抗疫影像 | 房企信用变动与再融资承压

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许多购物中心都关门了，在网上销售，推迟了工作的开始...疫情对现金流的影响不容忽视，住房企业面临信用评级和前景变化的风险，再融资风险也在上升。

最近，惠誉的一份研究报告指出，新型冠状病毒疫情不同程度地影响了惠誉评估的166家中国企业的业务，6%企业的再融资风险增加。其中，益达中国(ccc)、益德国际(b-/ Stable)、新湖宝(b-/ Stable)和郭蕊房地产(b-/ Stable)四家房地产企业被评为高风险再融资企业。

1月份，房地产交易量冷清，2月份，交易量更冷。一些融资困难、杠杆率高的中小房企正面临现金流考验。如果此时企业信用发生变化，融资难度和成本会上升，进一步加剧流动性风险，从长远来看会导致信用评级下调，形成恶性循环。

然而，拥有大企业的大型房地产企业正持有大量现金流，加速再融资、发行债券和收购土地，等待春天的到来。

住宅企业短期信贷的变化与分化

我们更加关注杠杆率高、存量大、流动性压力大的中小房企的信贷水平。标准普尔信用评级相关人士向视点房地产新媒体透露，疫情将对第一季度房地产行业整体销售产生影响，2020年全年销售面积和销售额都将下降5%左右。

在上述四家非投资级房地产企业中，益达中国的评级最低，短期资金缺口最明显，流动性风险最高。最近，亿达中国再次推迟了截至2017年12月31日止年度每股8美分的现金分红，并再次推迟了钟敏叶嘉相关贷款2.885亿元的还款，另一笔45.79亿元的贷款协议引发了风险。

根据企业公告，亿达中国115.8亿元的债务将于2020年6月到期。上半年现金和银行存款余额为13.84亿元，下半年营业收入为49.04亿元，加上这两个数字，益达中国短期内难以偿还债务。

值得注意的是，益德国际和郭蕊地产的融资成本在不断上升，而这种流行病对第一季度销售的影响使得现金流回报更差。

以美元债务为例，益德国际2021年到期的最新1.99亿美元优先票据年利率为14%，比2020年到期的1.57亿美元优先票据高2个百分点；郭蕊房地产最新美元债券的利率为13.5%，比最近两次美元债券的利率至少高出3个百分点。然而，2020年1月的合同销售额同比下降了20%。

的确，许多房地产企业在第一季度通过推出网上销售、无理由退房、打折买房等方式挽救了自己。不应忽视的是，从签署合同到交付定金，再到将定金大量记入账目，至少有2个月的等待期或可变期。

世茂总裁许世坛也在开工函中表示，疫情对房地产市场的影响将在头两个月的销售市场中得到反映。即使对一些中小房屋企业来说，疫情也肯定会成为压垮骆驼的最后一根稻草，因为没有销售，也没有资金回报。

除上述四家房地产企业外，许多机构认为大型房地产企业仍具有较高的经营和财务灵活性。以施琅(b/ Stable)和新源房地产(b/Stable)为例，惠誉将其再融资风险评估从高调整为低。

对于整个房地产开发行业，标准普尔的信用评级指出，到2020年，房地产企业的信用质量仍将分化，整体信用质量将略有下降。其中，被评估房地产企业的信用评级中值为bbb-，潜在个人的信用评级中值为bb，未达到投资水平的门槛。

再融资压力与后期加速

悄然变化的不仅是房企的信用评级和前景，还有房企的再融资活动。叠加在春节假期上的流行病因素已经导致1月份的融资额下降了20%。一方面，住房企业的信贷变化提高了中小住房企业的融资成本；另一方面，到期债务压力的整体延迟将促使住房企业积极借入新债，并在后期偿还旧债。

据不完全统计意见指数显示，截至2月21日，房企通过公司债券、超短期融资券、票据、贷款、保理融资在一个月内新增融资活动40余项，金额超过747亿元，比1月份下降40%。

融资成本的集中上升体现在海外融资上，伴随着融资活动数量的减半和总额的萎缩。以中昌国际为例，其4.69亿元的12个月递延融资贷款利率高达11%和23%，是房地产企业2月份披露的最高融资成本。然而，当代购房者和华南城市的利率都超过了10%。

穆迪指出，中国房地产企业在海外融资中发挥着重要作用。在亚太市场2022年到期的770亿美元债务中，中国房地产企业占了近75%。因此，分析师预测，这将推动住房企业继续寻求跨境融资。鉴于目前的疫情，一些国际投资者的信心已经下降，利率上升的可能性非常高。

在国内融资方面，虽然融资总量有所下降，但许多龙头企业加快了融资进度，相继宣布了一批大规模的企业债券发行计划。金地110亿元、阳光城80亿元、龙湖180亿元、碧桂园85.38亿元的公司债券均已向上海证券交易所提交申请，其情况表明已对交易所的意见做出回应并收到反馈。其中，Gemdale的公司债券最长期限为20年，这是罕见的。

防疫债务首次出现，带有明显的时代印记。多家房地产企业宣布，募集资金将用于疫情防控相关业务、非房地产行业运营以及疫情恢复的后续工作。其中，远东租赁计划发行不超过50亿元的防疫控制债券。首次发行规模不超过30亿元，利率为3.87%；越秀计划发行不超过20亿元人民币的公司债券；中南建设计划发行不超过17亿元人民币的公司债券(二期)，其中不少于1.7亿元人民币将用于支持与疫情防控相关的业务。目前，这些债券仍处于申请阶段，资金到位或延期到位。

据风能统计，2020年房企将有超过2000亿元的信用债券到期，高峰期在3月和7月至10月。这意味着接下来，房企的再融资压力将会更大，全年的融资活动将会更加密集，延期的风险也会增加。

成本上升、融资加速和延期的风险会对房地产企业的主要信贷和债券信贷产生负面影响吗？根据相关消息来源，这需要长期观察。可以肯定的是，再融资的整体压力和延迟将加剧一些企业的流动性问题，一些中小房企无疑正在经历一个严冬。

自2003年以来已经过去了17年，自2008年以来已经过去了12年。处于变化的时代，新一轮洗牌即将到来。

防疫形象|团结一致克服困难。在疫情下，房地产行业，一个努力，一个力量。

来源：39科技网