激情闽系集体去杠杆，规模分化最大落差92倍|对比系列③

本篇文章3161字，读完约8分钟

文|乐居金融研究所

曾经，福建房地产企业在房地产界有着强劲的扩张、快速的周转和高杠杆的发展模式。如今，房地产行业正在发生变化，国内外的经济形势依然严峻。福建房地产企业将何去何从？

4月17日，乐居金融对11家在香港上市的福建房地产企业进行了比较，并从公司规模、盈利能力、偿付能力、市值表现等维度进行了对比分析。，以便更直观地了解他们的操作能力和性能。福建的11只内资股分别是世茂地产、徐汇控股集团、荣鑫中国、郑融地产、钟君集团控股、禹州地产、红阳地产、宝龙地产、利高集团、三盛控股和傅生国际。

规模

世茂带头，房企内部的“马太效应”加剧

2019年，境内外房地产融资环境趋紧，叠加了“无房无炒”的监管基调，给市场带来了寒意，但福建房企总体表现良好。

在销售规模方面，2019年，在香港上市的11家福建房地产企业的销售规模均超过新高。

其中，世茂地产和徐汇控股集团的销售额突破2000亿元大关，再次提升了福建房地产企业的销售梯队。世茂地产2019年实现销售额2600.66亿元，同比增长47.6%。徐汇控股集团实现销售额2006亿元，同比增长32%。

荣鑫中国和郑融房地产落户“千亿房企”阵营。

钟君集团、禹州地产、红阳地产、宝龙地产正在抢前。2019年，有了相当大的增长。钟君集团控股2019年销售额同比增长56.7%，达到805.01亿元；禹州房地产2019年销售额同比增长34.13%，达到751亿元。2019年，鸿阳地产和宝龙地产的销售额均增长了30%以上，超过了500亿元的门槛。

规模较小的利高集团、三盛控股和傅生国际在2019年的销售规模没有下降。其中，三盛控股2019年实现销售额113.22亿元，同比增长891.6%。

虽然销售规模不断扩大，但不可忽视的是，福建省住宅企业之间存在巨大差距，福建省住宅企业内部的马太效应加剧。世茂地产、徐汇集团和荣鑫中国的总销售额已超过福建省住房存量总销售额的1/2。处于领先地位的世茂地产的销售规模是上一家房地产企业的92倍。世茂地产正在向2020年3000亿元的目标迈进。

福建房企在“跑”的同时，非常注重补充土壤储备。截至2019年12月31日，在香港上市的11家福建地产企业中，除傅生国际没有披露明确数据外，其余10家福建地产企业的土壤储量均比上年大幅增加。世茂地产的土壤储备继续引领着许多福建房地产企业。2019年，世茂地产通过并购、土地拍卖等多种形式收购了大量的土地储备。截至2019年底，世茂地产土地储备约为7679万平方米，同比增长67.41%。虽然土地储备已经大大增加，世茂房地产表示，它仍然愿意花50%的销售回报来购买2020年的土地。

此外，三盛控股的土地储备是福建房地产企业中增幅最大的。自三盛控股前两年成功借壳上市以来，其控股股东三盛集团不断向三盛控股注入房地产资产。2019年，三盛控股完成第一轮资产注入，土壤储量大幅增加。截至2019年底，三盛控股的土地储备约为432万平方米，增长231.29%。

收益性

世茂地产再次成为“赚钱之王”

福建省房屋毛利率整体下降

就盈利能力而言，2019年，仅傅生国际在福建国内房市中的返校净利润同比下降73.3%。归属于福建其他住房股之母的净利润有不同程度的增加。

世茂地产也引领福建地产股。2019年，世茂地产实现收入1115.2亿元，是福建唯一一家收入超过1000亿元的房地产企业。此外，世茂地产2019年的净利润也是唯一一家超过100亿元的房地产企业。2019年，世茂地产母公司净利润同比增长23.4%，达到109亿元。

徐汇控股集团在福建房地产企业中稳居第二。2019年，徐汇控股集团实现收入547.7亿元，同比增长29.3%；归属于母亲的净利润为64.4亿元，同比增长19%。然而，2019年的收入为260.4亿元，而位于福建住房存量收入中间的宝龙地产，其母公司净利润排名第三。2019年，宝龙地产实现净利润40.4亿元，同比增长42.4%。

