观点指数 | 十二月地产融资报告：流动性微调与111起债权融资

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在视点指数结束时，房地产行业实际到位资金总额预计将继续上升，12月实际到位资金预计将超过2017年的高点。在宏观层面，资金流动性持续宽松，央行重启14天反向回购操作，注入6800亿元流动性。

12月，样本房地产企业年末担保活动频繁，两家房地产企业融资总额超过100亿元。房地产行业整体利率期限结构接近水平，企业信用状况是利率的主导因素。资产支持证券或主流长期融资方法。

在信托产品方面，公开数据增加，广西一反常态成为信托投资最多的省份。海南的发行规模最高，超过58亿元人民币。北京和浙江仍是信托投资的重点。

流动性释放、就地资金或新高

统计局发布的房地产投资到位数据显示，近三年来各项指标呈现出较强的周期性规律，即11月份出现反弹后，12月份到位资金将继续上升。截至本文撰写之时，统计局尚未发布12月份的相关数据，但根据过去的趋势，如果不出意外，12月份实际到位资金估计约为17，500亿元，超过了2017年的高点。

就2019年全年而言，存款、预付款和自筹资金是到位资金的两大来源。其他资金来源的比例基本保持不变，下半年的趋势更加平缓。根据统计局1-11月发布的数据，在房地产投资累计到位资金中，上年累计资金余额占29.28%，国内贷款占10.14%，利用外资占0.07%，存贷款占24%，个人按揭贷款占10.75%，自筹资金占23.13%。

然而，2019年11月，实际到位资金同比增长5.57%，同比增长6.64%。与上月相比，各种渠道的可用资金都有所增加，只有国内贷款和其他资金同比下降。

其中，国内贷款同比增长7.88%，同比下降17.07%；利用外资同比增长11.11%，同比增长36.36%；自筹资金同比增长10.92%，同比增长7.99%；存款和预收账款环比增长0.62%，同比增长15.4%；个人抵押贷款环比增长0.94%，同比增长12.23%；其他基金环比增长16.3%，同比下降12.6%。

在政策方面，去年12月，央行在年末保持了合理且充足的流动性，为市场注入了一剂强心剂。12月18日，央行宣布将重启14天的反向回购操作。此前，中国央行已连续20个工作日没有进行反向回购操作，创下2019年最长暂停时间的纪录。之后，12月24日，央行表示，银行体系流动性处于高位，再次暂停反向回购，从开始到再次暂停，央行投放了6800亿元的流动性。

12月20日，央行公布了最新的一年期贷款利率，一年期贷款市场报价利率为4.15%；5年期贷款市场的报价利率为4.8%，与11月份相同。12月28日，央行发布[2019]30号公告，进一步深化存贷款利率改革。新增贷款后主要参照lpr定价，现有的浮动利率贷款也将参照lpr定价。

样本企业担保频繁，债务融资主要在中期

在融资方面，根据视点指数监测的样本企业的行为，公司债券是最受欢迎的债权融资方式，其次是资产支持证券。其中，资产支持证券的期限差异最明显，而其他类别的期限往往是一致的。同时，图中反映的利率期限结构是相对横向的，即点数的大小和点数的高度之间没有明显的相关性。

具体而言，12月份房地产行业共开展了111项债务融资活动，融资总额为722.07亿元，平均融资期限为5.19年，单笔融资金额为5亿元。

在监测的60家a股样本房地产企业中，12月份监测了13家债务融资活动，时间以记账申报日为准，涵盖了三大交易场所(银行间市场、上海证券交易所和深圳证券交易所)的上市产品。融资总额达到94.48亿元，平均票面利率为5.38%，剔除了利率计算中的缺失数据，或低估了平均利率水平。

其中，Flush提供的abs产品数据显示，5家样本房地产企业的资产支持计划于12月通过了发行审批，1个项目的状态更新为反馈，总金额为55.91亿元。同时，12月17日和12月24日分别发行了两个资产项目，总金额为24.78亿元。

截至2019年12月31日，60家样本a股上市房地产企业发行未偿债务产品575种，总额7137.501亿元。其中，发行中期票据31张，平均流通票面利率5.37%，总金额10亿元；共发行72只公司债券，平均当前票面利率为5.52%，总额为10亿英镑；发行了两种可交换债券，目前平均票面利率为3.83%，总额为23.03亿元。

共发行短期融资券28张，平均当前票面利率4.59%，总金额9亿元；共发行45种资产支持证券，平均当前票面利率为5.6%，总额为2.1亿英镑；发行了4种非公开定向债务融资工具(ppn)，平均票面利率为5.97%，总额为7.5亿元。

然而，不同期限的不同类型债务产品之间的利率结构并无明显差异，即期限溢价并不是决定利率的主导因素。

从趋势来看，样本房企的债务融资渠道没有明显的规律性。融资金额和利率反复波动。图中的数字代表数据源月份。

海外债务方面，两个样本房地产企业发行海外债务，其中泰和集团发行1.105亿美元债务，利率11%，期限364天；新城控股已经发行了3.5亿美元的债券，利率为7.5%，期限为2年。

回到担保，此统计以本月公司发布的担保公告为准。12月，样本中的28家房地产企业至少发布了一次担保公告，担保总额为729.7亿元，其中中南建设当月担保总额最高，达到203.09亿元。

房地产企业很少采用股权融资方式。本月，欢乐城公布了非公开发行股票筹集配套资金的进展，但具体金额信息尚未正式发布。上海临港共向9家特定投资者发行了198，775，880股股票，包括建设投资和普洛斯，并筹集了4，766，645，602.40元人民币的配套资金。

12月份样本企业融资额排名前十的a股房地产企业如下:

据受益信托网统计，2019年12月，投资房地产行业的信托基金发行数量达到569只，总规模为936.58亿元，平均期限为1.47年，年均收益率为8.01%。公布的产品数量为140种，占24.6%。

根据友谊信托网发布的产品信息，12月份有140份。从投资方式来看，信托贷款有80笔，平均收益率为7.95%；共有52项股权投资，平均回报率为8.01%；有3个组合应用，平均产率为8.63%；共有5项股票投资，平均收益率为8.6%。

单个产品发布的预测收入的最小范围值为0.68%，最大范围值为2.3%。其中，预期收益范围最大的项目投资于长安的一个贷款回收项目，收益相对浮动。

根据12月的公开数据，四川信托本月发行的产品最多，12月共有41种信托产品。根据已知数据，四川信托本月共发行人民币42.309亿元。此外，本月信托产品仍相对集中。发行量最大的四川信托的发行量比其他信托公司大得多。前四家机构的发行数量占全部发行产品的64.1%；募集资金总额占总发行规模的37.57%。

从公开数据产品的角度来看，四川信托发行的产品通常规模较小。例如，四川信托的发行规模是外贸信托的三倍，但不到外贸信托的两倍。本月仍有部分产品发布规模不明，数据反映的情况可能与实际情况不同。图的外环数最小，图的中心数增加。

同样，下图显示了发布时间。本月发布信息的产品明显多于以往，有些产品的规模达到15亿元，但缺少像上个月那样超过20亿元的产品。

在信托基金投资方面，广西在12月份一反常态地成为信托投资最多的省份，达到15种产品，其次是山东和北京；从发行规模看，海南省信托产品总发行规模达到58.93亿元，其次是北京和浙江，分别达到30.43亿元和20.96亿元。

来源：39科技网