惠誉确认旭辉控股集团“BB”长期本外币发行人评级 展望“稳定”

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中国网讯5月11日，惠誉确认CIFI控股(集团)有限公司长期外币和本币发行人违约评级(idr)，评级前景为“稳定”。

上述评级的确认反映了徐汇控股集团在继续向全国扩张的同时保持稳定的财务状况。徐汇控股集团的杠杆率从2018年末的48%降至2019年末的44%。惠誉预计，徐汇控股集团的杠杆率将保持在45%左右，主要是因为该公司补充了土地储备。徐汇控股集团对合资企业的大规模投资及其对非控股股本的依赖也使其杠杆前景复杂化。这两个因素限制了徐汇控股集团目前的评级。惠誉不再将合资企业的管理费视为未开发房地产的收入，因为这些费用是未开发房地产运营的一部分。

主要评级驱动因素

杠杆率稳定，去杠杆化程度有限:徐汇控股集团的杠杆率从2018年的48%下降至2019年的44.3%，这是由于销售现金回收强劲、合资企业层面的杠杆率下降、贸易及项目相关应付款增加以及非控股权益的持续贡献。惠誉认为，由于严格的财务管理，徐汇控股集团的杠杆率将保持在45%左右，但由于持续的土地补充和对非控股权益的高度依赖，去杠杆化的空空间将会受到限制，拥有较少此类权利的建筑商可以通过处置股权来降低项目中的杠杆率。

土地供应压力:2019年，徐汇控股集团将57%的销售收入和非开发性房地产行业的总现金收入(即550亿元人民币)用于购买土地，而2018年为68%。徐汇控股集团的土地储备为2650万平方米。惠誉估计，到2019年底，可销售部分将达到约2050万平方米，这相当于不到三年的销售额，因为徐汇控股集团的目标是到2020年销售额增长15%。徐汇控股集团2020年的土地收购预算约占现金总收入的50%，即570亿元人民币。

然而，惠誉认为，像徐汇控股集团这样大的公司通常有足够的土地储备出售三年，以便在商业周期中保持灵活性。惠誉认为，土地储备压力仍将是徐汇控股集团保持增长势头的主要风险之一。

销售额大幅度增长:2019年，徐汇控股集团总销售额增长32%，达到2010亿元，平均销售价格增长5%，达到16700元/平方米，2018年下降4%。管理层表示，2019年销售额占总销售额的50%，同比增长32%，达到1000亿元人民币。徐汇控股集团的目标是在未来两年实现55%和60%的应占销售增长，以增加股东应占利润。力争到2020年实现销售总额2300亿元，增长15%，可销售资源3800亿元。

维持利润率:徐汇控股集团归还资本化利息后的息税前利润从2018年的21.6%小幅上升至2019年的23.8%。调整收购重估后，2019年和2018年Ebitda的利润率分别为29%和31%。并购重估是徐汇控股集团土地收购计划的重要渠道，并购交易可能会持续，profit/きだよ/will变得更加不稳定。然而，惠誉认为，徐汇控股集团在不同城市的多元化项目组合使其能够在不牺牲整体项目利润率的情况下保持快速发展战略。

派生摘要

2019年，徐汇控股集团的股权销售规模达到1000亿元人民币。它高于大多数“bb”评级的同行，如中海集团控股有限公司、kwg集团控股有限公司、时代中国控股有限公司和禹州房地产有限公司。

远洋运输集团的业务继续集中在一线城市和富裕的二线城市，而徐汇控股集团在2018 -2019年期间增加了对二线和三线城市的关注。截至2019年底，徐汇控股集团的杠杆率约为44%，高于远洋运输集团40%的水平。2018年中远优质投资房地产业务的经常性息税折旧摊销前利润利息覆盖率为0.4倍。

徐汇控股集团的杠杆率高于合肥京泰富集团、时代中国控股和禹州房地产，但徐汇控股集团的经营状况较强，区域多元化程度较高，业务覆盖全国。

流动性充裕，融资成本低:截至2019年底，徐汇控股集团持有450亿元人民币的非限制现金，足以支付其210亿元人民币的短期债务。徐汇控股集团2019年平均融资成本率保持在6%的稳定水平(2018年为5.8%)。得益于多元化的境内外融资渠道和积极的资本结构管理，徐汇控股集团将继续保持较低的融资成本率。

来源：39科技网