上坤地产IPO：毛利领先同行净负债三连降 新高管或提速上市计划

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尚坤房地产在今年3月底向香港交易所提交了一份招股说明书，最近该公司频繁采取行动。

五一假期刚过，尚坤地产报道称，前三盛执行副总裁冯慧明是尚坤地产的执行总裁，主管融资、金融和资本市场；5月12日，尚坤房地产的全新产品系列正式发布。尚坤地产将住宅物业产品划分为四个标准化产品系列，即四季系列、湖山/半岛系列、云系列和色系列，每个系列都以特定的市场定位满足客户对生活场景的多样化需求。

在业内人士看来，在融资、金融等领域有着丰富经验的冯慧明将为尚坤房地产的上市带来帮助。在这个成长型的房地产企业中，“全职”冯慧明也在发挥作用。同时，全新产品线的正式发布，足以证明尚坤房地产正在积极变革，其进步心态不言而喻。

现在，再仔细回顾昆地产的招股说明书，不难发现地产十年的发展历程确实铭刻着中小房企的烙印，如前期负债高、经营现金流为负等。，但不可否认的是，其自身的质地和财务亮点同样出色。

毛利率低、净利率高只是因为低征地导致高增税

从业绩来看，尚坤房地产的收入近年来稳步增长。2017年至2019年，收入分别为12.01亿元(下同)、68.47亿元和75.35亿元，年均复合增长率为1.5倍。值得一提的是，近三年来，中国房地产调控政策不断收紧，到2019年，整个行业的增速已经放缓至个位数。虽然尚坤的房地产量很小，但增长速度确实惊人。

2018年，收入增长将受到销量和价格的推动。2019年，由于交付的物业扩展至苏州，苏州物业的平均售价低于上海，全年确认的平均售价同比下降。因此，收入增长主要受确认建筑面积增长的驱动，增速低于2018年。

数据显示，从2017年到2019年，尚坤房地产确认的总建筑面积分别约为43000平方米、144000平方米和200000平方米，确认的平均售价分别为每平方米27244元、47117元和37216元。

此外，从盈利能力来看，尚坤房地产并不逊于房地产龙头企业，三年毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%，处于行业内较高水平。归属于母公司所有者的利润分别为4997.1万元、1.55亿元和2.2亿元，复合年增长率为1.09倍。

然而，另一方面，高利润率也带来了较高的土地增值税和所得税，这导致扣除税费后的净利润比率较低。在这方面，尚坤房地产在其招股说明书中承认，它将在2018年为上海带来更高的毛利率。去昆岳山和上海的美丽别墅？上昆山和上海的四季？新城景山李静住宅物业增加了土地增值税，所得税支出从2017年的1.83亿元增加到2018年的23.4亿元，2019年又减少到18.77亿元。

现金状况逐年改善，账面资本已超过34亿行业的中上水平

随着利润水平的提高，2019年尚坤房地产的经营活动现金流量也转为正数，达到20.08亿元。同时，尚坤房地产的现金状况也逐年改善。2017年至2019年，现金和银行存款余额分别约为8.29亿元、15.44亿元和34.84亿元。截至2020年2月，尚坤房地产的账面资本为34.33亿元，其中限制现金为23.6亿元。

关于限制性资金，业内分析人士表示，由于政府的预售监管和银行监管，项目开发资金将受到一定程度的限制，但政府的限制性资金可以用来支付项目资金，银行的限制性资金也可以用来偿还银行贷款和利息。

但是，房地产行业的杠杆比率很高，这意味着住房企业的快速扩张必然伴随着高负债。尚坤房地产也不例外。但数据显示，近年来，公司在保持规模增长的同时，负债状况有了很大改善，净负债率从2017年的684.9%下降到2019年的118.8%，优于部分房地产企业上市前的水平。

由于尚未上市，与其他上市多年的上市公司相比，尚坤房地产的融资渠道相对狭窄，融资成本较高。截至2019年底，公司资产管理、信托融资等融资安排约为45.21亿元，占公司计息银行及其他贷款总额的66.8%。这些融资利率通常相对较高。除了近年来收紧房地产融资之外，该公司的加权平均实际利率也逐年上升，2019年达到9.4%。然而，随着上市后融资渠道的多元化，公司的加权融资利率有望下降。

只要有足够的资源继续成长和偿还债务，暂时的高负债不会影响公司的正常运营。尚坤房地产的业绩、收入和利润稳步增长，目前的土地储备足以满足未来2-3年的发展。此外，公司具有较强的运营能力，平均销售周期为7.7个月，优于房地产企业9.6个月的平均水平。高周转率确保了现金的返还。因此，即使暂时不收购土地，短期发展问题也不大，债务风险可控。

随着明星经理人的到来，上市后，尚坤房地产可以借助上市平台继续扩大规模，优化债务结构。与郑融房地产销售规模和土地储备的持续增长类似，净资产负债率也从上市前的183.2下降。%到目前的75.2%，而短期债务的比重已经从54.6%下降到34.2%；中梁控股2019年平均融资成本由上市前的9.9%上升至2019年的9.4%，财务结构进一步优化；瑞士信贷中国上市后，短期贷款占比从2019年的63.5%下降到39.3%，短期现金债务比从1.0倍上升到1.4倍，短期债务偿还压力明显改善。

来源：39科技网