华泰证券：稳态如期打破，改善方兴未艾

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乐居财经讯李莉近日，华泰证券发布了2020年1-2月房地产行业数据回顾。

核心观点

受疫情影响，1月和2月房地产销售、建设、征地、竣工和投资统计大幅下降，与我们2月初“破稳”的判断一致。3月，房地产各领域将陆续复工，售楼处和建设项目将逐步正常化。然而，考虑到目前的游客和工作人员抵达人数尚未完全恢复，预计3月份的销售额仍将出现负增长。正因为如此，我们认为“改善和开放”的政策方兴未艾，其内容可能进一步深化，走向稳定的投资和稳定的销售。

开发投资-16%，恢复建设用地和土地供应将促进复苏

新冠肺炎疫情减缓了复工步伐，房企建设进度放缓，导致1月和2月开发投资、新开工和竣工面积分别同比下降16%、45%和23%。当地政府把工作重点放在防疫和控制上，土地供应收缩，这进一步影响了土地交易。1月和2月，土地购买面积和土地交易价格同比分别下降29%和36%。但是，随着疫情的好转，行业建设正在逐步修复，部分房企在3月第一周复工的比例已经上升到50%-80%。我们预计，在恢复工作的推动下，发展投资指标的下降将在3月份迅速缩小。地方政府对土地财政的依赖在短期内有所增加，因此土地方面的支持政策数量最多。我们预计三月份后土地供应将逐步改善。结合扶持政策，土地交易指标将得到恢复。

销售面积为-40%，销售办事处的恢复、支持政策和较低的利率将提高需求

在新冠肺炎疫情的影响下，房企的新增销售和售楼处的恢复在供应方放缓，而需求方受到隔离措施的抑制，导致1月和2月商品房销售面积和销售金额同比分别下降40%和36%。然而，情况正在逐步好转:在1月和3月的第一周，一些房屋企业的售楼处开工率提高到85%；2.二月中旬以后，地方政府的支持政策逐渐转向需求方；3.由于流动性宽松，抵押贷款利率预计将随着低利率而继续下降，这将提振购房需求。考虑到目前游客人数和值班人数还没有完全恢复，我们预计3月份中国商品房销售仍将出现负增长，但降幅将明显收窄。据我们跟踪，从3月1日到3月13日，66城市新房销售面积同比下降31%，与2月份相比有明显改善(下降71%)。

到位资金为-18%，融资政策、流动性和销售改善将缓解财务压力

受疫情影响，房企融资节奏放缓。1月和2月，国内贷款和自筹资金同比分别下降9%和15%。与此同时，销售额下降导致存款、预收款和个人抵押贷款同比分别下降24%和12%，两者合计同比下降18%。尽管融资政策没有明显放松，但执行情况略有改善。3月13日，融创地产集团公司债券获得中国证监会批准。自去年以来，住房企业债券发行清单制度的管理逐步回归市场化。在流动性宽松的情况下，优质住房企业的债券发行规模和利率得到显著优化，有利于提高融资集中度。全球流动性宽松和超重，这也是空房在中国的进一步宽松转移，强化了融资方的改善趋势。我们预计，在政策、流动性和销售复苏的推动下，3月份到位资金的同比降幅有望收窄。

多样化有利于共鸣，把握配置的机会

我们认为，当前的房地产行业正迎来多重积极的共鸣:1 .随着国内疫情的好转，销售和投资正逐步走向正常化，预计需求将在第二季度反弹；2.政策改进预计将继续推进，内容将继续向销售方面深化；3.融资政策略有改善，优质住房企业的受益融资更加集中；4.房地产公司在年报季度表现的高度稳定性，以及全球流动性宽松带来的高派息公司的吸引力，将为地产股的配置创造机会。继续关注建议:1 .具有融资优势的领先房企:万科A、金地；2.成长型住宅企业:中南建筑、金科股份、法华股份；3.现有资产的核心品种:招商局刮起、新大洲和欢乐城。

风险预警:疫情发展的不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分住宅企业的经营风险。

来源：39科技网