胡葆森：“老营”廿八年

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编者按:他们是中国房地产行业的领导者，是美好生活的创造者。2020年，乐居金融推出了一系列房地产“新十年”访谈，并与首席执行官和老板面对面会面，聆听他们谈论新时代的新理念、新模式和新战略。对话嘉宾:建业集团董事长胡葆森先生。

作者|林振兴

制作|乐居金融

农历十二月二十三日“小年”，胡葆森在距郑州市中心30公里的建邺华谊兄弟影城设局，邀请经济学家徐小年等嘉宾见证建邺的转型升级。

尽管他的太阳穴是灰色的，而且直到前一天凌晨4点才休息，但胡葆森看起来仍然很强硬，他穿着一双中国礼服的运动鞋走进了会场。他是为数不多的50后房地产企业家之一，也是“三位房地产先生”之一。

早在17天前，建业就迎来了一个里程碑:2019年，建业成为总资产超过1000亿元的企业。更难得的是，从200亿到1000亿，建业只用了三年时间。胡葆森反复思考，把1000亿元海报上的文字定义为“辉煌中原，成就1000亿元”。

就他而言，要实现1000亿元的建设，他应该感谢时代和日新月异的河南。胡葆森从郑州大学英语专业毕业后，于1979年开始经商。建业地产经过多年的海外漂泊和随后的职业生涯，已经走过了40年改革开放的全过程。

坚持“旧阵营”

胡葆森的微信名是“河南老湖”，他一直对自己的家乡河南有一种感觉。河南建业，作为河南唯一的职业足球队，在过去的26年里投资超过38亿元，并没有改变它的主人。它也成为了一亿河南人心中的信仰。

足球就是这样，房地产也是如此。

在河南这个传统农业大省，胡葆森为了在盐碱地上种植参天大树，有着自己独特的投资理念——适应、利用和改良。对他来说，适应是为了生存，利用是为了发展，改进是为了回报。当一个企业长成了一棵小树，树叶落了下来，变成了泥土，就要偿还土地，从新的生命周期中获取营养，这也是他的“大树理论”的内涵。

在这片土地上，胡葆森努力成为一棵新闻树。“树不倒，说明河南有良好的投资环境。要做好河南的宣传员，首先要问自己健康成长。(新闻树:为了在抗日战争期间对付日本侵略者，每个村庄的山坡上都有一棵新闻树。看到日本鬼子的哨兵先把树放下，其他看到的村民可以及时准备。(

此外，他还积极为私营企业代言，努力改善商业环境。在CPPCC最近的建议中，胡葆森提出“我们应该注意商业环境，并像过去那样重视扶贫和空气污染，制定硬性目标。”

在他28年的房地产生涯中，他只找了一个省，固守“旧阵营”，并没有注意到它。除了在海南发展以应对老顾客的需求和新疆以外的轻资产项目，建业的棋局并没有走出中原。胡葆森的决心隐藏在他象征性的微笑中，也反映在他的“省级战略”中。

在房地产企业的销售排名中，在1000多亿的房地产企业中，很难找到像建业这样的省级样本。万科董事会主席于亮也对老胡的本土化战略表示赞赏。“正是这一战略的实施，使建业避免了许多风险。它不追求浮华和泡沫，并以脚踏实地的方式走到了今天。这是建业的成功之路。”。

建业在2019年取得的最大成就之一是实现了河南省122个县及县以上城市的全面覆盖，超出了胡葆森的预期。他原本预计建业将在建业成立的2022年全面进入河南的县级市场。总体布局完成后，建业奋力向河中深挖，筑起高墙，进行愚蠢的战斗。

速度和广度的背后仍然是时间的积累。2000年，当河南省委主要领导提出中原城市群的构想时，胡葆森萌生了向市县下沉的初步意向。两年后，建邺正式启动了省级战略，并喊出了“让河南人住上好房子”的口号。这颗种子是20年前种下的，现在它可以在中原遍地开花

