解局 | 中南建设的“难”

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观点房地产网络公司陈凯的离开将中南地产的第二代总裁陈雨涵推上了舞台。也许在未来，陈雨涵和他的父亲陈锦石同时出现在聚光灯下的机会会越来越多。

三年前，陈雨涵把中南地产的董事长让给了当时带着明星职业经理人光环的陈凯。三年后，他又回到了董事长的岗位，成长在他身后。由此可见，陈锦石更有信心，将中南的房地产业务委托给他的女儿。

据中南官方网站报道，年仅35岁的陈雨涵不仅是中南控股集团的副董事长，还是上市公司中南建设的董事兼副总经理。他也是中南地产的董事长兼总裁，负责资产1亿元人民币的房地产业务平台。

近年来，不管她的地位如何，陈雨涵经常出现在媒体和市场面前发表演讲，而陈锦石似乎有兴趣将她的独生女陈雨涵推向公众。据报道，陈雨涵最近和父亲一起出席了中南建设投资者交流会。

一位不愿透露姓名的投资者告诉视点房地产新媒体，格蕾丝(英文名陈郁)在昨天(4月28日)的中南建设投资者大会上介绍了很多关于中南未来发展的情况，陈锦石也支持并为她呐喊。

用她父亲的话来说，我相信这个年轻的团队会有更强、更成熟的能力来经营公司，这个企业在以陈雨涵为首的团队的领导下会做得越来越好。上述投资者表示，陈锦石使用了越来越多的句型来描述它。

2019年，中南建设的房地产销售规模接近2000亿元。与同梯队的房地产企业相比，中南与徐汇、绿城与金地的差距正在逐渐缩小，暂时进入房地产企业前20名。

中南建设在其年报中披露，2020年房地产业务增长率定为15%。根据上述投资者，2020年中南建设的销售目标是2300亿元，比金科今年设定的目标多100亿元。

利润困难

4月28日清晨，中南建设发布了过去一年的业绩报告。2019年，中南建设实现营业收入718.3亿元，上市公司股东应占净利润41.6亿元，非净利润35.1亿元，同比分别增长79.1%、89.8%和114.56%，基本每股收益1.12元，同比增长88.6%。

在收入方面，中南地区的房地产和建筑逐渐形成了73%的局面。2019年，中南建设房地产收入515.9亿元，建设业务收入221.8亿元，同比增长85.2%和45.5%，分别占总收入的68%和29%，酒店及其他业务收入20.7亿元。

中南建设表示，收入的大幅增长主要是由于房地产销售快速增长的公司资源已经进入结算阶段，建筑业务完成量增加。

然而，在这些有利的增长数据背后，中南建设遗留的问题是无法掩盖的。缺点之一是投资者非常看重的利润指数、较低的净利润率和不断下降的毛利率。

据中南建设披露，由于本期合并范围内历史项目的结算，综合毛利率为16.7%，同比下降2.81个百分点，中南建设经营利率为8.78%，同比上升0.91个百分点，股权净利润率为5.8%，同比上升0.33个百分点。

其中，中南建设房地产业务毛利率为17.93%，同比下降2.3个百分点，低于行业平均毛利率。在同梯度的住宅企业毛利率中，徐汇为30%，金科为28.84%，绿城为25.4%。

此外，2019年，中南建设新承接(中标)项目合同总额预计为277.8亿元，同比下降24%。然而，就建筑业务的毛利率而言，受已完工项目结构的影响，中南建筑的毛利率仅为9.01%，同比也下降了2.58个百分点。

事实上，房地产已经逐渐从过去的高营业额和高利润。随着政策的收紧和经济环境的变化，房企的盈利能力面临下行压力，即使是领先的房企万科和恒大也难以回避这一现实。

目前，中南建设的毛利率和净利润都很低，这可以帮助我们从过去的发展中找出原因。历史项目低利润的拖累和成本控制中的高融资成本也会影响产品的溢价能力。

其次，中南以短期、快速、高周转率为发展战略，利润不会有特别高的溢价表现。然而，今年结转收入的项目基本上是2017年甚至更早的项目。随着去年征地项目的改善，空.对未来的净利润仍有一定的想象

然而，在运营成本控制方面，中南建设在过去的一年中付出了很大的努力，三项费用的费用比例都有不同程度的降低，但在未来的一年中可能需要更加努力。

其中，2019年中南建设销售费用率为2.04%，但销售费用同比增长50%以上，管理费率为4.48%。管理费用同比增长30%以上，达到32.16亿元。此外，财务费用增长最快，增长62.33%，达到6.75亿元。

此外，2019年全年，中南建设的净资产收益率表现良好，同比增长8.29个百分点，达到21.58%。每10股支付2.8元，预计股息金额为归属于母亲的净利润的25.31%。

报告期末，中南建设合并报表中已售出和未结算的预收款项为1233.6亿元，比2018年末增加12%，该部分的毛利率可能高于2019年的结算资源。

陈锦石董事长认为，中南建设在资本市场的表现和公司的估值都被低估了。华东一位行业经纪分析师透露，目前，中南建设对回购股份持谨慎态度。该公司秘书长梁杰认为，目前，该公司仍需要积累净资产，优化资产负债表。

如果很难创造的净利润被用来回购股份，然后被冲销，这可能不利于公司的长期发展。分析师引用了中南建设管理层的声明。

土壤储存和城市之间

成立于江苏省南通市中南部的建设银行间房地产，现已被视为全国性房地产企业，已进入107个城市，主要集中在长江三角洲和山东，在珠江三角洲、京津冀和中西部地区也有项目。

事实上，关于中南建设地产业务的红旗讨论并不新鲜。对于中南建设来说，将过去获得的土壤储备转化为面包，提高现有城市房地产项目的入住率，增加单个城市的产出，深化市场开发尤为重要。

