金地集团融资成本持续地位 短债增加不减财务安全性

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低杠杆和低融资成本是金代尔的财务优势，稳定的财务优势为公司的稳定和长远保驾护航

Gemdale (600383.sh)最近发布的年度报告显示，其签约规模已经超过2000亿元，同时净利润也达到了100亿元。在积极收购土地的同时，金代尔的净负债比率仍然很低，该公司拥有丰富的现金储备和空.杠杆

凭借多年来的均衡发展理念，金地是为数不多的能够获得超低融资率的房地产企业之一。此外，该公司多年来一直坚持低杠杆率，面对流行病造成的不确定性，gemdale有望享有金融稳定和空杠杆率的双重优势。

净负债比率仍然很低

金地公司4月23日发布的年报显示，2019年，公司实现营业收入634.2亿元，同比增长25.09%；归属于母公司股东的净利润为100.75亿元，同比增长24.41%。

与此同时，2019年，金地的签约规模达到2106亿元，成功实现了2000亿元的销售目标。2016年，金谷的合同销售额首次达到1000亿元。三年后，金谷的合同销售额不仅翻了一番，达到2000多亿元。

此外，金谷销售规模的扩大并不是基于杠杆率大幅提高的前提，金谷的负债率始终保持在一个相对平衡的水平。2019年，公司资产负债率为75.4%，扣除不构成实际偿债压力的预付款后，公司实际资产负债率仅为67.16%。2016年，该公司的这一指标为57.9%。与销售规模翻倍相比，实际资产负债率可以说是到位了。

在机构和投资者更加关注的净负债比率方面，金德勒在稳健经营方面显示出了更大的优势。2019年，公司净负债率为60.24%，连续10年稳定在50%左右。此外，与房地产企业的许多实际债务相比，金代尔的债务比率更清晰、更真实。

数据显示，近10年来，金谷的净负债率一直稳定在50%左右，这也反映了金谷为寻求稳定经营而采取的“均衡发展”战略。该公司的规模要求并不以财务稳健为代价。

房地产企业实现低净负债率的途径有很多。增加小股东实债权益，发行永久债务，将高负债和高风险项目投入合资企业，增加长期股权投资实现表外负债等。

自2015年以来，gemdale的少数股东权益大幅增加。2015年至2019年，公司少数股东权益分别为140.17亿元、156.73亿元、171.92亿元、200.27亿元和282.75亿元，少数股东权益占所有者权益的比例分别为29.44%、29.51%、29.66%、30.13%和39.66%

同期，金地中小股东的损益分别为16.43亿元、22.75亿元、26.35亿元、40.06亿元和53.9亿元，分别占当期净利润的33.93%、26.53%、27.8%、33.09%和34.85%。

少数股东权益的比例与少数股东损益的比例基本一致，即少数股东获得的回报与其母公司股东获得的回报相同。在金谷，不存在资产负债表通过少数股东权益外部化的情况

由于近年来合作征地的增加，金地控股的项目被纳入合并范围后，新增了少数股东。公司不能控制的项目被纳入合资企业，形成长期股权投资。2015年至2019年，金地长期股权投资规模分别为63.25亿元、98.83亿元、154.06亿元、247.87亿元和359.55亿元。

如何确定长期股权投资中没有明确的存量债务或高负债项目？净资产收益率是最好的指标。2015年至2019年，金地合资企业投资收益分别为7.97亿元、14.72亿元、46.63亿元、29.26亿元和50.18亿元，同期投资回报率分别为12.6%、14.89%、30.27%、11.8%和13.96%。

根据年报，从2015年到2019年，gemdale的净资产收益率(加权)分别为9.86%、17.84%、17.62%、18.66%和20.14%。虽然存在波动，但金地长期股权投资的收益率与公司净资产收益率基本处于同一水平，表外项目与表内项目的收益率相似。

债务水平低并不意味着债务偿还压力小。gemdale的低负债也体现在公司的债务结构、借贷成本和融资渠道上。公司的计息负债主要是长期负债，融资利率在所有房企中被称为超低。此外，在gemdale的计息负债中，几乎没有高利率的非标准负债。足够的利息保证倍数确保公司有足够的财务保障。

债务偿还压力是安全可控的

2019年年报显示，金地最终融资余额为947.59亿元，企业债务融资加权平均成本为4.99%。

有三家上市房地产企业与金地有着相似的签约规模。招商局蛇口融资余额(001979。深交所)2019年末为1397.54亿元，平均利率为4.92%。徐汇控股集团(0884.hk)的融资余额为1036.99亿元，平均融资成本为6%。阳光城(000671.sz)最终融资余额为1123.21亿元，整体平均融资成本为7.71%。

事实上，在所有规模以上的房地产企业中，只有少数融资利率低于金地的房地产企业基本上是以中国海外发展(0688.hk)为首的国有企业。在民营房地产企业中，只有龙湖集团(0960.hk)能在融资利率上与金地竞争，没有别的。

由于未披露房地产企业的年度报告，仅以2019年半年度报告为例。2019年上半年，只有万科、中国海外发展、华润置地(1109.hk)和龙湖集团四家房地产企业的融资利率低于金地，金地的融资利率甚至高于招商局蛇口、保利地产(600048.sz)等领先房地产企业。

回顾历史，不难发现低成本资本的优势一直是金代尔的一大特色。2015年至2019年，企业债务融资的加权平均成本基本在4.5%至5%之间，从未超过5%。只有少数房地产企业能够做到这一点。

金地的生息负债规模小，成本低，负债结构也很合理。2019年，在约1000亿元的融资余额中，金地的长期负债占全部计息负债的63.1%。近年来，公司长期负债的比重逐渐增加。从2015年到2018年，gemdale的长期负债占所有计息负债的比例分别为60.34%、78%、75.77%和81.85%。

长期债务的增加意味着短期债务的减少。2019年，金地的短期债务为350.51亿元，期末公司货币资本为451.42亿元，公司货币资本与短期债务之比为1.29。从长期来看，从2016年到2018年，gemdale的货币资金与短期负债之比在2以上，可以完全覆盖短期债务，债务风险安全可控。

短期负债增加了，但金谷的金融安全并没有降低。利息保证倍数是衡量企业支付负债利息能力的一个指标。为保持正常的偿付能力，利息保证倍数至少应大于1，且该比率越高，企业的长期偿付能力越强。

从2016年到2019年，金地的利息保证倍数分别为5.31、5.66、4.6和4.58，能够充分保证公司良好的利息偿付能力。2019年，金代尔的现金利息担保比率达到3.5，这更清楚地显示了金代尔用从业务活动中获得的现金偿还债务利息的能力。

尽管2019年gemdale的短期债务增加了。但是，与一线房地产企业相比，公司短期负债比例处于合理水平。凭借强大的融资优势，市场根本不用担心。公司2020年多次公开发行的融资利率均低于3%，融资成本优势明显。

2020年3月，金地发行了三只超短期融资券，融资总额达30亿元人民币。最高票面利率仅为2.69%，最低票面利率仅为2.6%。4月份发行的20亿元中期票据中，品种一的规模为15亿元，发行率为3.05%；品种2.5亿元，发行率3.55%。金地银行2月底发行的10亿元超短期融资券利率仅为2.83%。

在此期间，一线房地产企业中，发行利率成本唯一能与金地相提并论的是招商局蛇口，万科、保利地产、龙湖集团的公共融资成本均在3%以上。

融资成本在行业内仍处于较低水平，良好的财务结构和杠杆水平为公司未来的稳健发展奠定了基础。金代尔坚持规模和利润的平衡增长，更加稳定和深远。

来源：39科技网