面对丰硕的成果，胡葆森并没有得意忘形。他一直在问自己未来:这个奇迹明年还会继续发生吗？这个市场会有可持续的消费能力和规模吗？

做一名长期的估价员

此刻，强大的敌人就在身边，所有的前30名房地产公司都进入了郑州。河南王建业应该如何回应？

胡葆森坚信战略牵引和客户至上。2015年，他提出了一个新战略，即从开发商转型为“新中原生活方式服务提供商”。老胡的手机号码从来没有变过，方便及时接收客户的投诉和需求，这只有少数房地产企业的创始人才能做到。

在胡葆森看来，一个纯粹追求利润的企业永远不会成为百年老店。只有成为长期的价值评估者，它才能稳定和深远。

在未来两到三年内，建业的战略将把业绩增长从80%、90%降低到30%左右，实现不求规模、不求速度的质量增长。急刹车的目的是什么？为了企业安全，老胡坦言，“在宏观经济不景气的情况下，有必要提高一个人的健康发展能力，比如降低杠杆率、降低负债率、提高成本控制水平和去库存化”。

下午4点，胡葆森给建业地产集团总裁布置了一个小任务，要求对建业地产集团未来三年的思路做一个大概的回答，包括过去三年的快速增长经验和存在的问题，以及改进措施；机构和人员调整计划；管理目标和与其他部门合作的创新想法等。

胡葆森不担心未来的企业规模和增长。他说:“河南省有1791个乡镇，在今后20年内，将集中建设200-300个人口超过20万的城镇。”另一方面，许多人口不到50万的住宅企业所在的县没有搬迁，也没有完全下沉。

在县城里，建业也有一个杀手锏——轻资产，这也是老胡外出最安全的方式。建业走出河南有三个条件。经营半径控制在500公里左右，主要出口河南周边六省品牌和高铁2小时经济圈；在产出模式上，建业地产不会走出河南，只有中原建业会走出河南。他是一个轻资产模型；产出的产品在中原文化之乡。

胡葆森表示，轻资产业务在其他省份开辟了一种新的扩张模式。作为建业改造和开拓新市场的特殊力量，轻资产业务2019年实现销售额293.49亿元，成为建业新的增长点。

1月15日，老胡在建业轻资产合伙人聚会上邀请了110名合伙人。其中一位做了15年生意的业主说:“前8年卖了8亿，现在跟建业合作，河南周口只有一个楼盘一天卖了10.2亿。”

建业此举有助于合作伙伴赚钱，同时也降低了自身风险，实现了“同心协力、共赢”。现在，在胡葆森看来，“建业不是建业人的专利，而是属于所有合伙人的。”

再过四个月，建业就28岁了。胡葆森唯一的希望就是这棵树能在中原大地健康成长。

以下是乐居金融与胡葆森的对话精选:

乐居金融:结合建业的转型发展，您对河南的商业环境有什么建议？

胡葆森:商业环境涉及所有企业，不仅是私营企业，还有外资和国有企业。河南是一个传统的农业大省，它的环境就像一块土地。1999年，我提出建野要在盐碱地上长成参天大树。作为一个企业，我们首先要对商业环境做出准确的判断，商业环境绝对不如沿海城市。

然而，既然我们选择了河南，我们就选择了这种投资环境。首先，我们不能责怪一切，其次，我们不能抱怨。我常说，如果投资环境好，还能轮到你吗？真理是辩证的，关键是自己的心态。

乐居金融:之前你明确提到建邺的地理界限是500公里，但实际上有些项目已经落户新疆和海南了。建业走出河南的逻辑是什么？

胡葆森:我有理论指导和实践。500公里的半径有很多优点。半径决定能力和效率。首先，送人很容易。二是总部在郑州，工作需要整改时，效率较高。

为什么去海南？因为在过去的20年里，河南人在海南买房的数量一直领先。我们在海南有4个项目，80%以上的客户来自河南，因为河南人也想在海南过冬。为什么去新疆？新疆总人口超过2000万，其中河南人口超过300万，占新疆总人口的15%。河南人的脚步在不停地走出去，所以我们的服务也应该走出去。

