钱紧一年 | 泰禾降压

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葛勇的资历相对较深。他于2012年加入太和，自2012年9月至2014年2月担任北京太和房地产开发有限公司总裁助理兼执行副总经理；他自2014年2月起担任副总经理，并于2016年9月当选为公司董事；同时，自2016年7月起，他一直担任泰和投资集团有限公司董事。

王井刚在泰和工作不到三年，2017年加入，2017年11月至2019年1月担任北京地区总裁助理、副总裁；自2019年1月起，他一直担任北京地区公司副总裁兼总裁。

这种安排没有引起外界太多的注意。真正令人惊讶的是，黄启森担任了一家上市公司的秘书长。

泰和表示，秘书长已经找到了合适的人选，人选取得董事会秘书资格证书，并经深圳证券交易所核实无异议后，方可上岗。

言下之意是，黄启森的举动只是一个临时措施，但外界的解读似乎并不那么低调。毕竟，对于泰和来说，2019年可以说是公司发展史上极其关键的一年。

摆脱不幸

2018年是泰和最艰难的一年。现在它似乎已经摆脱了困境。最重要的方法之一是出售项目并收回资金。

第一次项目转让发生在3月，杭州江村项目51%的股权以3.79亿元人民币转让，收购方为世茂。

据视点房地产新媒体统计，截至9月底，太和共公布14笔交易，覆盖杭州、广州、佛山、福州、苏州、漳州、长沙等一、二线城市，交易总额约120亿元。

在宣布的14笔交易中，除了三家买家，即五矿信托、天伦地产和湖南迅龙和投资，其余11家收购方是世茂。

为什么是世茂？一方面，世茂本身对收购有着强烈的需求，已经成为继融创之后房地产行业的新M&A之王。

据不完全统计，年初以来，世茂先后收购了泰和集团、悦泰股份、法明集团等房地产企业的资产，总投资近200亿元。

仅在2019年上半年，世茂就收购了60个地块，其税前价值约为2500亿元人民币，其中1800亿元是通过收购和合并获得的。

另一方面，泰和并没有出售上述项目的全部股份，而是基本上出售了部分股份。也就是说，未来泰和将与世茂等收购方共同开发这些项目，因此也有必要考虑选择合适的合作伙伴。

黄启森曾经说过:在选择伴侣时，一个是志同道合的，另一个是合适的。

实际指标

泰和成立于1992年，之前一直位于福建，2013年是该企业的转折点。

今年，太和斥资195.3亿元收购了北京和上海的12块土地，任志强觉得老黄有点疯狂。也是在今年，泰和正式确定庭院产品在全国范围内推广。

从2013年到2017年，这是太和快速扩张的五年，合同销售额从168亿元增长到1010亿元，其中2017年直接突破1000亿元大关，同比增长147.55%。

然而，泰和的收入并没有与合同销售数字同时增长。2016年和2017年，泰和的销售收入分别为207.28亿元和230.69亿元，增长约10%。

考虑到结转收入与预售金额之间存在一定的滞后，时间线将延长至2018年，比2016年的销售收入数据高40%左右，仍大于合同销售额的增长。

从结转面积来看，2016年至2018年的变化不显著，但由于平均结转价格大幅上升，导致2018年总收入较大。

为什么公告中的合同销售额和结转收入有很大的差异？对于专注于高端或改良产品的泰和而言，这类产品的特性在一定程度上已经成为房地产市场的一个负担，近年来，房地产市场的监管政策一直在收紧。即使销售合同已经签订，也可能无法及时登记。

黄启森还总结了此前收入缺乏稳定增长的情况。他认为一个重要原因是销售的回报率不够高。根据之前的统计，泰和的收款率长期徘徊在50%左右。因此，在2019年，关注收款率成为泰和的亮点。

收集是一个严格的指标，所有的评估都以收集为中心。黄启森在2018年3月于北京举行的例行业务会议上强调了撤资的重要性。毕竟，返还资金是从收入到现金流的关键环节。

2019年6月，黄启森在接受媒体采访时也多次强调，泰和将更加重视2019年的退钱，目标是1000亿元，这与奖金挂钩。

2019年，有望支付不低于1000亿元甚至更高。我认为这个指数是我们真正看重的。黄启森说，泰和最初的评估是签合同，2019年大家的奖金都是通过付款结算的。

黄启森满意地总结道:因此，我们可以看到泰和在销售方面有了明显的提高，尤其是在付款方面，我们对此相当满意。

平衡杠杆

除了销售和支付，借款也是房地产企业现金流紧张的重要原因之一。

从2010年3月至2018年，太和集团总负债的复合年增长率为67.08%，相应的总资产增长率为61.78%，表明上市公司的债务扩张快于资产扩张。

据统计，截至2019年9月25日，泰和集团实际对外担保余额为801.77亿元，占其最近一次经审计母公司所有者权益的434.36%。

事实上，在9月25日至12月31日期间，泰和有四个担保。

在11月28日发布的2019年最后一次担保公告中，泰和表示截至公告披露日，公司实际对外担保余额为760.32亿元，占最近一次被审计母公司所有者权益的411.9%，且比例有所下降。

从2017年底到现在，泰和一直在处理债务问题。根据2019年第三季度报告披露的负债和经营现金流数据，债务压力确实在改善。

数据显示，泰和从2018年底开始的紧收发挥了作用，特别是净现金流量达到创纪录的226.1亿元，其中投资活动产生的净现金流量为160.7亿元，而2018年同期为-58.4亿元。

现金流的大幅增加可以使泰和偿还许多债务。截至2019年第三季度末，太和的账面计息负债总额为1028.3亿元，较2018年底的1375.2亿元减少346.9亿元，降幅超过25%。

计息负债的短期偿债压力有所缓解，一年内到期的短期贷款和非流动负债分别减少97.7亿元和170.2亿元；此外，长期贷款和应付债券分别减少13.4亿英镑和65.4亿英镑。

负债的绝对值下降，资产规模增加，导致财务杠杆大幅下降。

由于持续减债，泰和的净负债率从2018年底的384.8%下降到第三季度末的242.3%，下降了142个百分点。

对于泰和来说，一系列的行动显然取得了显著的成效。

黄启森对偿还债务尤其有信心。在此之前，他直截了当地告诉媒体:对泰和来说，现在债务没有大问题，他说我自己也看过了，2019年应该还不到100亿。如果太和不能完成100多亿元，它还能做什么？

事实上，流动性问题的原因之一是以前合作过的金融机构太多，一些小的金融机构也对泰和有负面影响。

去年，正是在这里困扰了我们，100多家金融机构出现了问题。因此，2019年，泰和与金融机构的合作范围有所收缩，仅与不超过20家公司开展了全面战略合作。

与金融机构的合作不是唯一的收缩。2019年，泰和发行的债券数量全年也有所下降。从泰和在2019年发布的所有公告来看，所宣布的融资主要是美元债务，金额也很小。

在成功度过2019年还款高峰期后，泰和将在2020年后筹集还款资金。据不完全统计，2020年后，泰和仍需偿还的债务约为120亿元。

从上图可以看出，从2020年到2023年，泰和需要偿还债务的利率基本在7.5%到8.5%之间波动，这意味着泰和以前的融资成本较低，用于支付债券利率的资金相对较少。

很难判断2020年楼市的走势，但对于泰和而言，2019年的一系列举措为其未来发展奠定了良好的基础。

来源：39科技网