从内部资源中支出，这也是最快的方式。与会股东表示，新城过去的对外投资更多依赖集团内部资源。今年，新城开始要求所有地区公司对项目进行创新投资。

据介绍，王孝松对所谓创新投资的解释是，他可以让别人帮你操作，帮你多投资或帮你找投资，目的是尽量减少总部的开支。

在这方面，王孝松打了个比方。未来，新城的总部将相当于天使投资者，如果地区公司想要获得支持，他们需要清楚地解释该项目的优势是什么。

尽管王孝松表示，这是为了迫使区域性公司提高运营能力，但一些股东认为，这也可能是新城确保资本流动性安全、应对未来各种不确定因素的一项措施。

王孝松还说，只有这样，我们才能用同样的资金获得比以前更多的土地。

不难看出，新城的发展战略仍然持谨慎态度。同样基于这种谨慎，王孝松为新城设定了负增长销售目标。

在之前的业绩会上，王孝松曾经说过:最初的销售目标和去年一样，但是考虑到疫情的影响，第一季度的影响在10%左右，所以全年的目标是2500亿元。

然而，王孝松并不认为这意味着新城将会萎缩，他说，2500亿元相对来说是中性的，就推动的商品价值和退化率而言。

根据股东报告，王孝松在股东大会上指出，目前房地产市场已经基本达到了一个上限。

例如，整个大蛋糕的顶部已经在那里，而小企业仍然花费1000亿元，并希望达到2000亿元。前20名希望进入前10名，前几名希望保持10%的增长率。但是这块蛋糕太大了，将来可能会慢慢缩水。

五岳广场天花板

在王孝松谈了自己对住房的看法后，鉴于越来越多的开发商涌入商业地产领域，一些股东问王孝松:你是否担心行业竞争日益激烈，五岳广场的天花板在哪里？

对此，王孝松表示，他不会太担心。

据现场股东称，在王孝松看来，商业和住宅开发之间有许多不同之处。如果一个开发者冲进这个领域，想要在一两年内迅速发展壮大，这无疑是一种冒险行为。

商业地产是一个非常系统的问题，这就是为什么新城从2009年开始涉足商业，并花了六年时间才得以迅速扩张。从王孝松的话中，我们可以看出他对新城的商业地产开发模式相当有信心。

基于这种信心，王孝松说，三四年后他可能会担心，因为每个人都已经吃掉了近年来应该吃掉的所有损失，并形成了自己的一套模型。到那时，竞争将比现在更加激烈。

因此，新城也希望规划出所有能在三四年内规划出来的项目。

话虽如此，他(王孝松)实际上非常谨慎。据股东透露，新城原本计划今年开设37个五岳广场。但是，受疫情影响，经过对各城市复工情况的实地调查，决定将开业计划减少到30家。

根据计划，到今年年底，新城五岳广场的数量将达到93个。

王孝松的谨慎不难理解。疫情给人们的出行造成了很大的障碍，也给购物中心等商业项目带来了很大的影响。据了解，去年年底，新城的整体入住率为99.16%，上周已降至95%。

虽然数据有所下降，但新城管理层表示，入住率仍相对稳定。同时，五岳广场的租售比处于合理水平。

此外，我们目前的商业利润率约为60%，这在未来还会继续提高。

至于上限在哪里，股东们表示，在王孝松看来，五岳广场至少需要几年时间才能达到上限。

据股东称，新城已经进行了相关的市场测算，根据测算结果，截至2019年底，新城约有2000家面积在8万平方米以上的大型商场。其中，去年新开约254家。

新城估计，到2025年，大型购物中心项目的数量将达到3500个左右。换句话说，未来五年将会有大约1400家大型购物中心。

根据这个计算，王孝松新城今年的目标是赢得40个五岳广场，每年都会按照这个计划进行推广。

然而，王孝松谨慎地补充道:不确定我们是否能得到它，我们当然希望得到它。

来源：39科技网