京投发展：蓄势待发｜进深

本篇文章2348字，读完约6分钟

乐居金融张丹来自北京

等待果实成熟的过程让人痛苦，但也充满了更多的期待。作为一个周转缓慢的房地产细分市场，铁路地产需要足够的耐心来等待结果。

北京投资发展(600683.sh)属于房地产开发，但不同于对高周转率交易的常规理解，它侧重于轨道交通车辆基地的综合开发，以及长期钓大鱼的业务运作，体现在收入的短期隐藏和资产储蓄的爆发。

北京投资发展有限公司2019年合同销售额为65.42亿元，本财年经营收入为43.28亿元，上市公司股东应占净利润为7680.99万元。

这些是表格中的静态数字。从动态的角度来看，北京投资发展的隐性收益不是结转，不是今天而是明天。据北京投资发展有限公司称，2019年部分项目的销售业绩将结转至2020财年，今年的业绩将呈现出良好的态势。

今年的好处远远不止这些。国家发展和改革委员会最近发布的《2020年新型城镇化建设和城乡一体化发展的重点任务》中提到，农村集体管理建设用地应全面推向市场。

这个好消息促进了土地转让概念股的集体上涨。4月10日上午，北京投资发展有限公司(Beijing Investment Development)实现了每日涨停，涨幅为10.08%。

资产储备较年初增加143亿元

作为中国铁路产业的先驱，北京投资发展有限公司在2019年是走出北京圈走向全国的关键一年。

对于专业技术要求高的铁路物业来说，走向全国需要很大的勇气，也考验着布局的眼光和开拓的能力。

2018年，“扎根北京，繁荣全国”的战略被提出，这一战略在2019年开始开花结果。离开北京后，北京投资发展公司选择的第一个地区是长江三角洲的无锡。2019年12月，获得无锡市莒渠路钟瑞生态城地铁tod综合示范项目用地，这是该项目首次异地选址，也是该项目全国布局的开始。

当然，北京作为北京投资发展的根源，一直是它的重仓。

2019年营业收入为43.28亿元，其中96.92%来自北京。在土地收购方面，北京投资发展公司在北京也取得了可观的收益，并继续增加其仓库基础。

根据财务报告，2019年1月，北京投资发展有限公司以联合体形式成功收购了北京市丰台区地铁9号线郭公庄车辆段项目(三期)和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目，两个地块的总规划建筑面积约为46万平方米。

优质土地资源的收购直接导致期末存货同比增长58.22%，达到334.42亿元，总资产同比增长143.25亿元，达到461.93亿元，同比增长44.95%。

乐居金融了解到，北京投资发展的存货主要包括北京轨道地产项目、檀香山地产项目、镜月地产项目、金悦地产项目、无锡公园乐府项目和无锡轨道地产项目。

如何按期管理和控制项目费用

坚持对于需要长期投资的事情尤其有价值。

“铁路物业是一项需要长期培育的业务，不能焦虑。”面对投入与产出的时间差，北京投资发展有限公司总裁高早就认识到并做好了准备。

2019年，北京投资发展实际开工和竣工不仅如期完成，而且超额完成。数据显示，2019年，预计新建筑面积为25.36万平方米，实际建筑面积为30.16万平方米，完成计划的119%；预计竣工面积为129，500平方米，实际竣工面积为176，200平方米，为规划的136%。

竣工面积的增加为项目进入市场铺平了道路，也为北京投资发展公司的利润增长铺平了道路。到2020年，北京投资发展的新建筑面积目标将进一步提高，预计新建筑面积为449，100平方米，竣工面积为253，400平方米。

好钢用在刀刃上，钱应该用在正确的地方。北京投资发展有限公司在有序推进项目的同时，严格控制费用和成本。财务报告显示，三项费用总计5.95亿元，同比增长27.26%。值得注意的是，属于承诺固定成本的管理费用变化不大，与去年同期相比减少了109.62万元。随着规模的不断扩大，费用的增长得到了有效控制。

销售费用和财务费用基本保持相同的振动频率。调整后的实际财务费用为1.98亿元，同比增长30.07%；销售费用为1.63亿英镑，同比增长35.71%。

此外，成本和收入也保持相同的频率，这使得毛利率基本上与去年持平，为31.66%。

深化专业领域的融资能力

作为第一个吃螃蟹的人，北京投资发展公司在行业内创造了独特的轨道交通车辆基地发展模式，也在行业内推广了tod模式。

规模高达10万亿元人民币的蓝海市场正在吸引更多的进入者，而北京投资发展有限公司则在领先一步的基础上，不断寻求tod专业技术领域的自我突破。

如财务报告所述，2018年提出建设tod智能生态系统的理念后，2019年实现了五个方面的演进和升级:一是建立了轨道交通车辆基地评价体系；二是构建轨道交通车辆基地结构转型研究体系；三是发展轨道交通车辆基地绿色停车场的概念；四是深化轨道交通车辆基础减振降噪的系统研究；第五，完善轨道交通车辆基地客户研究体系。

在技术创新中，它不断获得。2019年获得两项新专利，即“地铁车辆段内线用钢轨减振扣件”发明专利和“建筑组合减振系统”实用新型专利，同时获得中关村高新技术企业的认可，并与多家科研和供应单位签订了合作协议。

tod在专业技术领域的深度培育和突破，为北京投资发展提供了强大的融资动力。此外，其独特的大股东资源使其融资优势更加明显。

今年以来，房地产调控不放松，尤其是融资渠道的收紧，使得许多房地产企业放眼海外，频繁发行短期海外债务，一些房地产企业甚至高利率借款。乐居金融表示，2019年，北京投资发展有限公司发行的债券和票据的票面利率基本维持在4%左右。较低的融资成本有效降低了其债务压力，为其业务发展提供了良好的财务保障。2020年，北京投资发展还计划继续优化融资结构，有效降低资本成本。预计现有项目的资本支出为61.29亿元。

来源：39科技网