钱紧一年 | 中骏爬坡

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银根紧缩一年| 2020年，中国房地产业将继续克服困难，新一轮市场化降息周期已经开始。回顾动荡的2019年，我们从企业的角度进行观察和思考。

观点房地产网络经历了一个艰难的2018年，但在2019年，仍然没有太多的空间留给房地产企业发挥空.

2019年，是翻越山脊的一年。钟君集团董事长黄朝阳在2020年新年致辞中对此进行了描述。在融资紧张、市场疲软、监管严格的大环境下，房地产企业面临着更大的挑战。

2019年，在资金紧张的情况下，钟君集团实现了700亿元的销售目标，合规率为115%。

根据最新数据，2019年，钟君集团与合资企业和关联公司实现合同销售额805.01亿元，同比增长57%，合同销售面积632.47万平方米，同比增长52%，平均销售价格为每平方米12728元。

根据黄朝阳2018年500亿元、2019年700亿元和2020年1000多亿元的三步跳，既定目标在前两年成功实现。从目前的情况来看，很明显，钟君集团想在2020年冲刺1000亿元。

今年钟君集团完成销售业绩时，面临着集团利润增速放缓、毛利率下降、负债上升至1000亿元、现金流预警等各种困难。

对于钟君来说，1000亿元的目标非常接近，但在此之前，如何实现财务优化、提高营业利润等指标，以及如何走转型的快车道，仍然值得深思。

规模正在加速，1000亿元即将到来

在2019年初的业绩会议上，基于对行业形势的判断，黄朝阳将其销售目标从800亿美元下调至700亿美元。钟君集团能够超额完成并实现800多亿的销售额，这是他没有想到的。

从钟君集团2019年的月度销售情况来看，超过了上一年的表现。此外，2019年6月和12月，月销售额达到新高，业绩超过100亿元。

2019年前11个月，钟君集团签约销售额达到703.82亿元，提前一个月完成年度目标，但上个月仍实现销售额101.19亿元，全年实现销售额805.01亿元。

根据视点指数发布的2019年中国房地产销售100强榜单，钟君集团排名第43位，比前一年上升了11位。

此外，钟君集团6月份的月销售面积和销售额最高，11月份的月平均销售价格最高，平均销售价格为17060元/平方米。

结合销售面积和平均销售价格，可以看出钟君集团在2019年的销售上做出了很大的努力。与上年相比，合同销售面积增长52.44%，达到632.47万平方米，平均销售价格比上年有所上涨，保持在每平方米1.2万元以上。

纵向比较，从2014年到2019年的六年间，钟君集团的合同销售额从119亿增加到805亿，复合年增长率为46.57%。随着行业的日益集中，保持这样的销售增长是罕见的。

值得一提的是，在2020年初的钟君集团工作会议上，黄朝阳表示:未来3-5年，房地产行业的关键战役将是营销。

与销售规模齐头并进的还有钟君集团在收购土地方面的表现。在之前的业绩会议上，黄朝阳对钟君集团目前的土地储备表示了信心，并表示今年我们的实地考察做得更好。

据不完全统计，2019年最后两个月，钟君集团分别在京、厦、昌、佛赢得多块土地，总成交价超过120亿元。其中，厦门湖里地块的成交价创下新高，达到59.4亿元。

钟君集团扩大储备的一贯思路是将重点放在长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、西海岸经济圈和中西部一二线城市。

截至2019年上半年，钟君集团及其合资公司和关联公司的总规划建筑面积为2901万平方米，其中权益部分为1632万平方米，占56.26%。

黄朝阳曾公开表示，钟君集团2019年的土地收购预算为250亿英镑(2018年为200亿英镑)。根据年中报告，2019年上半年土地总收购价格已达到240亿元，新增项目27个，新增规划建筑面积527万平方米。

但上半年收购的地块大多为合作开发，钟君集团的权益地价为144.38亿元，比去年同期的权益地价88.13亿元增长68.83%。

1月17日，钟君集团正式宣布2019年新增46块土地，与上年持平(2018年新增47块土地)。进入11个新城，新增土地储备988万平方米，同比增长9.78%，新增价值1374亿元。

财政压力，输血融资

正如硬币的两面一样，除了销售规模和土地收购的增长，钟君集团利润的变化也至关重要。

数据显示，钟君集团2019年上半年收入100.66亿元，同比增长10.2%，利润21.94亿元，同比增长6.4%；归属于母公司所有者的利润为19.17亿元，同比略有下降5.1%；归属于母公司所有者的核心利润为15.44亿元，同比增长28.9%。

2019年上半年，钟君集团实现利润总额30.11亿元，同比下降1.02%，毛利率28.9%，同比下降3.4个百分点。自上市以来，钟君集团的毛利率在2018年达到最高值34.6%，当年的毛利率为61.47亿元。

与销售额的明显增长相比，钟君集团的毛利率和毛利率呈缓慢增长或略有下降趋势。2017年至2019年上半年，钟君集团的毛利率分别为34.1%、34.6%和28.9%。

根据中期业绩报告，钟君集团将2019年上半年毛利率的下降归因于价格限制政策影响了项目的平均销售单价。据了解，本期确认销售收入的平均销售单价已从2018年上半年的每平方米15919元下降至每平方米10669元。

另一方面，钟君集团的销售和营销费用大幅增加，这也直接影响了毛利率。根据年中报告，2019年上半年，钟君集团的销售和营销费用同比增长70.5%，达到2.31亿元。

当增加杠杆来扩大规模时，也会在一定程度上增加企业的资本和债务压力。如何优化金融和债务结构是钟君集团的第一个障碍。

2010年，钟君集团成功登陆香港交易所。上市后的七年里，它并不太舒服，经营活动的现金流一直为负，直到2017年。

2017年至2018年，钟君集团经营活动的净现金流量分别为34.24亿元和42.82亿元。截至2019年上半年，由于土地收购支出增加，经营活动现金流量下降至8800万元，同比下降98.35%。

