解局 | 广州旧改：大华启示录

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临近春节，行人匆匆，企业忙忙，发行债券，举办宴会，并在节前开放项目。

1月15日晚，大华集团在广州番禺的住宅项目——紫月富项目揭牌，这也是大华集团在粤港澳大湾区的首个项目。规划了五栋高层住宅建筑，并宣布了三种公寓类型，建筑面积从99平方米到125平方米不等。

在项目推出前不久，今年1月初，大华集团还在广州番禺的几个村庄之间跑来跑去，为番禺市乔大富村和北海村的村民举办了一场宴会。

据了解，大华集团最近签署了广州番禺沙头三条村大福村、北海村和大坪村旧村改造项目。此前公布的数据显示，总装修面积为616，600平方米。

这只是一个起点。大华集团管理层在现场讲话中说，但正是这样一个起点，拉开了大华集团在大湾区深度发展的序幕。

因为这个项目离市中心很远，人们从外面看着寂静，只有当他们走进活动现场时，他们才觉得他们看到的一切都是生动的。晚上，几盏彩灯穿过空的云层，走过长长的红地毯，绕过几个弯到达发布会现场。

除了大华集团的七位高管之外，出席活动的嘉宾还包括来自广州番禺区五个村的代表、番禺区沙头街道办事处主任、各投资管理机构和银行。

大华集团将这个开放的紫月府项目称为海派文化。当海派文化与广府文化相遇时，或许人们更关心的是大华在粤港澳大湾区的第一部作品能否受到市场和投资者的青睐。

作为上海的本土开发商，大华集团近年来在广州的崛起已经赢得了足够的关注。2018年9月，大华集团突然出现在广州土地招标拍卖市场，并以11.63亿元的底价第一次赢得广州番禺宅基地而出名。

即今年9月10日，大华集团(广州)投资有限公司在广州番禺成立。2019年，广州的发展势头仍不及当地房地产企业，大华集团成为广州增城朱村旧房改造项目的合作意向企业，审批率达100%。

旧房改造项目中标后，大华集团继续在广州招投标、拍卖和挂牌市场抢占土地，以14.74亿元的价格赢得增城竹村街宅基地，底价为13033.89元/平方米，地价为18.49%。对于一线城市来说，从公开市场获得土地的机会很少。

视点房地产新媒体在活动中了解到，大华集团预计，2020年大湾区除了紫月富项目外，还有两个项目，即江门大华博富玉堂江项目和广州大华竹村项目。

二

大华集团是广州的新员工。在活动现场，大华集团的一位副总裁这样描述。

根据广州市发展和改革委员会公布的2019年重点建设项目计划，有100多个旧城改造项目、旧社区微改造项目、旧村改造项目和老厂改造项目，其中旧城改造和旧村改造项目约占80%。

2019年，广东省政府发布了几份文件，推动城市转型进程。其中，提到2021年，广东省将新增实施3个23万亩以上的旧区改造，完成改造面积15万亩以上，其中珠江三角洲城市新实施改造面积占80%以上。

根据市场披露的数据，2019年，广州城中村旧改造项目呈现集中爆发期，约有250个村庄规划或启动了旧改造工作。

事实上，广州有无数的企业进行了旧的改革，其中以R&F、凯撒、时代中国和保利为代表。像大华集团一样，上海圣龙和融创也是外国人。

广州可供公开出让的土地资源不多，但旧房改造项目犹如聚宝盆，仍令无数房地产企业垂涎，大华集团只是其中之一。

虽然大华集团在城市更新方面有30多年的经验，2002年开始在全国范围内布局，但对华南地区，尤其是广州来说，仍然是陌生的。

一切都有一个起点。广州大华集团的出发点是在2018年拿下广州番禺家园。在过去的两年里，大华集团在大湾区赢得了15个城市更新项目。

据大华集团广州公司总经理陈开强介绍，在活动现场，大华集团于2017年底进入大湾区，并在大湾区5个城市获得了15个城市更新项目。广州旧城改造项目分布在番禺区、增城区、白云区、天河区和花都区。

