香港传真｜启德商地流标与恒生房地产分类指数周期

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无可否认，在目前香港市场整体信心不高的情况下，这种情况越来越频繁地出现。不过，值得一提的是，这是九龙启德2a区的一幅商业用地，也是自去年一月以来启德的第三幅商业用地。

同时，它由启德扩展至整个香港地区。根据地政总署的资料，在过去8个财政年度，香港进行了超过180次的卖地投标，其中7次因投标价低于底价而取消卖地。

除了新拍卖的启德商业用地外，其他六个投标包括于2019年年底及2019年年初招标的启德两个商业用地、于2018年年底招标的山顶豪宅用地、于2016年年初招标的元朗家园、于2015年年底招标的青衣家园及于2014年年初招标的白石角家园。

他们之间有什么规则？每次土地拍卖与市场环境的表现有多大关系？外界能找到解释这一现象的线索吗？

索引的故事

答案可以在恒生房地产次级指数中找到。

恒生指数(Hang Seng Index)是香港股市价格的一个重要指数，它是根据一些有代表性的上市股票的市值计算出来的，用来反映香港股市的价格走势。恒生房地产指数是反映房地产股票市场的恒生指数的一个分支。

截至目前，恒基地产的成份股包括:中国海外发展、九仓地产、嘉汉地产、华润置地、恒基地产、恒隆地产、新世界发展、新鸿基地产、碧桂园、长江集团和凌展房地产投资信托基金。

与恒生指数相似，恒生地产分项指数亦能反映香港地产市场的繁荣，以及大部分情况下本地投资者投资地产市场的意欲。毕竟，经济环境的影响也将投射到房地产开发投资领域。

因此，我们可以尝试将上述七次土地拍卖的时间周期与恒生指数的波动进行比较。

其中，本港近年出售的第一幅土地是位于新界大埔白石角金科道213号大埔市地段的住宅用地。该地块于2014年3月招标，吸引了7家房地产开发商投标，但最终售罄。

2013年底至2014年初，在香港政府调控和美联储退出量化宽松政策预期的双重影响下，香港房地产市场崩盘。以长江集团和新鸿基地产为首的主要开发商在农历新年后大幅降价，新屋市场承受巨大压力，随后影响了二级市场。

自2003年以来，当一个大牛市持续了十年，香港的房地产市场可能有一个拐点。类似的言论充斥街头，楼市气氛黯淡，投资者对市场前景变得更加谨慎。当时，沪深300指数跌至本轮底部，从2013年11月4日的30，140.73点跌至3月中旬的25，773.81点，直到7月份才回到30，000点。

第二个拍卖地点是青衣市地段第190号，位于青衣Xi山路。它在2015年底招标，并将很快被拍卖。

2015年下半年，美联储提高利率的呼声越来越高。尽管最终没有奖金，但市场信心已经动摇。香港房地产市场在7月份触及高点后大幅下跌。汇丰银行指数也从当年8月份开始迅速下跌，从11月份的约33，111.37点徘徊在30，000点左右，最终在2月16日跌至25，000点以下。

不幸的是，第三个元朗凹头宅地在2016年初被选中进行投标，随后由于投标金额没有达到政府设定的底价而自然下降。

第四块土地，山顶上的文慧路住宅区，是在2018年10月，中美贸易战开始的时候。这座山顶家园是一片奢华的土地，最高估价为485亿港元，这让主要开发商望而却步。

2018年7月6日，美国开始对340亿美元的中国产品征收25%的关税，从而引发了人类经济史上迄今最大的贸易战。香港股市继续波动，房地产市场损失惨重。数据显示，9月至11月，香港新增贷款申请、抵押贷款、新增预售以及住宅销售的数量和金额均出现不同程度的下降。

此时，恒生指数从6月份的约40，000点逐渐下跌至10月16日的最低点33，793.08点，然后由于有利因素(如贸易战休战90天、美联储发布鸽派信息以及加息步伐放缓)而逐渐攀升。

商地在流拍

自2019年以来，启德地区已连续三次拍卖商业用地，其背后的原因仍然与经济环境密不可分。

其中，启德第4c区第一幅5号土地的土地面积约为10.2平方呎，用作非工业/酒店用途。总建筑面积约为61.23平方英尺，最高估价约为115亿港元。

该公司于2019年1月25日结束投标，并收到了9家企业的投标，包括英俊集团、郝建地产、新鸿基地产、新和地产、长江集团、远东发展和嘉华国际，最后于5天后拍卖。

当时，2018年经济环境的总体趋势仍在继续，香港房地产市场并未完全恢复乐观。Hsnp指数刚刚超过40，000点，达到40，483.69点，处于中间位置。

第二幅土地是启德第4c区第4座，土地面积为115，000平方呎，最大楼面面积约为863，000平方呎，用作商业或酒店发展。这块土地于去年6月首次被高盛金融收购，随后退休。在9月份重新上市后，这块土地的价值约为95亿港元。五家公司，即嘉汉地产、新鸿基地产、长江集团、英骏和中国房地产，赢得了竞标，但最终售罄。

我相信每个人都非常清楚从2019年下半年开始的形势。从修法风波到最近的新型冠状病毒肺炎，香港的房地产市场正面临着严重的危机，尤其是写字楼和酒店市场正处于极度低潮。

自2019年8月1日以来，沪深300指数跌破40，000点，录得39，703.77点，在今年年初风暴逐渐停止后，又开始上下浮动。然而，美好的时光并没有持续多久。由于疫情的到来，该指数从1月底的约38，000点一路下跌，现在最新报告为32，459.94点，回到2018年贸易战开始时的水平。

启德最新的商业用地，即启德第2a座第4、5(b)及10座，占地约213，000平方呎，指定作非工业用途，总楼面面积约116万平方呎，拍摄前最高估价为104.4亿港元。

该地块于5月8日关闭，并收到了新鸿基地产、郝建地产、长江集团、立夫国际和新和房地产财团四家财团提交的标书。其后，香港地政总署于五月十三日宣布，在截标期间收到的四份标书均不获接纳，因为地价未能达到政府所定的底价。

总体来说，自2018年下半年以来，鉴于经济环境严峻。香港房地产市场的投资环境不高，开发商不愿抢地，竞拍者不敢冒险，更不用说开发规模大、回收期长，商业用地不能拆卖。

第一太平戴维斯在最新的香港写字楼市场研究报告中指出，潜在的写字楼买家往往会囤积现金，以应对自身业务的长期低迷，因此他们在做出投资决策时非常谨慎。

另一方面，随着2011年开始的东九龙计划的提出，启德机场对东九龙写字楼项目的投资经历了火热的六年。然而，在当前形势下，本地供应的优势正在变成一种负担。根据第一太平戴维斯的最新数据，今年第一季度，东九龙写字楼的入住率飙升至10.2%。

对于大开发商来说，此时购买商业用地似乎不是一个好的选择。

香港传真|房地产漫游和城市肖像。

来源：39科技网