就投资活动的现金流而言，钟君集团的业绩也不完美。数据显示，从2010年至今，钟君集团投资活动的净现金流量为负，且在过去三年仍在扩大，2019年上半年达到-85.15亿元。

值得注意的是，自2017年以来，在钟君集团投资活动的现金流量表中，合资企业和关联公司的应付金额占支出的比重相对较大。

2019年上半年，钟君集团应收合资公司及关联公司款项由去年同期的1.29亿元增加至49.35亿元。在通过与关联方合作和并购开发项目的同时，也为投资活动的现金流埋下了隐患。

应收账款增加的原因有很多。一方面，在资金紧张的情况下，合资企业和关联公司的应收账款可能难以收回；另一方面，钟君集团可能向合资企业和附属公司贷款进行长期投资，这导致投资活动现金流量的支出方面增加。

截至2019年上半年，钟君集团负债总额达到1044.44亿元，比上年末增长31.62%，净负债率为66.2%，同比下降3个百分点。

截至2019年6月末，钟君集团贷款总额为403.55亿元，库存现金和银行存款余额为234.97亿元。其中，一年内到期的银行及其他贷款91.69亿元，同比增长17.6%，占现金和银行存款余额的39.02%。

此外，第二年和第三至第五年到期的银行及其他贷款(包括优先票据和国内债券)分别为192.97亿元和107.44亿元，中长期债务总额为300.41亿元。

就债务结构比例而言，钟君集团短期偿债压力较小，但中长期债务占比较大，后期债务结构优化不容忽视。

在融资方面，钟君集团于2019年以低利率取代高利率，先后发行了三只美元债券，总本金为13.5亿美元，平均票面利率为7.79%。大部分收益用于赎回和取消票面利率为10%的3.5亿美元优先票据。

钟君集团的融资渠道还包括资产支持证券、定期贷款、公司债券、特种债券等。据披露和不完全统计，截至2019年底，钟君已在公开融资市场融资超过185亿元人民币。

2017年至2019年上半年，钟君集团加权平均融资成本分别为6.5%、6.4%和6.7%，总体保持在6%左右。融资成本仍然合理，空.可以进一步提高

除了通过外部融资输血外，从2018年11月至2019年1月，钟君集团还从黄朝阳董事长处获得了总计1.02亿股股份，包括在公开市场上购买的8，500万股股份，平均股价在2.58港元至3.17港元之间，以股份交换的方式增加了1，700万股股份。

转型之路，优先事项

除了房地产行业，钟君集团在2019年还有很多事情要做。

从目前的情况来看，钟君集团已经确定了8条业务线，15家城市公司，并制定了四个主要的格式，如长期租赁公寓，联合办公和伟大的健康。2019年，正式确定房地产开发为主体，商业购物中心和长期租赁公寓为两翼的核心业务发展模式。

在购物中心利润低、长期租赁公寓盈利模式不明的背景下，钟君集团也为这两翼设定了自己的发展目标。

在购物中心方面，截至2019年底，钟君集团的购物中心已登陆8个城市，包括北京、昆明、南安、仙游、泉州、水头、厦门和石狮。

此外，钟君集团将在14个城市布局购物中心，并提出京津冀、长三角、海西、珠三角为发展购物中心的重点区域。目前，钟君已开放14个商业项目，正在建设中，管理面积近100万平方米。

自从万达开创了生活和支持业务的模式以来，已经有很多模仿者，钟君集团就是其中之一。2019年上半年的27个新项目中，超过55%是商业和住宅用地，2019年下半年在厦门、佛山、南昌等城市收购的地块也是商业和住宅用地。

在正常情况下，大多数商业和住宅用地都有一部分商业用地，所以地价低于纯住宅用地。这就是为什么许多房地产企业为了适应大规模开发和增加土地布局，不可避免地会走商业地产或购物中心的道路。

从目前投资房地产的收入来看，收益和业绩贡献还没有完全显现，空.的增幅仍然很大截至2019年上半年，钟君集团实现租金收入1.33亿元，占集团总收入的1.28%，同比增长77.7%。

在业绩报告中，鉴于租金收入增加，钟君集团表示主要是由于上海钟君广场写字楼和南岸世界城购物中心的租金贡献。

另一方面，2019年上半年，钟君集团投资物业的公允价值收入同比增长123.6%，达到7.32亿元，主要是由于上海钟君广场写字楼和部分长期租赁公寓的升值。

关于长期租赁公寓，钟君集团已明确将自己定位为商业综合体中的长期租赁公寓。显而易见，目前，它不想将长期租赁公寓分开，而是将它们整合到集团的其他形式中，以实现全面发展。

在2019年初的业绩会上，钟君郁芳首席执行官陈建曾表示，长期租赁公寓的模式是资金+开发和运营，主要以一二线城市的布局为基础，而三线城市将紧随购物中心之后。

目前，约有13，000套长期租赁公寓，目标是2019年达到30，000套，2020年达到50，000套。陈建这么说。

截至2019年11月初，集团负责人魏表示，12个城市有超过1.6万套长期租赁公寓，12个转角公寓项目已经落地。从发展速度来看，3万年前还有很长的路要走，布局扩展仍然相对缓慢。

未来，钟君集团计划在3至5年内规划50，000至100，000套长期租赁公寓，并在5至7年内规划80至100个新的零售购物中心，预计到2020年，联合办公室的总运营面积将达到100万平方米。

来源：39科技网