4月中国联合办公TOP10报告·观点月度指数

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4月，来自联合办公行业的好消息:海洋资本再次增加了Nash 空的房间，并表示有望在2020年实现全利润；在尤克工作室成立五周年之际，创始人毛大庆正式透露，计划在2020年实现100个轻资产项目。

与2-3月相比，4月份联合办公企业的扩张步伐逐渐恢复，龙头企业项目陆续落地。与高空引发的悲观情绪相比，该行业的发展迎来了一个新的节点。

此外，最近有报道称，优科工作室已暂停其上市计划。瑞星造假22亿元的消息传出后，pcaob将开始审核中国上市公司的上市材料和年报，确认盈利数据已成为许多国际投资银行关注的话题。

尤克工作室的规模赢得了，而联合办公空室的利润还有待研究

从这份名单来看，优科工作室、我们工作的中国和distrii位列前三，其中优科工作室在四月份获得了第一名。

今年至今，友科厂房的轻资产品牌已先后与中景集团和成都电子商务生活产业园签署合作运营协议，进一步推进轻资产布局进程。

根据优科工作室去年向纳斯达克提交的招股说明书，截至2019年9月底，优科工作室在41个城市运营着171个办事处，拥有72，700个职位和610，000名注册会员，在国内联合办公行业具有绝对的规模优势。

4月18日，优科工作室创始人毛大庆在网上新闻发布会上提到，2020年第一季度，有531家新企业落户优科工作室，约有11.42万名新的网上注册会员和88万多名注册会员。

如果你仔细研究一下优科工作室的盈利模式，你会发现它可能不适合大多数联合办公企业。根据之前公布的招股说明书，2019年1月至9月，联合办公行业最依赖的租金收入，即友科工作室的会员费收入为4.19亿元，占友科工作室总收入的48%。与2017年和2018年相比，这一比例分别下降了44%和40%。

降低的比例由营销和品牌服务收入占据。招股说明书显示，2019年1月至9月，优科工作室的营销和品牌服务收入为4.03亿元，占总收入的46%，大致相当于会员费收入。2018年同期，营销和品牌服务收入仅为85.5万元，占总收入的0.3%。

营销和品牌服务的巨额收入增长主要来自于优科厂房收购的一系列子公司。2018年11月，优科工作室从申光集团收购申光中硕，其中优科工作室占51%，后者占30%，申光中硕主要提供数据营销服务。根据省广集团发布的数据，2019年1月至6月，省广公众硕的营业收入为1.76亿元。

2019年，优科工作室收购新疆新优众营销有限公司(100%)和厚浦瑞丰(北京)国际文化传播有限公司(51%)。

换句话说，优科厂房的绩效提升在很大程度上取决于投资收益，其盈利模式并不完全适用于其他联合办公企业，也不意味着联合办公模式已经走出了一个新世界。

另一个可观察到的企业是创富港。4月27日晚，创富港发布了2019年财务报告。虽然已经连续三年盈利，但仍比去年略逊一筹。

2019年，创富港实现营业收入5.38亿元，同比增长28.0%；上市公司股东应占净利润1190.73万元，同比下降63.5%；毛利率为35.76%，同比下降13.46%。

数据显示，在收入稳步增长的同时，2019年创富港归属于母公司股东的净利润同比下降2000万元。究其原因，可能是因为2019年整体市场环境不容乐观，导致成本上升，但该公司仍逆势扩张。

根据财务报告，截至2019年底，创富港拥有183个商务中心，全国总建筑面积为259，400平方米的签约门店。截至2018年底，创富港拥有153个商务中心，管理面积203，900平方米。可见，2019年创富港新签约门店30家，新增经营面积5.6万平方米，经营规模比上年增长27.5%。

逆向扩张的另一面是成本的相应增加，新店的扩张导致了较大的装修成本。2019年，创富港新店投资约1.24亿元，比2018年增加3343万元。因此，创富港的员工人数同比增长20%以上，从2018年底的854人增至1，029人，其中包括111名销售人员。

疫情爆发后，工业园区项目成为联合办公竞争的新轨道

受疫情影响，2020年第一季度联合办公企业整体扩张基本处于停滞状态。

4月，随着大、中、小企业复工的加快，联合办公企业立即开始了新一轮布局。根据视点指数的不完全统计，4月份开放并签署了5个联合办公项目。

从城市分布来看，经济发达、人口众多的一线城市仍然是战场。然而，近年来有一种趋势，即联合办公企业正把注意力转向一线城市的周边地区。由于这类地区属于一线城市的辐射区域，经济发展迅速，与联办企业集中的一线城市相比，租金更便宜，更容易获得高费率、高质量的项目。

一般来说，联合办公企业更注重办公的舒适性和多场景的创造，所以项目选址大多在高档写字楼。根据视点指数的不完全统计，近6个月新开项目中有近30.8%位于工业园区。

其中，联合办公企业参与了近年来的热点城市更新项目。最近，由联合办公企业区和汉通资本创建的张江新项目正式对外开放。据了解，该项目位于张江高科技工业园，区负责项目的整体改造。

据公开信息显示，2019年，中国共有300多个联合办公平台，运营面积超过3000万平方米，约有300万个工作岗位。通过观察联合办公行业近20家龙头企业的经营情况，视点指数发现，截至2020年4月，龙头企业经营岗位总数超过30万个，龙头企业行业约占10%，行业格局分散，竞争激烈。

值得注意的是，4月20日，国家发改委在例行记者会上首次明确了新基础设施的范围，包括信息基础设施、融合基础设施和创新基础设施。

新基础设施范围的界定，对规划建设初期的工业地产企业，以及运营阶段的招商引资都有相当明确的指导意义，可以更好地满足地方政府的规划要求和产业定位，也可以为有意落户的企业设计生活设施和运营服务空房。

随着城市更新的布局，各种优惠政策将继续出台。未来，全国将会有更多的空工厂和更多的空工业园区转变为工业园区。相信会有越来越多的企业落户其中，工业园区也将容纳更丰富、更多样化的业态。联合办公企业进入工业园区可能成为另一种趋势。

来源：39科技网