三盛、福晟、德信等9家房企将迎业绩爆发期！丨年报榜单?

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正文/乐居财经研究所李伟杨千

房地产企业的发展是一场马拉松。土地储备的多少和控制金融风险的能力，在一定程度上表明了一个房地产企业能否在规模战中继续发挥实力，从而走得比同行更远。

此外，还有一个指标可以很好地预测房地产企业在短期内的爆炸式业绩和发展潜力，即房地产企业的合同负债。

在2017年修订的新收入标准中，首次提出了合同资产和合同负债的概念。根据最新的定义，合同责任是指企业在收到或收到客户的对价时，向客户转移货物的义务。

对于房地产行业来说，预付款听起来可能更熟悉。根据新修订的收入标准，许多住房企业将预付款调整为合同责任。这个价值已经成为衡量一个房地产企业在短时间内发展潜力的因素之一。

遵循这一逻辑，乐居金融引入了业绩潜力的概念，即开发商的合同负债除以经营收入所得的倍数，我们称之为住宅企业的业绩潜力指数。

该指标用于评价房地产企业的短期绩效发展潜力。指数越大，房地产企业财务报告中的合同负债与由预收款构成的收入之比越大，转化为未来业绩的价值越多。

它是隐藏在房地产企业海平面下的一座冰山，冰山的大小决定了房地产企业未来的爆炸性表现。

那么，谁是房地产行业的潜在股票？

近50%的住房企业的业绩潜力大于1

三盛控股最高拥有4.1

乐居金融统计了截至4月1日已披露相关财务数据的80家开发商企业，但除天宝集团、万科海外、鸿阳地产和合景泰富集团外，其余4家企业的合同责任未披露，实际研究了76家样本企业。

统计显示，76家房地产企业的平均业绩潜力指数为1.03。也就是说，总的来说，住房企业的合同负债与营业收入的比率约为1。不考虑其他因素，可以更直截了当地说，房地产企业的平均预收款已经有效地覆盖了其目前的经营收入水平。

而这只是一个平均数，事实上，大量房屋企业的合同负债远远超过他们目前的经营收入。根据“2019年房地产股业绩潜力排名”，三盛控股的业绩潜力指数最大，达到4.10。它的合同债务是其收入的四倍。

傅生国际指数也达到了3.32，处于较高水平。此外，德信中国、新城发展、天山发展控股、郭蕊地产、美的地产、中良控股、建发国际集团等7家企业的业绩潜力指数也在2以上(含2)。这些企业占总数的11.84%，未来业绩爆炸的潜力很大。

数据显示，有26家企业的绩效潜力指数为1-2(含1)，占企业总数的34.21%。

徐汇控股、大发地产、首创地产、宝龙地产、凯撒、亿达中国、欢乐城、世茂地产、中海、雅居乐等41家房地产企业的业绩潜力指数均在1以下，占比53.94%。

1000亿住房企业的“冰山”更大

该指数超过60%且大于1

相对而言，1000亿住房企业的平均业绩潜力指数更高。根据“2019年10亿住房股业绩潜力表”，1000亿住房企业的平均指数为1.18，比整体平均指数1.03高出0.15。

数值之间几乎没有差别，但它进一步说明了一个事实:事实上，较大的企业有更大的业绩潜力。这些隐藏在财务报告下的预收款将为企业带来更好的业绩，并让投资者对未来业绩有更好的预期。

具体到企业，新城发展、美的地产和中梁控股的业绩潜力指数分别达到2.28、2.06和2.05，均大于2(含2)；中奥园、万科、华润置地、金茂、融创、碧桂园等10家企业在1至2家之间(含1家)。

此外，徐汇、凯撒、世茂地产、中海、雅居乐、远洋、R&F、恒大等8家企业的业绩潜力指数均在1以下。一般来说，1000亿住房企业的业绩潜力指数在2级以上(含2级)、1-2级(含1级)和1级以下三个层次中所占的比例分别为14.28%、47.62%和38.1%。

十亿规模和负债

新城合同负债增加了近70%

2019年，1000多亿住房企业的合同负债有不同程度的增加。据统计，在21家企业中，16家房地产企业的合同负债进一步增加，只有5家房地产企业的合同负债下降。

其中，新城发展2019年合同负债达到1976.68亿元，较2018年的1182.31亿元增长67.19%，是1000亿房企中合同负债增幅最大的。此外，世茂、美的地产、澳远、金茂、龙湖和雅居乐的合同负债在过去一年增加了30%以上。

在合同负债同比下降的企业中，R&F、中远、荣鑫、郑融、恒大的合同负债分别下降1.04%、4.97%、5.78%、17.71%和30.11%。恒大也是这些企业中唯一下跌超过30%的。

即使合同负债的增加表明未来业绩爆炸的可能性更大，但就企业整体经营而言，负债实际上是一把双刃剑。特别是，合同负债的增长也导致住房企业总负债的进一步增加。

在3月31日的业绩会上，恒大宣布全面实施“高增长、控制规模、减债”的发展战略。目标是从2020年到2022年平均每年减少1500亿元的计息负债，到2022年将总负债减少到4000亿元以下。

数据显示，2019年，合同负债超过1000亿元的企业有8家，其中碧桂园和万科分别达到6469.96亿元和5770.47亿元，成为合同负债最高的两家企业。此外，融创中国、华润置地、新城发展、龙湖集团、中国恒大、中梁控股均超过1000亿元。

从一个多月的年报季来看，追求利润、强调企业负债下降已成为未来大型房企的共识之一。

来源：39科技网