陈凯强继续表示，根据规划的建筑面积，这15个城市更新项目的储备价值接近2000亿元。虽然我不知道这2000亿元的价值是不是真的，但从大华集团近年来在大湾区的强势表现来看，它确实引人注目。

将广州和上海的旧改革进行比较，可以明显看出其中的一个区别是广州的旧农村改造主要是由农村推动的，而上海的旧农村改造主要是由政府主导的。但是，在新旧运营方面，大华集团管理层表示，两者总体上是互通的，大华集团更有经验，探索出了一套行之有效的方法。

但是，根据广州的情况，有必要因地制宜，遵守政策和指示以及村民的要求，我们将出口更多的技术设计支持、运营管理等。

陈开强还表示，大华集团未来将扩大布局，在九个城市落户，实现九个城市都有大华市。他还提到，大华集团将采取城市更新和二次招标、拍卖、挂牌市场的两轮驱动策略来规划海湾地区。

在随后的谈话中，大华集团管理层告诉视点房地产新媒体，与广州相比，大华目前在上海的比重将会更大，未来将会发展成为一个双中心。我们的想法是形成双重总部(上海和广州)，这必须是同一个趋势。

未来，它不仅仅是单一城市的理论，而是城市群的发展。核心城市带动邻近城市，每个城市形成互补的技能。从集团的发展实力、国家宣传以及现在签署的项目比例来看，海湾地区的比例在未来将会非常非常大。

三

上海始于1988年，2009年，大华集团的销售额超过100亿元人民币，一举成为拥有100亿元人民币的房地产俱乐部之一。然而，随后的发展规模并没有增加，现在，十年后，房地产销售规模只按下了快进按钮。

大华集团管理层透露，大华集团2019年的销售额约为300亿元人民币，2020年约为544亿元人民币，明年将会进一步提高和快速发展。

关于规模，大华集团告诉视点房地产新媒体，大华不依赖杠杆，不可能将旧的变化变成大规模的数量级，因为旧的变化需要时间。再过两三年，这些项目全部落地后，它们的比重将非常可观。

据了解，大华集团定位为中国城市更新的专业运营商。过去，土地储备的获取方式主要来自旧的改革，在旧的改革模式下，土地收购成本可以大大降低。据一些研究机构称，旧改革开发项目的毛利率可以保持在50%以上，这也是广州旧改革如此火爆的原因之一。

没有杠杆作用，旧项目的周转很慢。资金应该从哪里来？

根据大华集团的管理，大华集团也在积极参与市场化。2019年，它将进入至少6到7个新城市，其中大部分是市场收购的，包括广东江门、山东德州、徐州、苏州、咸阳、天津和兰州。

近年来，大华集团频频出现在招投标、拍卖和挂牌市场。据房地产新媒体不完全统计，2019年大华集团在公开市场上收购的土地量接近300亿，足以看出土地收购的考虑和逻辑变化。

到目前为止，大华集团在大陆已经形成了五个区域布局，即黄海、渤海、长三角、中西部、西南和粤港澳大湾区。

在资金来源方面，大华集团管理层表示，资金相对多元化，自有资金是主要部分。

加快征地后，大华集团的资金渠道也受到了市场的关注。数据显示，大华集团去年曾在国内公开市场发行过公司债券。2019年8月，大华集团2024年到期的15亿元公司债券在上海证券交易所上市，年息率为6%。

截至2019年11月底，大华集团累计新增贷款112.87亿元，占2018年末净资产的42.21%。在累计新增贷款中，银行贷款占比最高，为64.15亿元，其次是其他新增贷款33.39亿元，企业债券15亿元，委托贷款、融资租赁贷款和小额贷款合计3300万元。

据熟悉大华集团的投资研究机构发布的数据，截至2018年底，大华集团已获得综合授信585.62亿元，全部为贷款授信，其中未使用的授信额度为319.41亿元。其中，国家政策性银行和五大商业银行信贷占59.51%。

据了解，大华集团2018年末负债总额为632.57亿元，资产负债率为70.29%，比上年增长1.74个百分点，扣除预付款后的财务杠杆水平为45.3%。

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来源：39科技网