鼠年首笔债 时代中国融资13亿还旧债与资金储粮

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当一月份的销售业绩在网上公布两周后，观点岑钊雄应该会很高兴。与其他房企业绩普遍下滑相比，《纽约时报》的销售额同比增长近60%，至66亿英镑，这也使该行业的销售额排名从50位跃升至20位。

然而，最高领导人并没有完全放松。在过去的一年里，时代开始频繁地收割土地，并押注于旧的改革。同时，他们还通过发行债券、配股等融资方式缓解了现金需求。

现在，在疫情下，即使是一月份的飙升表现也未必能摆脱时代的焦虑。对于房地产企业来说，暂停工作和销售不会阻止债务期的到来。

2月21日，时代中国债券发行平台广州时代控股集团有限公司向合格投资者发行了2020年(一期)公开发行的公司债券，发行金额为13.16亿元，最高票面利率为6.20%。

这是中国时报今年发行的第一批债券。根据招股说明书，所有资金将在扣除发行费用后用于偿还公司债券。

鼠年的第一笔债务

视点房地产新媒体了解到，早在去年7月，中国证监会就批准广州时报控股集团有限公司向合格投资者发行总面值不超过79.16亿元人民币的公司债券。

债券是分期发行的。首次发行在中国证监会批准之日起12个月内完成，其他债券在中国证监会批准之日起24个月内发行

这一次，广州时代控股发行了上述第一批债券。该债券被称为广州时代控股集团有限公司2020年向合格投资者公开发行的公司债券(一期)，总额为人民币13.16亿元，为无担保债券。

视点房地产新媒体了解到本次债券的主承销商是中银国际证券，联合主承销商是西南证券股份有限公司和中山证券。债券将分期发行，总规模不超过13.16亿元，共分三个品种。

其中，品种一的期限为7年，发行人可以选择调整票面利率，投资者可以选择在第五年年底回购。票面利率查询范围为5.5%-7.0%；第二个品种的期限为5年，发行人可以选择调整票面利率，投资者可以选择在第三年年底回购。票面利率的查询范围为5.0%-6.5%。

第三个品种的期限为4年，发行人可以选择调整票面利率，投资者可以选择在第二年年底回购。票面利率的查询范围为4.0%-5.5%。

本次发行公告最终确定债券品种一的票面利率为6.20%，债券品种二的票面利率为5.00%。相比之下，最终发行价都在询价区间的中低端。

就募集资金用途而言，据招股说明书披露，最早在去年，募集金额不超过79.16亿元，拟用于偿还债务贷款，即偿还将于2020年到期或行权的公司债券。

据视点地产新媒体查询，2月21日发行的第一批公司债券将用于偿还2020年到期的公司债券。该债券的债务本金为人民币18.16亿元，起息日为2015年7月10日，到期日为2020年7月10日。债务成本为7.5%，本金偿还13.16亿元。

通过借新还旧，《泰晤士报》解决了今年7月到期的债务支付问题。

值得注意的是，2020年将有4只公司债券即将到期，均在下半年，即8月20日到期的第18代09，债务本金22亿元，债务成本8.4%；2002年9月8日，17世纪到期，本金11亿元，成本8.2%。

此外，10月17日还有18次到期，债务本金17亿元，债务成本8.4%；1998年12月10日到期，本金11亿元，成本7.5%。

上述未偿还公司债券总额为61亿元，在计划偿还贷款79.16亿元公司债券范围内。也就是说，除了公司发展等其他融资目的外，只需偿还今年到期的公司债券，未来将发行超过60亿的公司债券。

事实上，自去年以来，债务发行和融资的步伐明显加快，尤其是下半年之后。融资品种包括美元债券、小型公共债券、资产支持证券等。整体票面年利率在5.88%至7.7%之间，其中安全性更高、周期更长的美元债券发行频率更高。

就用途而言，大部分是新债，以抵消旧债，有些是用于一般企业用途。

退旧储粮

借新还旧背后是企业债务到期的压力，也是钱袋的尴尬。

过去的2019年应该是《纽约时报》花钱最多的一年。根据年中报告，今年上半年，时代中国通过公开招标、拍卖、一级开发、合作和收购等方式购买了21块土地，总成本约为187.59亿元。

据《视点房地产新媒体》不完全统计，下半年中国新增7块地块(不含老地块)，土地价值约130.86亿元，全年合计约318.45亿元，较2018年土地价值129.67亿元增长145.58%。

除了在公开市场上收购土地外，泰晤士报还在2019年赢得了8个旧装修项目，其中4个位于广州、佛山和东莞，各有2个。低成本高利润的另一面是长周期和高资本沉淀。

对于一个年销售额刚刚超过600亿元的房地产企业来说，这样的征地支出并不容易。可以看出，时代也加快了他们的销售步伐，改变了以前缓慢的发展。

2019年，中国实现销售额783.6亿元，比2018年的605.9亿元增长29.33%，实现既定目标750亿元。值得一提的是，当时从9月份开始的全员售房，可以说是时代超越年度目标的一个重要因素。

据报道，截至去年8月，《时代中国》累计签约销售额约为431.4亿元，完成年度目标的57.52%，月平均销售额为53亿元。从9月份到12月份，全国营销活动启动后，中国已经赶上了时代，平均月销售额超过87亿元。

除了回购现金，时代中国还通过上述银行贷款、债券发行、资产证券化和配股等方式筹集资金。

截至去年上半年，中国总负债首次突破1000亿元，比2018年底增加142.95亿元，达到1110.52亿元，资产负债率上升1.4个百分点，达到76.37%，净负债率上升3.6个百分点，达到70.8%。

然而，当债务上升时，我们可以看到长期和短期债务的比率相对健康。截至2019年6月30日，时代中国的计息负债总额为501.2亿元，同比增长23.51%。其中，一年内到期的短期债务和长期债务为101亿元，约占债务总额的20%，现金与短期债务之比为2.57，因此短期债务偿还压力不大。

至于长期债务，大约381.751亿元的贷款必须在两到五年内偿还，大约19.156亿元的贷款必须在五年后偿还。

虽然(短期)债务压力不大，但对于中小型扩张型房地产企业来说，资金永远不会太少。一位业内人士对观点房地产新媒体说。它还说，今年是住房企业的债务偿还高峰，最重要的是住房企业确保现金流和防止债务违约。

据该人士引用的一组数据显示，2020年，近100家房地产企业的债务规模超过5000亿元。

此外，根据视点房地产新媒体的观察，从下半年开始，中国的债券发行成本逐渐下降，从去年年初的7.63%下降到年中的5.88%，再到鼠年的第一只公司债券，最低票面利率为5%。

剔除不同债券发行工具的利率特征，我国现阶段债券发行的整体利率较去年下降了近7.6%。另据了解，去年6月，由于大量低成本土地储备和旧改革的优势，时代中国的海外信用评级被标准普尔提升为bb-级，国内信用评级被中国程心证券提升为aaa级。

来源：39科技网