观点直击 | 阳光城“2000亿+”时代 朱荣斌的不可能三角

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观点房地产网a股年报季即将结束，阳光城也于4月23日发布了过去一年的成绩单。

双滨加盟后的第三年，阳光城首次突破2000亿大关，销售额2110亿元，同比增长30%，股权销售额1351.43亿元，同比增长14.21%。

年报显示，2019年阳光城市实现结算营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；上市公司股东应占综合净利润40.2亿元，同比增长33.21%。与去年年末相比，净利润同比增长0.16个百分点，达到7.08%，返母净利润同比增长1.24个百分点，达到6.59%。

在明星高管的光环下，阳光城市在双滨时代成功突破1000亿元和翻番1000亿元，进入前15名。然而，要做大做强，还需要面对财务平衡、提高利润、优化管理等多方面的努力。

阳光城错过了高股息时代，基础薄弱。2019年，朱荣斌完成了这个规模的任务，他说自己非常冷静。

然而，为了实现规模、利润和财务指标之间的平衡，朱荣斌也把自己和管理层描述为在过去几年里在钢丝绳上跳双人舞。

2020年，房地产行业的去杠杆化趋势依然不变，随着疫情带来的黑天鹅，阳光城市谨慎地提出了2000亿+的目标。

在达到2000亿元后，我们会继续追求规模，我们也关心排名，但我们不能太在意。

值得一提的是，除了规模、利润和负债的一致性问题外，2020年，提高资本市场的认可度是朱荣斌为阳光城市设定的一个重要目标，包括引入战略投资者和提高分红比例。

2019年，阳光城将把分红比例提高到20%以上，比2018年提高近13%，实现每10股含税2元的现金分红。

黑天鹅的翅膀

我们认为，行业面临诸多不利因素，外部环境存在很大不确定性，黑天鹅的翅膀可能不会完全展开。

受新冠肺炎疫情影响，2020年房地产企业销售增长率一般设定在20%以下，比2019年进一步收缩。

刚刚突破2000亿元规模的阳光城市也提出了更为谨慎的2000亿元+目标。对于实现了快速增长的阳光城市来说，这显然是一个略微保守的目标。

朱荣斌坦言:2000亿+是一个变量，因为没有人能准确估计疫情的影响和持续时间。

虽然行业充满不确定性，但阳光城在第一季度仍显示出进取的趋势。

朱荣斌透露，第一季度，阳光城市的总增加值为435亿元，这些项目都是短期和快速的，都是作为当年业绩的补充。

回顾2019年，阳光城共投入656亿元(权益地价492亿元)，补充土地储备约1268万平方米，增加值2798亿元，平均成本价每平方米5168元。

股权比例方面，新增土地储备平均股权增加15%，股权比例达到70%。

值得注意的是，2019年，阳光城的销售股权比例从2018年的73%降至64%，这将进一步影响公司未来的利润表现和融资安排。

对此，朱荣斌表示:过去两年我们急于扩大规模，所以有一定比例的项目是与其他公司合作的，将来会逐渐增加到80%左右。

在土地收购渠道中，37%的新增土地储备是通过招标、拍卖和挂牌方式获得的，36%是通过收购和兼并获得的，27%是通过旧的改革获得的。

数据显示，截至2019年底，阳光城市累计土地储备4101.2万平方米，可销售价值6324亿元，较过去两年的5500亿元增长约15%。

其中，2020年阳光城市总供给值为3200亿元。

事实上，在过去的两年里，阳光城市，谁提出购买800亿元的土地，没有完成其投资目标；2020年，朱荣斌提出增加商品价值3000-5000亿元。

据了解，阳光城市控制的土地投资额在35%至55%的回报范围内。基于2000亿元的销售额和80%的回报率，2020年土地投资的绝对值在560亿到880亿元之间。

薄弱的基础需要改变

随着规模的稳步增长，提高净利润已成为业界的共识，这正是朱荣斌口中的薄弱基础。

数据显示，2017年至2019年，阳光城的净利润分别为6.72%、6.92%和7.08%，返校节的净利润分别为6.22%、5.34%和6.59%。尽管逐年稳步提高，但与管理层的期望仍有差距。