2019年，中南建设实现销售额1960.5亿元，合同销售面积1540.7万平方米，同比分别增长33.7%和34.6%。平均销售价格为12725元/平方米，与去年基本持平，一、二线城市的销售额占45%。

在进入大陆的107个城市中，只有南通、宁波和苏州三个城市的销售额达到100亿元。南通去年合同金额超过300亿元，为302.67亿元。此外，还有4个城市的合同销售额超过50亿元(不包括销售额超过100亿元的城市)。

值得一提的是，在中南建设的报告中，房地产业务销售额的平均股权比例约为63%。据报道，在中南建设去年实现的销售额中，非合并部分对应的销售合同约为1050-1100亿元，实际合并幅度甚至小于该值。

据参加会议的投资者称，中南建设交易未合并的项目利润仍然不错，未来整体股权比例约为65%。之后，在实际交易和合并之间，我们将选择更多的合并权，争取更多的项目合并权。

根据年度报告，去年中南建设有78个新项目，总规划建筑面积约989万平方米，新进入包括济南和厦门在内的六个城市。此外，2019年新开工面积1406万平方米，竣工面积946万平方米。

截至2019年底，中南地区共有项目372个，总建筑面积3078万平方米，未开工项目规划建筑面积1148万平方米。在未来可完成的4226万平方米项目资源中，一、二线城市占36%，三、四线城市占64%。

据以前的投资者称，虽然中南地区的土地储备较弱，但绝对高的土地储备并不是目标。第一条和第二条线与第三条和第四条线之间的比例关系仍然是第四个和第五个五年之间的关系，今年通过股权获得的土地数量估计为600亿。

此外，除了招标、拍卖和挂牌，通过并购和行业收购土地也是中非建设获取土壤储量的重要手段。在2017年对济宁三线城市的老年人ppp项目进行测试后，中国-南非去年通过收购收购收购了一家养老合资公司。

今年，根据西南产权交易所的信息，中南建设通过收购成都城南公司，在成都新津花园镇收购了一个104亩的商住tod项目地块，并于2020年2月21日完成了股权变更。

据中南建设称，从项目收购到销售的平均周期保持在7-8个月，营业额正快速增长，长三角、珠三角等核心城市布局不断完善，一二线城市资源比重适度提高，中小城市单个项目规模得到控制。

至于大湾区的发展，目前中南建设的发展进程相对缓慢，但并不是第一次提到大湾区。陈雨涵在中南年会上表达了突破广东市场的决心。

据报道，在中南地区的城市建设中，有一些深层培育的项目，属于长期考虑，一些高概率的事件将在今年或明年发生。然而，整体业务主要是长期项目和短期项目的结合。例如，深圳可能依赖城市的深度种植项目，而惠州或东莞可以安排短期项目。

根据年报披露的数据，2019年广东城市中，销售额可排在中南建设榜单上，仅次于惠州、揭阳和梅州，销售面积10.24万平方米，销售额仅为11.42亿元。

减债目标

作为资本密集型行业，房地产企业的融资和现金流变化一直是市场关注和投资者在业绩报告中关注的焦点。

截至2019年末，中南建设总负债2637.5亿元，同比增长22.1%；计息负债699.2亿元，同比增长20.67%，比上年末增加119.8亿元。一年内到期的短期贷款和非流动负债为235.6亿元，占计息负债总额的33.7%。

从现金与计息负债的比例来看，2019年末中南建设持有的现金余额为254.1亿元，同比增长24.5%，现金余额基本涵盖了一年内到期的短期贷款和非流动负债。

负债类型方面，截至2019年，中南建设银行贷款占负债总额的55%，非银行金融机构贷款占27%，债券占18%。从长期和短期结构来看，长期贷款占51%，短期贷款、一年内到期的非流动负债和应付债券分别占18%、16%和15%。

此外，中南建设在减债方面也取得了初步成效。截至2019年底，净负债比率为165.96%，比上年下降25.56个百分点，空.的净负债比率仍在下降此外，资产负债率为90.77%，同比下降0.92个百分点。

据报道，中南建设预计今年将其资产负债率降至88%以下，其长期目标是降至80%以下。此外，净负债率的短期目标在150%以内，中期目标在110%以内。

期间，中南地区建设和经营活动现金流量净额为81.96亿元，同比下降57.82%；投资活动现金流量净额为-133.81亿元，同比下降5.78%；融资活动现金流量净额为80.59亿元，同比上升299.36%。

2019年，随着业务规模的扩大和购地支出的增加，中南地区建设期经营现金流出增加，投资支付的现金双倍增加，导致投资活动净现金流量为负。

此外，在过去的一年里，中南建设积极融资。为获得资金，中南建设通过借入和发行债券分别筹集资金593.99亿元，分别增长37.46%和115.9%，偿债支出472.06亿元，同比增长31.24%，与融资活动相关的其他现金支付减少。

2019年底中南建设的加权平均融资成本实际上在8.2%至8.3%之间，不考虑年份。但是，从今年新的债务融资情况来看，利率有下降趋势。知情人士透露给视点房地产新媒体。

今年3月7日，中南建设宣布2020年完成公司债券(一期)(防疫控制债券)发行，实际发行规模17亿元，其中品种一发行规模8亿元，票面利率6.8%/年；品种二的发行规模为9亿元，票面利率为7.4%/年。

数据显示，中南建设发行的公司债券中，2021年到期的公司债券余额为33.87亿元，利率为7.6%-7.8%，2022年到期的公司债券余额为10亿元，利率为7.5%，2023年到期的公司债券余额为21.8亿元，平均利率为7.7%。

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来源：39科技网