新力控股：杠杆从“降”走“稳”丨年报拆解?

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正文/杨千乐居金融研究所

3月25日，新立庆祝了它的十岁生日。新立联合董事长张远在致辞中说:“新立，一股新生的力量，就像一个十岁的孩子，朝气蓬勃，憧憬未来，充满期待，渴望尝试一切。”

五天后，《新青年》新利上市后首次披露年报，充满活力。

销售额方面，2019年合同销售额达到914.22亿元，同比增长28.6%；股权合同销售额达到451.1亿元，同比增长30.1%。

盈利能力方面，2019年总收入为269.84亿元，同比增长约220.7%；毛利润79.99亿元，同比增长154.5%左右；净利润同比增长263%，达到20.14亿元，创历史新高；股东应占净利润19.58亿元，同比增长约373.4%；净利率上升0.9个百分点，至7.5%。

费用率下降了

在“几何增长”和“历史高点”的光环下，新立仍在严格控制成本，规模经济逐渐显现。据披露，索尼2019年的管理费用、销售和分销费用以及财务费用分别为5.69亿元、10.78亿元和4.56亿元，分别占总收入的2.1%、4%和1.7%。与2018年相比，行政率下降3个百分点，销售率下降3.8个百分点，财务率下降3.4个百分点。

与此同时，新力量的杠杆下降了。截至2019年底，新立的计息负债总额约为265.7亿元，其中短期计息负债总额约为116.4亿元，现金负债率达到1.43倍，净负债率大幅降至67%。此前，其净负债率已经连续三年超过200%。

减少杠杆颜色几何？

从结果来看，杠杆降低非常成功。通常，住房企业的规模扩张大多伴随着高杠杆。新立是如何做相反的事情的？也许我们可以从这三组数据中找到线索。

根据资产负债表，截至2019年底，新立公司总股本为148.96亿元，其中非控股股本为67.29亿元，占45.2%。

但利润表显示，非控股股东应占利润为5651.1万元，仅占净利润的2.83%。综合计算，非控股权益比例与非控股损益比例之差高达42.4%，新立更有可能存在表外杠杆。

同时，截至2019年末，新立非流动资产增加88.9%，达到183.6亿元，其中合资、联营企业股权投资总额132.23亿元，约占72%，2018年仅占47%。可见，2019年，新立公司增加了对外投资。特别是关联公司投资从2018年的7.1亿元增加到2019年的72.3亿元，总投资增长了9.3倍。

从理论上讲，当一个企业或个人拥有另一个企业20%以上至50%的表决权资本时，一般认为投资者对被投资企业有很大影响，因此被投资企业可以被视为投资者的合资企业。简而言之，索尼对关联公司拥有决策权，但实际控制权很弱。但是，如果关联公司借钱，新立也有义务偿还其债务。

在利润表中，合资公司和关联公司的利润分别为6225.7万元和3949.3万元。关联公司贡献的利润并没有随着投资额的增加而增加，而是同比下降了19%。对于这一数据的下降，报告给出的解释是关联公司持有的物业项目交付带来的净利润减少。然而，投资增加了9.3倍，达到72.3亿元。如果不能在未来业绩中反映出来，那么另一种可能性是，新利“隐藏”了一些有息债务，因为一些关联公司没有合并。

在该行业中，住房企业越来越多的合作开发导致了通过合资企业和附属公司融资的现象。乐居金融通过询问新力地产的部分关联公司(股权比例在20%至50%之间)得知，其他股东拥有投资公司和基金公司等资本数字。

此外，还有另一个值得注意的数据。截至2019年底，索尼应付关联公司款项为59.57亿元，是2018年14亿元的3.3倍。由于年报并未披露大幅增加的原因，并不排除新力将通过向关联方借款、以经营负债替代金融负债的方式来降低计息负债的规模。

2020年3月26日，深圳证券交易所接受新力地产发行的资产支持证券，拟发行金额为人民币5.16亿元。发行人为新立房地产集团有限公司，承销商和经理为中山证券。目前，资产证券化已经成为住房企业表外融资的重要渠道。

根据表中的数据，银行贷款约占索尼计息负债的42.8%，相对稳定，加权平均债务成本约为9.2%，较2018年下降0.1个百分点。

未来，索尼的财务目标将从“向下”转变为“稳定”。张元林在年度报告中提到，为了保持财务健康发展，他将采取更加审慎的财务政策，加强现金流管理。

来源：39科技网