不可忽视的是，2019年，福建省人民的毛利率整体下降。除了三盛控股、利高集团和荣鑫中国，福建其他八个部门的毛利率都有所下降。其中，钟君集团毛利率下降7个百分点，至27.6%。毛利率下降主要是由于限价政策对项目平均销售单价的影响。

在衡量房地产企业利用自有资本净资产收益率的效率方面，徐汇控股集团以21.3%位居福建省第一。据报道，这背后是徐汇在2019年提高效率、控制成本和减少债务的结果。徐汇从2018年底开始实施高质量、高效率的建筑2.0系统。截至2019年底，它已应用于全国49个项目。通过工业建设和穿插建设，平均建设周期缩短了4个月，开放效率稳步提高。

受利润影响，世茂地产2019年每股分红44.55亿元，是福建最大的分红型房地产企业。徐汇集团分红27.25亿元，排名第二。傅生国际和三盛控股只能支付“0”的股息。

偿付能力

该部门的住房企业读“降低字”

内部房屋净负债的一半减少了

2019年，房企进入偿债小高峰，融资环境趋紧。福建省住宅企业越来越重视加强风险管控能力，追求“财务稳定、规模效益共生”。世茂地产提出“高品质发展”为首要目标；荣鑫中国提出稳步增长，稳步降低债务水平；徐辉还表示，他将继续遵守国家“去杠杆化和减债”的要求，并采取主动......

在减债方面，傅生国际的净债务比率在2019年下降幅度最大。截至2019年12月底，傅生国际的净负债率约为122.6%，同比下降42.2个百分点。其次，荣信中国将其净负债率降低了35个百分点，至70%，其净负债率水平处于行业中间水平。此外，利高集团、宝龙地产、禹州地产和钟君集团的净负债率均有所下降。

特别是，截至2019年底，利高集团已将其低净负债率降至17.9%，处于行业超低水平。

在财务管理方面，一方面，房企通过多种方式拓展融资渠道，降低融资成本。然而，根据披露的数据，住房企业的融资成本与其规模密切相关。大型住宅企业的融资水平较低。例如世茂地产和徐汇集团的融资成本低于6%；然而，规模小、偿付能力弱的三盛控股和利高集团的融资成本超过9%，三盛控股的融资成本高达10.16%。

另一方面，住房企业作为一个整体也加强了对现金流的控制。2019年，除富顺国际现金持有量同比下降约30%外，国内其他住房类股持有的现金资源较2018年大幅增加，利高集团现金持有量增加91%；三盛控股的现金持有量增加了64%......

截至2019年底，除傅生国际和三盛控股外，福建其他内资股的现金负债率均超过1倍。其中，徐汇控股集团和禹州房地产的现金负债率超过2倍，短期偿债能力极强。

市场价值表现

“黑马”宝龙地产的年市值增长了75%

基于公司的基本市场(规模、盈利能力、偿付能力等))，房地产企业股票价格和市值的走势是衡量资本市场是否认可房地产企业经营能力的重要指标。

2019年，宝龙地产的年市值增幅在福建地产股中最高。截至2019年底，宝龙地产的市值同比增长75.02%，至215.48亿港元。此外，钟君集团、徐汇集团、世茂地产和禹州地产的市值均有所增加。

规模小、盈利能力和偿付能力差的傅生国际的市值跌幅最大。截至2019年底，傅生国际的市值比2018年底缩水80.5%，至16.82亿元。

2020年，由于疫情的影响，第一季度房地产行业的土地交易、项目进展、销售规模和流动性都将受到一定的影响。房地产企业能否采取有效措施降低疫情对公司经营和财务的影响，将决定它们能否在下一个年报季度交出好的“成绩单”。

2019年年报比较系列> > >

年报比较①| 2019年新上市房地产企业主键，谁是潜在的股票？

年度报告比较2 |八家房地产公司加入了1000亿收入俱乐部，它们的赚钱能力相差四倍

来源：39科技网