阳光城的销售额超过2000亿元，净利润为40.2亿元。虽然与同规模的徐汇(2006年销售规模为69亿元)相比，同比增长超过30%，甚至低于自己的R&F(2019年销售规模为1382亿元，净利润为97亿元)，但阳光城市的净利润表现仍未达到现有规模。

去年年中，朱荣斌指出:由于前几年项目的影响，阳光城的净利润比率仍然比较低，我们对此非常不满。

为此，朱荣斌之前提出了利润与激励挂钩，并在2019年底进行了全面的机构重组。

据视点房地产新媒体报道，2017年朱荣斌在阳光城上任后，迅速组建了一支全新的管理团队，增加了十多家区域公司，将阳光城的全国布局从17个区域增加到30个区域，然后逐步整合到28个区域，并进一步分为甲、乙、丙三类

然而，一方面，区域绩效参差不齐，分化严重；另一方面，大量的区域分布增加了管理成本。

朱荣斌介绍说，目前，28个地区已经合并成16个地区，其中3个A级地区不断获得高度授权，赋予地区集团管理权力，提高人均效率。我们的目标是今年实现人均效率超过3500万。

据了解，随着区域一体化程度的提高，朱荣斌对该地区的赋权也将增加。除了强有力的金融和投资控制，更多的将移交给该地区作出决定。

据视点房地产新媒体报道，去年10月，阳光城内部进行了一次整改。

目前，公司不提倡在工作时间乘坐飞机，所有高管都被要求不要在工作时间旅行。据阳光城员工称。

从区域整合到基础管理，在市场变化的背景下，房地产企业开始从精细化经营中寻求利润。

尽管在很多方面都在努力降低成本、提高利润，但朱荣斌认为，房地产暴利时代已经结束，我认为我们现实的期望不是如何获得高回报，而是如何让预期的回报真正实现。

值得注意的是，除了房地产开发，阳光城也开始寻找新的利润增长点。

数据显示，2019年，阳光城实现物业管理收入7.71亿元，同比增长339.84%，占总收入的1.26%。

对于地产界的发展，朱荣斌回应:下一步，地产方面有更多的计划，我们正在积极研究内部上市，这将是阳光城未来新的增长点。

销售目标排名第三

债务一度是房地产企业最不重视的问题。然而，当行业开始去杠杆化时，过度的债务和融资成本对房地产企业来说变得越来越难以承受。

数据显示，2019年阳光城公司的计息负债规模为1123.21亿元，与过去三年的规模持平(2018年和2017年的计息负债分别为1126亿元和1134亿元)，其中短期计息负债规模为335.49亿元。与去年底相比，计息负债比例下降12.94个百分点，至29.87%，非银行融资比例为52%

截至2019年底，阳光城净负债率为138.20%，比2018年底下降44.02个百分点，平均融资成本为7.71%，比2018年底提高23个基点。

首席财务官倪晨透露，阳光城的债务规模近年来逐渐下降。今年，我们也希望平衡发展需求，同时，我们可以在去年的基础上减少它。相对价值预计将在2020年降至30%。

据视点房地产新媒体报道，自2019年以来，阳光城已在SGX披露了4张美元钞票，金额和利率分别为12%、9.5%、3亿美元和10.25%，11月12日披露的利率为2.5亿美元。

2020年，随着国内融资的放松，阳光城市也将增加国内融资。

根据阳光城市的公告，2020年计划通过公司债券和内债、外债等方式筹集资金，规模不超过260亿元人民币。

4月初，阳光城获准发行80亿元公司债券，近期已发行第一期30亿元，其中债券品种一的票面利率为6.95%，债券品种二的票面利率为7.30%。

在改善财务指标的同时，阳光城市也开始关注资本市场的表现，这可以从年报中看出。

据年报显示，在阳光城市2020年的六大目标中，引进战略投资者和全面提升对股票和债券资本市场的认知度分别排在第一和第二位，销售目标和投资目标排在第三和第四位。

事实上，自去年中国民生银行退出投资以来，阳光城市一直在寻找新的战略投资者。

在业绩会上，朱荣斌透露:我们把这场战争列为公司的一项重要工作目标，并确实联系了很多感兴趣的组织。然而，由于疫情，这项工作的进展被推迟，我们预计今年会有一个好结果。

来源：39科技网