深圳最大“工改”项目门槛高 仅限龙头房企争夺

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乐居金融也是从深圳发来的

经过30年的快速城市化发展，深圳面临着产业转型升级的问题。由于近年来土地供应的萎缩，城市人口多而土地少的情况逐渐出现。因此，城市更新项目的动态，如城市村庄和老工业区，引起了人们的极大关注。

2月12日，深圳市宝安区城市更新与土地整理局发布了新桥街新桥东区重点更新单元市场主体公开评选结果。据悉，这是深圳第一个平方公里的班级，也是全市最大的“工学结合”项目。

据资料显示，新桥东区重点整治项目(包括康达工业基地)位于宝安区新桥街，周围有广深高速、庄村路及东侧生态区。位于广深科技创新走廊(深圳段)北部，靠近深圳市中心西部，毗邻火山公园和凤凰山森林公园，自然环境和资源条件良好。

更新单元面积152.43万平方米，拆迁面积127.28万平方米，开发建设面积72万平方米，规划容积率402.18万平方米，规划容积率5.6。

该项目自2018年开始受到人们的关注。

2018年11月27日，深圳市国土资源委员会发布了《宝安区新桥街道新桥区重点城市更新单元规划(草案)》，这是深圳市第一个重点城市更新单元规划。规划拆迁面积高达127万平方米，土地出让率不低于35%。

12月，经市政府批准，新桥东区重点更新单元纳入规划，拟更新土地面积1.52平方公里，为全市单个项目用地规模最大。

次年4月，新桥东区被列入深圳国家高新区。该项目将定位为以战略性新兴产业和未来产业为主导的国际一流高新技术产业园区，国际竞争力强、环境优美、配套设施完善、绿色智能的跨国公司和产业集群。

8月2日，新桥东城旧城改造项目正式开始拆迁工作；年底，新桥东重点更新项目的专项规定获得批准。

深圳工业用地可分为普通工业用地(m1)和新工业用地(m0)。“工业对工业”的城市更新是指将现有土地的性质从m1改变为m0，将旧工业区拆除、重建和升级为新的工业园区，提供多样化的产品，包括新的工业建筑、配套企业、配套公寓和其他财产形式。

在市场上的工业对工业项目中，除了确保70%的工业建筑外，开发商可以被允许建造30%的配套设施，包括配套的公寓和企业。这也意味着，参与工业对工业项目的开发商在传统的房地产开发中仍有优势。

目前，深圳的旧城改造竞争趋于白热化，万科、招商局、金地、凯撒、宝能等开发商开始抢占产业改造市场。新桥东区的重点更新项目是否公开选择市场主体将会吸引一些竞争取决于注册的限制性条件。

乐居金融获悉，文件所列条件强调注册市场主体或其指定的全资子公司具有房地产开发资质(以房地产开发企业资质证书为准)；注册资本不低于40亿元人民币(凭工商登记营业执照)；不要接受财团报名参加选举。

换句话说，参与选举的开发商必须具有独立的经营能力和较大的规模。数据显示，万科目前的注册资本为113亿元，招商蛇口为79.1亿元，金地为45.1亿元...从这一点来看，那些成为项目主体的人可能仍然是生产房屋的企业的负责人。

今年以来，深圳产业改革项目不断取得进展。

1月6日，深圳罗湖区公示清水河街清水河生活健康创新基地旧城改造单元。申请人是深圳深业物流集团有限公司，其实际控股股东为宝能集团。

项目拆迁面积为42339平方米，拟更新方向为新兴产业和其他功能；在拆迁范围内，将实施不少于14，946平方米的公益用地(包括不少于3，000平方米的独立用地移交给政府)。

2月10日，深圳市南山区沿山路旧城改造单元实施主体确定为深圳市赵岩实业有限公司，该公司为招商局蛇口分公司。

据悉，该项目位于深圳市南山区招商街蛇口山区，西临大南山，东临燕山路，北接六路。更新单元面积18190.7平方米，拆迁面积18190.7平方米，开发建设面积11901.1平方米，规划面积66400平方米。其中R&D工业用房4.65万平方米(含创新工业用房5580平方米)、工业配套用房1.825万平方米(含商业服务设施1000平方米、宿舍1.725万平方米)等。

2月12日，深圳福田区“m0”项目梅林街林东工业区旧城改造单元也正式成立。更新后的单位计划有效期为2年，截止日期为2022年2月11日。

作为旧体制改革的重要组成部分，产业改革项目一直受到政府和房企的高度重视。在土地稀缺的深圳，房地产企业要想在激烈的竞争中立于不败之地，就需要率先行动。

来源：39科技网