克而瑞物管陈珏：疫情防控工作发掘物管企业二次价值

本篇文章2719字，读完约7分钟

许娣乐居财经新闻2月20日，嘉里证券房地产与物业管理行业联合战略沟通会在网上举行。这次会议的主题是“流行病形势下的危机和机遇”。

物业服务企业在这场流行病中的贡献是显而易见的。除了人们作为业主的直接经验和媒体报道之外，克里物业管理公司此前还发布了新型冠状病毒防疫下的社区业主问卷。在沟通会上，克里物业管理部总经理陈珏对问卷中的相关数字进行了详细的分析和分解。

问卷调查结果显示，80%的业主认为物业公司在疫情防控中发挥了重要作用；80%以上的业主认为物业在社区治理中的作用有所提高，有一半的业主认为有很大提高；品牌资产公司的认知度较高，达到85%。详细的问卷调查报告已经发布。这里我主要想强调一下业主的一些反馈:首先，业主对物业价值的感知有了很大的提高；二是业主对物业服务的满意度有所提高；第三，品牌资产在专业服务绩效方面更具优势。可以预见，在这场疫情过后，选择“好物业”将成为大多数业主的共识。

陈珏指出，除了业主之外，政府对房地产行业给予了很多支持，这种反应非常明显。最早是2月7日，深圳率先出台了对物业管理行业和企业的实质性补贴和扶持政策，明确将物业服务企业列为抗击疫情的重点单位，并要求各区政府按每平方米管理面积0.5元的标准向辖区内的物业管理企业提供为期两个月的财政补贴。同日，杭州市西湖区出台了《住宅小区物业服务企业疫情防控工作考核实施办法》，鼓励各物业企业积极参与城镇、街道和社区的联合防控工作，对考核成绩突出的企业给予高达10万元的补助。2月9日，杭州市委、市政府联合下发了一系列支持企业恢复工作、恢复生产的政策，并提出加大对物业企业的支持力度。对于参与当地疫情防控的住宅物业服务企业，政府可按每平方米管理面积0.5元的标准给予两个月补贴。随后，浙江省、陕西省、广州市、青岛市等地相继出台了对物业服务企业的扶持政策。可以预见，援助政策的出台将会继续。总的来说，大多数政策都集中在政府补贴上，类似于深圳和杭州的政策。与此同时，合肥、山东、河北等地的许多物业协会也在不断呼吁将物业管理行业纳入生活服务范畴享受税收减免，将物业管理纳入街道社区防疫体系，并给予物业服务费补贴。包括2月18日的全国例会，提出分阶段减免企业社会保险费的政策和实行企业住房公积金的政策，实际上触动了业主的神经。因此，整个政策对地产行业是一种鼓励。

柯睿物业管理公司对这些现行补贴政策做了一些简单的计算。一般来说，如果企业增加五险一金，企业的人工成本几乎是员工工资的1.4倍，其中养老、医疗和住房公积金所占比例最大。这次的主要豁免是养老金、失业和工伤。如果按中小企业免税计算，则人工成本分阶段降低到员工工资的1.09倍。然而，上市公司基本上都是大型企业。这里有一个标准。拥有财产的大型企业营业收入超过5000万英镑，雇员超过1000人。按照大企业的标准，它是从2月到4月征收的，相当于3个月的人工成本减为员工工资的1.2倍。根据2019年中期报告，香港上市公司的平均成本率为70%。假设人员成本占运营成本的60%，对于大型企业来说，毛利率增加约1。因为有一些额外的费用没有计算在内，如员工在疫情期间的加班费用、额外补贴、疫情期间的材料采购费用等都没有计算在内。物业管理公司的非业主增值服务的服务收入也有所减少。因此，单从这个角度来看，事实上，这些政策更多的是抵消额外的成本，这可能不会增加毛利润。另外，我们也对一些企业对政策的影响有了一些了解。例如，一家规模达数千万方的上市企业表示，三个月左右将减半，每年节约成本不到1000万，占全年成本的1%；另一家总公司表示，它可以节省4000万元，不到年度总成本的1%。也有一些龙头企业表示，目前出台的政策似乎非常多，这对行业来说是一个令人兴奋的刺激，但它仍需要一些时间才能真正落地。例如，在杭州西湖区，补贴的前提是定量评估物管公司的组织结构、工作执行、标准和规范。只有考核优秀，分数在90分以上，才能获得补偿。也就是说，总的来说，我们仍然看到，也就是说，政策实际上更多的是承认企业在这一过程中取得的一些成就，而政策实际上更多的是帮助一些处于困难境地的中小企业渡过难关。因此，我们对这项政策的看法之一是，它仍然是一种激励和鼓励。

我们认为，这种流行病实际上是一个探索房地产企业二级价值的过程。此外，我们发现最近大量企业开始复工，许多非住宅区，包括公园和办公室，开始加强疫情的预防和控制。我们有一个数字。去年年底，丁先生在召开的年度物业评估新闻发布会上也提到，预计到2030年全国物业管理行业的规模将接近500亿平方米。其中，房地产开发仍是物业管理量提高的主要推动力；其次，随着政府机构改革的深入，原本由政府“兼容并蓄”的城镇物业管理职能将由市场化的物业服务企业承担，城市服务有进一步探索的可能。例如，去年6月，保利地产发布了“大地产战略”，创新性地定义了物业服务的概念。然而，应该注意的是，并不是所有的房地产公司都有实力将服务领域从社区延伸到城市。只有少数布局广泛、业态多样、品牌优势和资源优势突出的龙头企业才能完成从传统地产向大型地产的跨越；此外，政策机会也存在。例如，过去“三供一业”的分离和移交，以及最近军营物业管理的社会化，也将为物业服务企业进入新的服务场景提供机会。总的来说，我们认为这将是一个大市场。据估计，到2030年，光基础物业服务的市场规模将超过2万亿。

此外，我们还看到，企业已经开始从传统的房子看一些非住宅区。例如，在商业写作中，基本财产费的上限很高，客户的支付能力很强，而且对一些增值服务有严格的要求，所以很多公司都在这么做。如绿城推出绿城服务，推出“绿城云翔”品牌，澳源健康推出“澳月商务写作”独立品牌，万科地产和戴德梁行成立万伍粮行，新公司专注于商业物业和设施管理领域，主要业务包括商业物业和资产管理以及综合设施管理。所有这些实际上表明，在从大发展时代向房地产时代过渡的背景下，商务写作领域的重要性已经开始显现。

当然，除了商业写作之外，还有一些公共建筑形式也能给企业带来规模扩张。总的来说，我们相信随着不同的应用场景和不同的客户需求，不同格式的管理服务系统会有很大的差异。这就是我们要强调的，即疫情过后，企业服务能力的差距会越来越明显。因此，对于房地产公司来说，你会发现，如果你擅长住房，你可能不擅长做好生意，你可能不擅长在医院建设物业或在高校做好。每种格式都有一些专业的服务功能。在经历了这种流行病之后，高端客户和低端客户都将要求在专业服务方面再上一层楼，这将迫使企业升级，行业将迎来第二次增值。接下来，柯睿物管本身将开始对企业的服务能力进行评估，希望与企业共同做好服务工作。

来源：39科技网