首创地产基金隐现中发系魅影

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北京乐居金融李义河

2019年，资本地产(香港:02868)迈出了实现800亿元目标的第一步，采取了新举措。

2月7日，首创置业宣布，公司全资子公司首金资本和国鑫益成已与友联人寿保险和马龙首创达成合伙协议。

合伙企业规模为25.36亿元，普通合伙人马龙资本和国鑫翼城分别出资100万元，有限合伙人首金资本和友联人寿分别出资12.67亿元。

据此，前两者占合伙企业规模的0.04%，后两者占合伙企业规模的49.96%。合作的目的是购买中国上海的田玉娥滨江商业区，该商业区由首创置业开发并预售。

当投资者被邀请合伙购买自己开发的项目时，首创置业的如意算盘是什么？

首创置业在公告中表示，投资本集团开发预售的田玉娥滨江商业地产，可以快速收回本集团在项目前期投入的资金，提高股东投入资金的周转效率。

此外，通过合作企业对目标项目的优化和推广，公司也将分享项目的潜在收益。在这次合作中，首创置业似乎隐藏了很多“小心思”。

第一个隐形杠杆

据了解，该合伙企业将在中国资产管理协会备案，其业务范围包括投资管理、产业投资、资产管理、项目投资和投资咨询。

该合伙企业将设立一个子公司，通过该子公司，它将获得从事商业资产投资和开发或购买商业资产的公司的股份。通过积极的管理和经营，合伙企业提高了被投资财产的价值，并在持有一段时间后出售被投资项目以获得投资回报。

但该合伙企业已同意成立一家特殊目的公司，该公司将分别持有该合伙企业和首创置业的一家全资子公司99.9%和0.1%的股份，并拟收购由首创置业的全资子公司上海寿阳开发预售的田玉娥滨江商业。

数据显示，田玉娥滨江商业项目位于中国上海市玉林路与杨浦区京兴路和北外滩的交叉口。它是由上海寿阳拥有、开发和销售的商业地产，如零售店和办公室。

项目占地面积约9164.4平方米，总建筑规模约50600平方米，销售规模约33300平方米。目前，该项目已获得施工许可，9a号楼结构封顶，其他项目尚未开工。据了解，同一地块上的一些住宅项目已经售罄。

首创置业宣布，计划引进马龙首创经营商业地产的管理经验和联合人寿的资金投资本集团开发预售的田玉娥滨江商业地产，以快速收回本集团在项目前期投入的资金，提高股东资金周转效率。

同时，利用马龙资本的管理经验和专业知识，优化和提升田玉娥项目的商业地产价值。首创置业将通过投资合伙企业保留其在田玉娥滨江商业的部分权益，以分享项目的潜在收益。

值得一提的是，首创置业动用了不到13亿元人民币来煽动项目，减少了项目前期投资，加快了其他项目的开发，并分享了商业项目的股权收益。

但就这样？还需要问一个问号。

根据合伙协议，普通合伙人马龙资本将担任基金经理，提供管理服务，包括调查和分析投资目标、设计交易结构和参与谈判、监督和管理被投资公司、提供投资退出建议等。基金管理人有权向合伙企业收取管理费。

合伙企业最长期限为五年，自全体有限合伙人第一期实缴出资到达托管账户之日起计算。合伙企业期满三年后，根据目标项目的经营情况和合伙企业的退出机会，可以终止或延期两年。

根据公告，经全体合伙人一致同意，有限合伙人可以转让其在合伙企业中的权益，其他合伙人有权优先购买相关权益。

未来，首创置业是否会优先购买其他合伙人的相关权益，需要时间验证。毕竟，引入住房企业和资本方以这种方式弥合差距的情况并不少见。

从首创置业的现状来看，这样的困难明显存在。

中间发部出现了

2019年，首创置业累计签约金额808.1亿元，同比增长14.4%；合同面积约316.3万平方米，同比增长3.3%。实现800亿元的年销售目标。

值得一提的是，去年上半年，公司负债总额约为1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约为78%，比去年底上升了1个百分点。同时，首创置业的计息负债为1023.72亿元，净负债率为154.3%。这些价值观在行业中处于较高水平。

近年来，首创置业出售项目股权或引入合作伙伴投资项目的情况屡见不鲜。为了减少债务和解决融资问题，自2018年以来，首创置业一直在市场上闪烁出售资产和股票。

去年7月，首创置业转让了沈阳吉天房地产有限公司50%的股权、北京天成永源房地产有限公司50%的股权和北京阳光花园商业投资有限公司35%的股权；8月，它继续在CYTS房地产(昆山)有限公司上市首个51%的股权..

2019年10月，首创置业在北方证券交易所上市的信息披露期结束后，以30.25亿元的价格出售了天成永源50%的股权。受让人是bantex投资有限公司。目标公司持有首都中心f03地块的办公物业。

值得一提的是，bantex是新加坡投资公司gic的子公司。在京、津、渝、Xi、成都等城市，许多城市信息中心被抛在了后面。Gic也是资本财产的第二大股东。

在此次合作中，友联人寿无疑是资本财产的另一大“黄金所有者”——近一半的出资额，以及与首金资本一样作为有限合伙人的角色，这一切都表明了友联人寿在此次合作中具有非同寻常的地位。

数据显示，联合人寿主要从事保险、资产管理、养老等领域的综合服务。其最大股东为钟发实业(集团)有限公司，持有友联人寿约46.06%的股份，实际控制人为戴昊。

该公司被称为联合人寿保险有限公司，成立于2005年。目前，公司拥有内外部员工近8万人，27个省级分支机构和500多个分支机构，总资产超过800亿元。

值得一提的是，钟发工业的真正控制者戴昊是一个传奇人物。因为经历了一场车祸，他创办了联合人寿保险公司。

根据企业调查，戴浩拥有16家企业，其中11家为法定代表人。除了保险公司，戴昊的公司还涉及金融、保险、资产管理、小额贷款、第三方支付、网上银行、典当、医药、医疗、养老等领域。

作为联合人寿保险的大股东，钟发实业的业务范围还包括房地产、新城镇、商业管理、酒店管理、物业管理等。该公司拥有77家公司，其中大部分与房地产开发、物业管理和旅游有关。

早在2014年7月，钟发实业就收购了意大利联合圣保罗人寿保险有限公司持有的联合人寿保险19.04%的股权，持股比例增至39.04%。2019年，联合人寿推出引进战略投资者计划，钟发实业持股比例进一步提高至46.06%。

值得一提的是，根据2018年的一份报告，美国黄金公司被指控资助钟发实业旗下的几家房地产企业。当时，美国黄金的两大股东是钟发工业和联合人寿保险公司。

事实上，房地产企业与保险投资企业之间可以形成良好的合作效果，尤其是对于资金依赖程度较高的房地产企业。一直以来，泰康人寿保险、平安保险、中国人寿保险和首都房地产都有着密切的联系。联合人寿保险的引入会成为首都地产未来的常规运营吗？

来源：39科技网