乐山房企领地赴港递招股书 规模扩张下隐现的负债与现金流难题

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观点房地产网，即使在疫情的影响下，也无法阻止香港房地产企业原来的上市计划。短短半个月内，三家房地产企业提交了招股说明书，而在惠今集团和尚坤集团之后，乐山房地产企业的版图悄然跟上。

1999年4月，刘煜辉和他的兄弟刘山、刘羽琦白手起家，在四川省乐山市成立了一个区域集团开展业务。在一个地方呆了七年之后，2006年，地域集团将其总部从乐山迁至成都，同年开始在全国范围内拓展业务。

现在，20多年过去了，刘氏三兄弟已经成为四川圈内公认的秘密富豪，而另一边的第二代也准备接手。(刘羽琦之子)刘、(刘山之子)于2019年1月被任命为公司副总裁，上市计划已提上日程，一切进展顺利。

4月9日晚，HKEx披露了领地控股集团股份有限公司的招股说明书，披露了该公司近年的经营数据、财务信息和发展状况。这家四川的秘密房地产企业终于开始向资本市场揭开面纱。

根据视点指数发布的2019年中国房地产销售额100强榜单，2019年地域集团合同销售额排名第75位。根据市场调研机构的统计，2019年领土集团的交易额仅为237.4亿元。

虽然规模不大，但该地区早就设定了1000亿元的目标。根据该地区的最初计划，2018年的销售目标是300亿英镑，2019年是1000亿英镑。但在2018年，这一数字甚至没有达到300亿。

去年，在领土集团20周年品牌发布会上，刘煜辉董事长表示，他将全力以赴完成进入重点省份70多个核心城市、确保100多个优质项目覆盖的阶段性战略目标，最终实现2020-2021年领土集团1000亿战略的新跨越。

2019年底，恒大前副总裁许晓军加盟公司。当时，知情人士表示，许晓军加入房地产总裁一职，是希望帮助香港实现1000亿元的目标。

这个一直痴迷于1000亿元的领域是如何发展的？

十亿步调和波动的毛利率

根据招股说明书，领土控股公司主要专注于住宅和商业地产的开发和销售。此外，该公司还持有一些自行开发的商业地产以供进一步投资，从事酒店管理业务，并提供项目管理服务。

截至2017年、2018年和2019年12月31日，境内持有收入分别为53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元；净利润分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元。

其中，物业销售收入由2018年的44.55亿元增加至2019年的74.52亿元，增幅为67.3%，主要是由于总建筑面积确认增加。据数据披露，房地产销售收入占总收入的比例超过98%。

酒店业务收入由2018年的620万元增加至2019年的3710万元，增幅为494.7%，主要原因是2019年1月成都希尔顿李佳悦酒店开业，其次是2019年7月西昌琼海度假酒店开业。在业绩记录期间，领土控股公司经营三家酒店。

就毛利率而言，截至2017年、2018年及2019年12月31日，领土控股的毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。毛利率波动很大，处于较低水平。根据招股说明书，业绩记录期内毛利率的波动主要是由于个别项目的毛利率不同，以及由于缺乏吸引力，项目销售最后阶段剩余物业的价格较低。

2017年、2018年和2019年，净利率分别为12.2%、11.5%和8.9%。至于净利润连续三年下降，根据招股说明书，根据建设和交付计划，大部分物业因未完工而未交付给客户，因此净利润波动，净利润下降。

在土地储备方面，领地控股形成了以成渝经济带、四川、华中、京津冀和粤港澳大湾区为核心的全国布局。这些项目分布在全国20多个城市，包括新疆、佛山、成都、北京、长春、乐山、眉山、西昌和许多其他城市。

迄今为止，领土控股公司有90个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中74个由其子公司承担，16个由其合资企业和附属公司承担。

截至2020年2月29日，领土控股公司的总土地储备为13，314，500平方米，包括未出售的可销售建筑面积和已出售但未支付的建筑面积412，400平方米，开发物业的总规划建筑面积为7，344，300平方米，预计未来开发物业的总建筑面积为5，557，800平方米。

在规划方面，领土控股公司打算将重点放在二线和主要三线城市。根据招股说明书，我们将继续巩固我们在西南地区的市场地位。如果有机会，它将继续增加在其他地区的投资，如华东，并扩大到中国更多的区域经济中心。

债务激增和现金流为负

事实上，在过去两年中，该领土加快了最初的扩张。2017年，它进一步扩展到河北省承德市。2018年，他进入重庆。在领地集团2019年年会上，集团副总裁齐大东也提出了“快速周转、标准化、强实施、严考核”的经营口号。

而领土的形象也经常出现在各种合作签约仪式中。2019年底，领地集团与京东签署战略合作协议，进一步将线下业务拓展至线上；今年3月，国土集团与大发地产在房地产开发等领域建立了战略合作关系。

另一方面，该领土的许多项目也吸引了一些合作伙伴。去年，乐山的项目引进了金科和碧桂园，商丘的两个地块是与雅居乐地产联合开发的。

也许扩张太快了，领土背后的劣势变得更加明显。

这包括负债的大幅增加。截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，领土控股的未偿银行贷款和其他贷款(包括信托和其他融资)总额分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元。同期，本行未偿还贷款和其他贷款加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%和9.9%，融资成本不断上升。

净资产与负债的比率也增加了。截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，香港的净资产与负债比率分别为0.6倍、1.1倍和1.4倍。

当前比率保持相对稳定，分别为2017年、2018年和2019年12月31日的1.3倍、1.3倍和1.2倍。可以看出，其偿还短期债务的能力不高。

另一方面，该领土连续三年经营活动的现金流量为负数。招股说明书解释称，这主要是由于房地产开发活动和土地收购的持续增加，导致大量现金用于业务运营。

数据显示，截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，经营活动产生的净现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。

根据招股说明书，在业绩记录期内，境内限制现金也持续增加。从2017年12月31日的2.11亿元到2018年12月31日的5.2亿元，再到2019年12月31日的16.37亿元，这与项目数量增加导致的预售活动增加大致一致。

截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，境内现金和银行余额分别为9.96亿元、14.63亿元和31.78亿元，包括限制现金、质押存款、银行存款和库存现金。

从这个角度来看，现金和负债不能构成平衡。在香港上市已成为补充香港现金流的一个好方法。上市之路是否平坦仍不得而知。

来源：39科技网