五矿地产：现金短债比暴跌至0.53丨年报拆解?

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正文/乐居金融研究所魏伟

3月26日晚，五矿地产(0230.hk)宣布了2019年业绩。

2018年，合同销售额为68.18亿元，目标为150亿元；2019年，合同销售额为86.5亿元，目标为100亿元。五矿地产连续两年未能实现销售目标。

收入停止，毛利下降了11.9个百分点

报告期内，五矿地产实现综合收益112.61亿港元，同比增长3.0%。毛利润为26.73亿港元，同比下降31.22%。股东应占净利润为9.43亿港元，同比仅增长0.83%。

事实上，自2016年以来，五矿地产的经营收入一直相当“稳定”，最高只有119.36亿元，经营活动的净现金流量也一直为负。

集团整体毛利率从35.6%大幅下降至23.7%。至于毛利率的整体下降，报告称，大部分确认入账的产品来自2016年以来购买的土地，在推盘过程中始终受到限价令的影响，毛利率较低。

此外，由于股息收入和管理费收入减少，本年度其他收入也下降17.9%，至10.36亿元，销售和营销费用增加37.9%，至2.42亿港元，存货减值增加4120万港元，导致行政和其他费用增加5.2%，至5.67亿港元。

受多种因素影响，五矿地产净利润由2018年的17.47亿港元下降至2019年的13.53亿港元，净利润增长率也由15.98%下降至12.01%。

从土地增值税的金额可以看出，五矿地产的盈利能力已经下降。土地增值税的水平由销售利润率决定，利润率越高，增值税越高。2019年，五矿地产缴纳的土地增值税不到2019年的一半。土地增值税占营业收入的比例也从2018年的7.7%降至2019年的3.5%，表明其开发项目的增值税率有所下降。

短期债务同比激增7倍

截至2019年底，五矿地产的现金和银行存款总额为38.5亿港元。同期贷款总额为167.54亿港元，较去年同期上升11.3%。其中，一年内到期贷款总额为72.63亿港元，占43.3%，一至两年内到期贷款总额为26.16亿港元，占15.6%，三至五年内到期贷款总额为68.75亿港元，占41.1%。

截至2019年底，一年内到期的债务是2018年底的7倍多，现金与短期债务的比率仅为0.53，而去年同期为3.55。显然，2019年的现金数量远远不足以偿还到期债务。其流动比率和速动比率在2019年都有所下降，其短期偿付能力令人担忧。

期末，五矿地产负债总额为326.9亿港元，权益和负债总额为489.61亿港元，资产负债率(负债总额/资产总额)为66.8%，2018年末为68.7%。计入权益中的永久债务，五矿地产实际负债总额为364.9亿元，实际资产负债率为74.53%。净债务比率(净债务/总股本)在2019年为79.1%，在2018年底为75.9%。

资本化利息变相增加净利润

五矿地产2018年的借款总额为150.55亿港元，2019年同比增长11.3%。加权平均借贷成本约为5.02%，比2018年的4.75%高出0.27个百分点。

随着借款总额和利率的增加，2019年的财务成本不到2018年的1/5。由于年内大部分利息已资本化，计入损益表的财务成本于年内减少80.6%至26.74百万港元，于2018年减少至1.38亿港元。财务报告中没有披露资本化利息的比例。

利息资本化意味着部分当期利息费用包含在开发成本中。如果利息包含在财务费用中，企业的利润就会减少。资本化利息不能在企业所得税前扣除，这会增加当期税。然而，由于费用的减少，最终的净利润将受到较少的影响。

来源：39科技网