地产十强门槛定格：房企发展由“增量”转向“提质”

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尽管2019年房地产市场以悲观基调为主，但在经历了一轮大起大落后，仍以“新年”结束，行业销售规模没有下降。

1月14日，随着华润置地年度业绩公告的发布，房地产行业前十名的门槛最终定在2425亿元，龙湖集团和华润置地并列第十。

然而，不断增加的数字并不能概括房地产的全貌。除了数字表现，住宅企业的战略逻辑已经悄然调整。下半场的这场战斗不再是100米短跑，而是一场考验耐力和体力的马拉松。

2019年，只有一家房地产企业的规模超过7000亿元，行业前七名的位置没有变动。房地产百强企业整体增速放缓，增速仅为个位数，不如前两年。

行业趋势已经调整，放缓将继续。一位前20名房地产企业高管指出，2020年，无论规模大小，房地产企业都不应过分追求规模增长，而应保持适度增长。“例如，5%-10%，同时，我们必须努力工作，实行精细化管理，并受益于大规模经营管理。”

不可否认，在行业整体增速放缓的背景下，具有战略眼光的房企已经从“快”调整到“稳”，发展重心也从“增量”转向“质量提升”，激进战略已成过去。

100米短跑到马拉松

在天花板到来之前，主流房企正在转换轨道。如果说它曾经是一场爆发性的100米短跑，那么现在它是一场考验战略力量和耐力的马拉松。

2020年，它曾被许多房地产企业视为规模的最后一个节点。在他们看来，未来在规模上取得突破将越来越困难。因此，许多房地产企业将2020年作为其战略路线的锚，1000亿元或2000亿元已成为他们眼中的安全边际。

由于同样的战略预测，在过去的三年里，房地产市场掀起了一场激烈的规模竞争，激烈程度不亚于空.根据韩毅智库的数据，2016年1000亿住房企业的数量只有12家，到2019年，这个数字已经达到35家，前100家住房企业的集中度也提高到了73%。现阶段住宅企业的发展很好地说明了战略爆发力。

然而，该行业的快速发展显然是不可持续的，而且“横向”的迹象越来越明显。尽管2019年1000亿住房企业的数量达到35家，但只有6家新企业，而2018年同期为13家。

与此同时，领先房地产企业的增长率也进入了瓶颈期。根据韩毅智库发布的数据，2019年碧桂园、万科、恒大和融创的全口径销售额分别为7715亿元、6312亿元、6205.4亿元和5556亿元。在这四家企业中，融创的同比增幅最大，仅为20.6%，碧桂园和万科甚至出现了一位数的增长，这在过去并不常见。

另一方面，住房企业的履约完成率不如以前。2019年，大部分设定了年度业绩目标的房地产企业都实现了年度目标。其中，世茂、龙湖、阳光城、金科、宝龙等9家房企表现良好，早在11月份就提前完成了年度目标。截至12月底，8家房企的目标完成率都在115%以上，但与2016年和2017年相比，近80%的房企的目标完成率都超过了110%，似乎2019年有些欠缺。

房企增速集体放缓也意味着行业发展将进入新阶段。目前，房地产市场正在经历一轮洗牌，一些实力较弱、资金链存在问题的房企开始被淘汰。根据人民法院的公告网，2019年至少有525家房地产企业申请破产。

对于大多数房地产企业来说，当模式从“百米冲刺”转向“马拉松”时，战略调整迫在眉睫。然而，一些具有战略预期的住宅企业已经率先行动，它们所追求的长期原则可以使它们跨越周期，实现平稳过渡。

万科、龙湖和中海都是追求长期主义的典型例子。十年前，龙湖上市时，一些投资者问吴亚军，龙湖未来会更大还是更强。吴亚军的回答是:先成长，然后变得更强，成长更大只是一个自然的结果。

可以说，稳定是龙湖过去十年上市的写照，也是未来十年的注脚。2019年，全口径销售额达到2425亿元，同比增长20.8%，规模更上一层楼。保持均衡发展，不落后，不冒进，是龙湖始终坚持的经营理念。

资本市场一直都很聪明。去年，龙湖的股价上涨了71.9%。截至年底，总市值超过2，000亿港元。由于长期的财务自律和稳健发展，龙湖也成为少数几家能在融资成本上与中海、华润竞争的民营企业之一。

商业重塑了护城河

在稳定话语的新形势下，企业间的竞争将从过去的规模和速度等单一维度转变为涵盖产品、服务、运营和资本的全方位竞争，更加复杂的情况层出不穷，这考验着住宅企业的战略适应性。

巩固和升级基础板块是万科这一领先房地产企业“活下去”的应对策略。很明显，发展业务将是万科未来10年的基本目标。然而，专注于融合、巩固和升级基础板块并不意味着万科的其他多元化业务将被剥离。万科的要求是，各业务集团和业务单元都要明确自己的基本规划，注重融合各业务的经营管理行为，整合和提升自己的基本规划，使核心业务更加扎实，抵御危机的能力更强。

可以说，业务的重塑是房地产企业未来的重要竞争力。龙湖是一个高度自律和预先判断房地产企业的战略。它很早就意识到业务的发展总有一天会达到顶峰，企业的长期发展需要更多的利润点和壁垒。

然而，龙湖的探索是克制和理性的。2017年，该公司将房地产开发、商业运营、长期租赁公寓和智能服务确定为四大水路业务，同时尝试了四大水路以外的创新业务，如生产城市、酒店和养老服务。龙湖的逻辑不难理解，所以我们应该保持现有的优势，重建多层次的竞争力。

龙湖主渠道中隐藏着“发展”和“服务”两条主线，这也是龙湖面向未来的两大核心竞争力。发展业务是龙湖的优势，也是其立足行业的基础。龙湖的目标并不激进，它通过保持20%左右的年增长率来设定自己的节奏。

事实上，自2018年“空客房即服务”战略提出以来，双引擎驱动的龙湖“发展+服务”布局日益清晰，各业务板块齐头并进。在过去的一年里，龙湖的双引擎驱动策略交出了一份不错的成绩单。在业务发展方面，龙湖正有节奏、有质量地前进，年销售规模达到新高，达到2425亿元。

同时，其服务引擎集中在2019年，商业开放速度明显加快。全年新开的10家购物中心几乎相当于过去三年的总和。长期租赁公寓运营规模位居集中长期租赁公寓前列，智能服务拓展管理规模翻番，收入实现突破性增长。进入45个新城，基本完成一、二线核心城市和三、四线潜在城市布局。龙湖集团董事兼首席执行官邵表示，2019年服务收入超过100亿元是没有悬念的。

除了发展主营业务，它还有数百亿的服务收入，这在过去是不可想象的。龙湖以自己的实践勾画了第二条增长曲线，为企业的长远发展筑起了一道护城河。在不久的将来，龙湖有一个梦想，它的服务收入将超过1000亿元。

事实上，在多元化经营中寻找新的增长点已经成为下半年房企的共识。据统计，前30家房企中有70%发布了多元化战略，前100家房企中有97%开展了多元化经营。他们的多元化模式主要集中在养老、文化旅游和教育上。虽然每个房地产企业的做法不同，但他们的共同出发点是跨越周期，保持竞争力。

来源：39科技网