天风证券：继续坚定看好地产板块机会、政策和基本面预期差加大

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乐居财经讯2月24日，天丰证券发布了一份关于房地产销售的周报。

行业跟踪(2020.2.10-2020.2.16)

一手住房:环比增长107.69%，同比下降79.96%，累计同比下降33.9%

本周，36个主要城市共售出4200套一手住房，同比增长107.69%，同比下降79.96%，同比下降33.9%，同比下降5.45个百分点。其中，一线、二线和一线城市的增长率分别为190.48%、47.43%和539.77%；同比增长率分别为-58.14%、-80.55%和-91.5%；累计同比增长率分别为-21.54%、-34.4%和-39.82%，与上周相比分别增长了-7.06、-4.92和-5.9个百分点。在一线城市中，北京、上海、广州和深圳的增长率分别为87.99%、305.15%、644%和318.68%；累计同比增长率分别为20.97%、-38.43%、-41.63%和14.94%，与上周相比，变化为-14.17、-7.37、-3.97和-1.82个百分点。

二手房:环比增长22.26%，同比下降77.74%，同比下降10.67%

本周追踪的11个城市共售出1.3万套二手房，环比增长22.26%，同比下降77.74%，环比下降10.67%，环比下降5.64个百分点。其中，一、二、三线城市的增长率分别为16.92%、66.67%和100%；同比增长率分别为-57.46%、-95.4%和-91.48%；累计同比增长率分别为23.76%、-30.15%和3.02%，较上周分别下降了4.26%、-8.78%和-18.2个百分点。

库存:净化周期为34.8周，比上个月下降11.25%

截至该统计日期，中国14个主要城市可供销售的住宅单元总数为503，700个，去化学化期为34.8周，环比下降11.25%，一线、二线和三线城市的增长率分别为-22.83%、-0.27%和0%。一线、二线和三线去污周期分别为36.9、39.9和14.4周。

投资建议:

政策上调的预期差异——住房和无投机住房以及城市政策是动态平衡机制，未来城市宽松政策将占主导地位:央行宣布一年期贷款利率将下降10个基点至4.05%，五年以上的贷款利率将下降5个基点至4.75%，这与我们之前关于贷款利率将继续下降的判断一致。在2月19日公开发布的《中国货币政策实施报告》中，央行重申“要坚持以住房为导向，不搞投机，不把房地产作为刺激经济的短期手段，并确认个人贷款利率基本保持在低利率机制下的原有水平”，这与中央政府的做法是一致的。然而，在2月21日举行的“2020年金融市场工作电视电话会议”上，更多的注意力放在了城市政策上。保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续落实房地产长效管理机制，促进市场平稳运行我们认为，住房和住房的基本政策不是长期投机，但在短期内，城市的政策将占上风，对实体经济的支持将继续增加。央行副行长刘国强表示，“下一步将继续保持合理的流动性，推进低利率改革，继续释放金融机构降低贷款利率的潜力”，或表示，在地方政策抵御疫情的情况下，产业政策将继续松动。河南省七部门联合出台了一系列化解房地产行业风险的措施，加大信贷支持力度，支持加快复工(销售部、项目部等)。)；河南驻马店首次提到公积金首付(首付比例从30%下调至20%)，预售条件也有所放宽；苏州取消限价令，放宽预售条件，反映出当地政府将继续发挥城市政策的力量，未来将有更多的城市。为了保持房地产市场的稳定，在“房无投机”的大逻辑下，实行“一城一策”的边际宽松政策。

基本面预期不佳或有所上升——小杨春可能在3、4月份出现预期:我们认为，总体而言，今年房地产基本面面临明显下行压力，但二月疫情的影响可能导致3、4月份出现推高，带动小杨春效应，目前市场预期不足。

我们认为，不炒房是一项长期政策，但“按市决策”的短期政策可能会占上风，这与中央调控房地产的精神是一致的。受疫情影响越严重，实施宽松政策的动力就越大，房地产政策与基本面的预期差异也会加大，因此我们将继续看好房地产行业的投资机会。短期重点建议:万科甲、保利地产、金地、金科、阳光城、地产界集中度和渗透率提高:招商局凑齐、保利地产；继续推荐关注:1)优质地产公司:万科A、保利地产、金地、招商局蛇口、金科、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、徐汇控股、中南建设、美的地产等。；2)领先物业管理:招商局刮起、保利地产、碧桂园服务、新城悦、永盛生活、绿城服务、优雅生活等。；3)商业地产及旧房改造:欢乐城、光大嘉宝、中国国际贸易、城市投资控股和城市建设发展。

风险警示:政策变化低于预期，房屋销售大幅下降，疫情防控低于预期

来源：39科技网