光大证券：需求侧温和复苏，供给侧发债放量

本篇文章1332字，读完约3分钟

乐居财经讯李莉4月13日，光大证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

3月份，抵押贷款基本恢复正常水平，抵押贷款利率稳定在5年期低利率水平，需求侧资金压力逐步缓解

3月份，住宅行业信贷状况出现明显好转，月度增幅为9892亿元，同比增长11%。其中，居民单个月新增中长期贷款4738亿元，投资规模略高于去年同期。1月至3月，新增居民中长期贷款达到1.26万亿元，同比降幅收窄至-8.7%。这种流行病对该行业需求方的影响正在逐渐减弱。

根据荣360的数据，2020年3月，全国第一套和第二套住房贷款的平均利率分别为-5bp和-4bp，与同期五年期贷款利率的变化基本一致。目前，宏观流动性宽松，抵押贷款利率随实际利率稳步下降，对银行抵押贷款存在一定的路径依赖。预计随着社会生产和人民生活逐步回归正常，居民购房需求将回归正常释放节奏，行业基本面全年停滞概率较小。

？全球宽松+抗风险，2020年第一季度房企融资总量、优质主导债务结构和融资成本有望进一步优化

3月份，房地产企业国内债券发行供需旺盛，每月发行1134亿元人民币(同比增长55%)，净融资842亿元人民币，为2016年第四季度以来的最高水平。万科、龙湖、世茂等五家房地产企业成功发行7年期公共债券，优质领先房地产企业发行新债券的成本普遍下降30-100个基点。3月份，房企在海外发行了398亿元债券(同比下降3%)，每月净融资额收缩至74亿元。受流动性紧缩影响，3月中旬，中资房地产美元债券市场波动剧烈，债券发行窗口基本暂停(3月14日以来，仅发行了两个新的中资房地产美元债券)。

2020年第一季度，境内外房地产企业发行债券总额3772亿元(同比增长4%)，为2015年以来同期最高水平；融资净额为2225亿元(同比增长18%)，仅低于2016年同期水平。我们认为，一季度房企融资量一方面来自宽松的全球环境，另一方面从“风险防范”的角度出发，为行业供给方提供政策支持，平衡疫情对需求方资金链的短期影响。

“无房无炒”的总体调控基调没有改变。房地产信托监管依然严格，2020年第一季度募集资金同比下降32%。自2020年初以来，土地交易的升水率持续上升，一些热点地块的升水率已回到较高水平。随着房企财务压力的缓解和补货意愿的提高，后续的土地市场升温是否会引发融资监管的边际收紧需要持续关注。

随着美联储的宽松和增持，人民币房地产债券的估值正在逐步修复，融资窗口仍需等待。国内房地产信贷利差有所反弹，但中高评级总体处于历史低位，与低评级明显不同。我们认为，2020年，优质领先房地产企业的债务期限结构和融资成本有望进一步优化。

投资建议:

行业温和复苏，需求侧资金压力逐步缓解。领先的房地产企业受益于宽松的流动性环境，债务结构和融资成本有望进一步改善。它不仅在短期内代表了更高的安全边际，而且为市场份额的持续提高和业绩的稳定增长提供了坚实的基础。建议关注万科a股、保利地产、招商局蛇口和金地a股；h股包括万科、融创中国、金茂中国和华润置地。

风险分析:

海外疫情蔓延对中国居民就业和收入的影响不确定；如果土地市场继续升温，就有可能引发更严格的融资监管；行业将迎来债务到期的高峰期，中小房企的信用风险将增加。

来源：39科技网