房地产周期仍将持续演进，“优等生”世茂如何从容应对？

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北京乐居金融林振兴

从以往房地产周期的演变轨迹可以看出，房地产销售数据反映了消费者终端的需求，需求的上升带动了房企收购土地的热情，从而启动建设、销售和建设，形成一个完整的闭环。

在本轮房地产周期中，在新冠肺炎疫情的冲击下，房地产市场的短期降温是不可逆转的，降温时间可能会比以前长得多。据嘉里统计，2月份的业绩达到了近年来的最低月度销售记录，前100家房地产企业的销售总额达到了3243.3亿元，比上个月下降了43.8%。其中，2月份80%以上的百强房地产企业月度和累计业绩同比下降。

与此同时，由于疫情期间销售额急剧下降，房地产企业的投资步伐和强度急剧放缓。截至2月底，百强企业投资额同比下降约15%，超过30%的企业仍未获得土地。

目前，尽管整个房地产行业已经为漫长的冬天做好了充分准备，但这场突发疫情给开发商的财务管理能力带来了严峻挑战。只有现金流充裕、融资能力强的房地产企业才能走出周期性波动，迎接行业真正的春天。

去年排名第九的世茂凭借其稳健的财务前景，突显了其在本轮周期中的优势。截至2019年6月30日，世茂的账面资本总额为522.3亿元，银行、交易所等金融机构未动用的融资金额约为400亿元，这不仅足以覆盖一年内到期的各类贷款，还存在一定的理财产品错配余额。

2019年上半年，世茂积极获得优质土壤储备的同时，行业总负债规模仍处于较低水平，净负债比率为59.6%，连续第八年保持在60%以下，是民营房企健康稳定的基准之一。

把握房地产周期变化的能力也将考验企业背后的综合资本实力，轻松融资的能力将成为世茂应对市场变化的强大后盾。近年来，世茂不断探索房地产金融创新，围绕整个上下游房地产产业链研发各种创新金融产品，形成了独特的低成本模式。融资成本逐年下降，从2015年的6.9%降至2019年年中的5.6%。

稳健的金融政策、充裕的现金流和多元化的融资渠道使世茂在国内外资本市场上享有良好的声誉和稳定的形象，各大评级机构对此持乐观态度。去年9月，穆迪将世茂地产的评级从ba2上调至ba1，期待“稳定”。穆迪预计世茂将通过积极有效的现金流管理保持良好的流动性和境内外融资渠道。

到目前为止，世茂还获得了良好的国内外评级，如S&P的“bb+ Stability”、中国信贷的“aaa”和联合评级的“aaa”。这些评级属于私人房地产公司，它们已经是基准之一。

除了获得主要评级机构的充分认可，世茂还获得了许多券商的“买入/优于市场”评级。2月27日，兴业证券发布研究报告称，世茂地产拥有高质量的土地储备结构，能够保持领先的销售规模和增长率；同时，公司既有控股又有营业额，投资物业运营经验丰富，回报稳定，现金流管理强，财务政策健全，综合实力强。

在此基础上，兴业证券预计世茂地产2019-2020年的营业收入分别为1120亿元和1403亿元，分别增长31%和25%；核心净利润为105-129亿元，同比增长23%-23%。世茂地产获得“买入”评级，目标价格为36港元，基于2019-2020年10倍市盈率和8倍市盈率，比公司资产净值低8%，比当前股价高33%。

随着新冠肺炎疫情的蔓延，世茂今年年初配售了1.58亿股，筹资46亿元，配股价格为29.58元，最终将带来41亿元的净融资。配股将巩固公司的财务状况，使世茂在房地产大潮中更加稳健地前进。

来源：39科技网