卓越“变阵”与千亿成色

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卓越集团董事长李华

乐居金融曾淑佳来自深圳

目前，在持续调控的基调下，房企纷纷寻求变革，对组织结构进行大刀阔斧的改革；他们试图通过自我调整在丛林中寻求生存和发展。近日，据报道，深圳一家老牌房地产公司、号称“写字楼之王”的卓越集团也加入了“换人行列”。

据业内人士透露，卓越已经制定了新的三年战略计划，2020年是实施的第一年。在规划中，要求集团总部能够“求”善、“合作”、“管理”和“战斗”。因此，重建总部势在必行。

对卓越而言，2019年是不稳定的一年。期间，董事长李华被带走协助调查，前总裁王伟锋辞职，管理层重组。在经历了一些起伏之后，卓越回到了正轨，并继续达到1000亿元。如今，总部结构的调整意味着它将在成本控制和现金流导向的理念上呈现出自己的发展态势。

调整结构，加强管理和控制

在此次调整计划中，卓越总部将设立产品规划部和设计合同中心；同时，成本战生产部门不再保留，成本战生产职能转移到设计合同中心。此举的目的是整合设计和成本部门，统一指挥。

同时，将成立新的区域业务部，负责新开发城市的项目开发和管理，持续收购项目后的新城公司孵化，承担集团直接管理的重点和难点项目的开发和运营职能，旨在加强总部对本地公司的运营控制。

除了拆分和重建，卓越还对一些部门采取了优化措施。其中，投资发展中心除了优化战略运营部、质量与客户服务部和人力资源中心外，还首次对“投资港”进行了监控。

投资研究与公开市场部、交易一部、交易二部和该部门下的业务支持部分别检查招标、拍卖与上市、并购、工业用地收购和投资后管理等业务条线。

早在2019年元旦，卓越董事会主席李华在新年致辞中就强调要在“运营效率、产品展示、支付保障、成本控制”四个维度上实现突破。总部的重组和优化也体现了卓越的成本控制和现金流导向战略。

因为卓越是一家非上市公司，外界无法窥探其财务状况。但是，从近两年的投资布局来看，它也在谨慎地投资和控制项目。

乐居金融综合克里的数据发现，2017年至2019年，新增土地价值分别为485.7亿元、402亿元和240.3亿元，新增土地储备和建设面积分别为619.4万平方米、844.3万平方米和340.5万平方米。在过去的一年里，未完成的土地收购数量和面积都大大减少了。

卓越副总裁陈林在接受媒体采访时表示，公司的投资资金将控制在销售回报的40%以内，债务将不会用于促进土地规模的扩大。2019年初设定的目标是债务比率零增长。他还透露，卓越总部有一个安全的基金池，这个安全基金的规模将控制在年度销售回报的15%以上。

这一战略并不激进，控制力也不强，可能会在本轮组织结构调整中进一步深化。

在1000亿的愿景背后

李华早在多年前就计划了卓越的上市，但在2009年和2010年，卓越两次冲击ipo，但都未能成功。如今，港股上市的浪潮仍在继续，许多中小房企利用这个机会登陆香港股市，但仍没有其上市的消息。

由于没有必要在资本市场上披露相关公告，卓越相当神秘，外界只能从人员变动和销售规模上窥探这个老深圳房地产企业的发展状况。

在过去的一年里，卓越并不平静。年初，据报道，深圳市纪委带走李华主席协助调查。一段时间以来，卓越一直处于公众舆论的前沿。虽然李华很快回到了公司管理层，但总裁王伟锋转而履行职责的消息给房地产企业带来了不稳定。

面对这种情况，一向保持低调的李华开始重新组织内部。

去年6月，在万科有简历的沙伟被任命为首席执行官；7月，有中海背景的李宏庚被任命为集团副总裁，主管上海公司和南京公司；曾在北京万科城市研究院工作的牛伟被任命为集团战略运营部总经理，主持该部门的日常工作。

前一年，李华曾表示，卓越保持“高土壤储备、高周转率、强融资，三年1000亿元的目标指日可待。”2018年，实现1000亿元的道路已逐渐明朗。”在一年后的人事变动背后，隐藏着李华通过这些优秀职业经理人实现1000亿元愿景的思想。

据嘉里数据，2019年，全口径的突出销售额达到949.5亿元，同比增长71.7%；看来，它实现1000亿元的目标只有一步之遥。根据“三年1000亿元”的计划，更有可能在2020年达到标准。

规模的飞跃可能与“融资+代建”的优秀模式有关。为了用同样的钱获得更大的价值，通过这个模型，我们可以投资于一些拥有土地但缺乏开发资金的土地资源合作伙伴。到去年年底，这种类型的项目大约有10个。

这部分项目可以利用合作伙伴的经营杠杆或土地资源杠杆解决短期投资资金短缺的问题，也可以使突出的规模实现更快的增长。官方网站显示，卓越已经积累了150多个开发项目。

然而，“融资+代理建设”的模式不仅会扩大规模，还会逐渐拉大突出的全规模销售与股权销售之间的差距。根据嘉里的数据，2019年的突出股权销售规模为563.1亿元，同比仅增长21.3%。这一增长率与上述的71.7%相比明显相形见绌。

在调整组织结构和加强管理控制后，李华能否弥补目前的销售“质量”还有待验证。

来源：39科技网