乐居金融:2019年，全国共有36家规模超过1000亿元的房企，尤其是很多规模在1000亿元左右的房企。你有规模焦虑吗？

胡葆森:我还是很重视1000亿元。我认为这确实是一个障碍，是对资源获取能力、产品设计、施工、销售、管理和运营等一系列综合能力的新考验。

我不担心空.的增长率去年7月，我开始了对河南中心城镇市场的研究。我早上说河南有1791个乡镇。即使有十分之一的城镇，20年内也会有近200个城镇。除了改革开放和城市化的红利，我们也享受战略红利。

乐居金融:你对下沉战略带来的未来增长有估计吗？

胡葆森:中国的城市化率是61%，这是一个不充分的城市化，因为现在有2亿人生活在城市，但事实上，老人、孩子和心仍然在他们的家乡。因此，他在外面挣钱，但他仍然愿意在家乡买房子，主要是在县城。近年来我们获得的县级城市是我们回家买房子的舞台。潮流让我们抓住了这个机会。

乐居金融:中国区域经济协会副会长、中国(河南)创新与发展研究院院长余新安亲自预测，建业集团三年的销售额将超过2000亿元。你怎么想呢?

胡葆森:在过去，从200亿到1200亿，整个集团在三年内增长了五倍。在联系了数百名员工后，俞总裁认为在未来三年内将增长翻一番是完全可能的。此外，他更了解建业目前的产业布局和转型发展格局的出现，有了这个判断，我们也在朝着这个方向努力。

我们希望在未来两到三年内提高质量。指导思想是质量增长，不是追求速度，不是追求辉煌，而是追求质量。例如，降低杠杆率、降低负债率、提高成本控制水平、提高资本周转率和减少库存肯定仍是一系列的做法。

已经达到1000亿元，每年增加15%或20%并不重要。由于宏观经济形势不好，贷款压力大，要提高生存能力，健康发展。

乐居金融:以前，很多人会说，老胡为什么还用钱踢足球？你如何评价它？

胡葆森:建业做了很多亏本的事情，比如足球。铂尔曼酒店建于开封，在上海建成之前将进行修复。酒店一楼有6000根桩，因为它靠近黄河，一米之下全是水。它旁边是城墙，整个酒店不能高于城墙线，高度限制为9米。

2006年，我站在墙上说，乍一看，这是一个有一千年历史的古都的整个复兴项目。你赶上了这件事，政府信任你。你只有两个选择:要么做，要么逃跑。巧合的是，2015年10月8日，也就是酒店开业后的第八天，中国旅游城市联盟成立大会在这里举行。建业是一个不急功近利的企业，所以它必须是一个长期的估值师。铂尔曼最初花了100亿元，但现在别人想给我150亿元，我也不会卖。

乐居金融:你说建筑业还不成熟，很多方面你个人的依赖是无法替代的。如何改进这方面？

胡葆森:官员更少。事实上，我的战略或指导思想是把传统的东西交给成熟的团队，并承担创新的风险和责任。近五年来，我主要负责战略转型和任务升级的推动者和决策者。有不确定性和风险，但我仍然义不容辞。

乐居金融:胡主席如何评价建业近年来的转型成就？

胡葆森:我对这个团队很满意，但是转型还在进行中。我建议分两个阶段，计划用六年时间。前三年，我提出了“在发展中转变”，发展任务很好地完成了，三年增加到1000亿。未来三年，我将“在转型中发展”，利用转型培育更多的协同优势，推动企业新一轮发展。

乐居金融:建业28年，请用一句话概括建业的得失。

胡葆森:我记得十多年前，这个战略才开始两年，我用“带着烈士的心态走向阳光”来形容我当时的心态。现在让我来总结一下建业，它是一个典型的价值驱动和战略导向的企业。总之，在改革开放和城市化的大背景下，我们正以价值观为动力和战略取向，履行推进中原城市化进程和社会全面进步的责任。

乐居金融:你目前的心态是什么？

胡葆森:我认为一个企业已经健康地生活了28年。它已经超出了预期。别担心，打愚蠢的仗。企业家控制自己心态的能力是企业核心竞争力的重要组成部分。

来源：39科技网