钱紧一年 | 正荣加减法

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2019年，郑融房地产宣布销售额达到1307.08亿元，实现了1300亿元的年度目标。这是郑融连续第二年超过1000亿元的门槛，但增速已从2018年的54%降至21%。

郑融房地产在2019年初提出了高质量发展的口号，显然是想以高周转率和高杠杆率的标签告别过去。

在过去的十年里，房地产企业的规模发展最快。包括郑融在内的一批福建房地产企业，起初想大规模地做这件事，因此有必要增加杠杆。

2013年，郑融选择从和平的角落进入上海，这也标志着上海从地域向民族化的过渡。

2016-2018年是郑融房地产快速发展的重要时期。董事长黄显志曾总结称，2018年是看到业绩的一年，同时完成ipo上市和进入1000亿元行列两大任务。

增长缓慢、杠杆率降低、债务结构优化和组织变革是郑融房地产2019年留下的关键词，也是规模冲刺后进入调整期的必由之路。

在房地产行业调整和融资环境趋紧的市场环境下，郑融房地产2019年需要解决的问题远不止规模。

尺度变化

踏上正确的节奏是外界对郑融的印象。从启动国家布局，到三大引擎战略升级，再到登陆资本市场，郑融走出去的每一步都决定了规模的快速增长。

没有规模，就没有行业地位。没有行业地位，很难吸引到优质的资源和优秀的人才，所以规模是必要的。黄仙芝用这种方式解释了数十亿的含义。

郑融房地产2016 -2018年的合同销售额分别为392.92亿元、701.53亿元和1080.17亿元，三年间销售额增长近两倍，复合年增长率为65.8%。

在达到1000亿元的规模后，2019年郑融房地产的销售增长率明显调整。2019年，销售额为1307.08亿元，增长率从2018年的54%降至21%。

郑融地产回应称:规模仍需与市场相匹配，因此初始增长率约为每年30%。

数据来源:公司年报，意见指数整理

除了调整销售步伐外，郑融房地产还放缓了土地收购的步伐。

2019年上半年，郑融新增土地价值181.7亿元，同比下降35.9%，其中权益性土地价值约160亿元，预计总建筑面积290万平方米。

在郑融地产收购的22块土地中，只有两块来自合资公司。截至2019年6月30日，本集团土地储备建筑面积为2630万平方米。

数据显示，郑融上半年新增土地银行利率为88%，远高于目前土地银行总利率57%。

显然，进入新的发展阶段，郑融房地产改变了以往依靠合作提高合同销售额的路线。为了实现质量增长，今后将适当提高土地收购权的比例。

关于2019年的征地预算，财务总监陈伟建也在中期业绩会上发表了声明:股权预算总额约为300亿元。

2018年土地储备权益约为52%，2019年上半年新增土地储备权益达到近90%。截至6月底，土地储备整体权益比例已达到57%。

从郑融房地产近三年的土地储备权益来看，2017年末土地储备建筑面积的权益比率为79.26%，2018年末为52.88%，2019年6月30日为56.81%。

然而，规模是一把双刃剑。随着合作开发项目的增加，郑融房地产的非控股权益比例也逐年增加，导致归属于母亲的利润和权益比例下降。

数据显示，2014年末至2018年末，郑融房地产分别占总股本的6.68%、2.56%、11.29%、8.76%和32.44%；截至2019年6月30日，该比例为36.57%，归属于母公司的股东权益仅占总权益的47.98%。

意识到这一点，郑融地产在2019年初提出了优质发展期的口号，希望在利润和规模之间取得更大的平衡。

杠杆冷却

三年后，它将上升到一个更高的水平。

郑融也喜欢制定一个三年计划。2016-2018年的快速扩张也是郑融房地产三年来降低杠杆率的重要任务，尤其是2018年，经过调整后，资产负债率和净负债比率在行业内均降至较低水平。

2014年末至2018年末，郑融房地产扣除预收账款后的资产负债率分别为95.43%、83.47%、83.40%、81.78%和74.03%，而2019年6月30日，该指标为73.34%，较年初下降0.69个百分点。

与调整后的资产负债率相比，郑融房地产的净负债率下降幅度更大。2015年末至2018年末，净负债率分别为326.16%、205.96%、183.22%和74.04%，仅三年净负债率就下降了252个百分点。截至2019年6月30日，该指标为77.07%，比年初增长3.03个百分点。

在2016年和2018年，我们将在三年内进行调整，而不是一年，只是说我们的成就将出现在2018年。黄显志曾对观点房地产新媒体说。

郑融房地产自2018年上市以来，债务结构不断优化，中长期债务比重上升，短期债务比重下降。改进效果还是很明显的。

今年以来，郑融通过发行优先票据，优先考虑可持续资本证券、银团贷款、长期租赁公寓专用债券、资产支持证券、资产支持票据和配售股份，在资本市场的融资总额已超过130亿元。

另一方面，通过持续的债券互换，债务结构更加多元化，短期借款比例进一步降低。2019年6月30日，郑融的净债务股本比率为70.8%。

调整债务结构和增加长期债务的另一面是推高融资成本。近三年来，郑融房地产的融资成本分别为14.63亿元、22.75亿元和25.59亿元，呈逐年上升趋势。

2019年年中，郑融现金与短期债务比率较前期继续优化，从1.19降至1.21，短期债务偿还压力不大。从长期负债率来看，郑融2019年年中的长期负债率为1.11，略高于年初的0.95。

在过去的一年里，换了车道的郑融一直在不断调整自己，以便尽快适应新的旅程。然而，在融资紧缩的背景下，这势必要付出一定的代价。

根据郑融房地产2019年中期业绩报告，该期间净利润为11.79亿元，同比增长23.2%；核心净利润11.51亿元，同比增长33.4%；归属于母亲的核心净利润为9.05亿元，同比增长21.3%。

虽然结转利润不错，但郑融的债务和现金流状况似乎并不乐观。

截至2019年年中，郑融房地产的流动负债为944.18亿元，较2018年的902.82亿元增加42亿元，较2017年的745亿元增加近200亿元。

在现金流方面，2016年至2018年，郑融房地产的净经营现金流分别为-16.6亿元，-42.39亿元和-26.64亿元。截至2019年6月30日，该数字为-77.23亿元。

值得注意的是，截至2019年6月30日，郑融房地产的即期贷款为249.03亿元，同比增长4.46%，占利息和负债总额的47.41%；货币资金301.37亿元，现金负债率121。但扣除限制现金和质押存款后，货币资金为250.72亿元，相当于短期贷款。

人事变动

随着销售规模的不断扩大，郑融房地产内部管理能力需要同步增长，人员也在不断变化。

数据显示，郑融房地产原财务总监兼联席公司秘书谭明恒于2018年11月离职；郑融房地产原副总裁兼董事会秘书刘翔，于2019年3月离职。

如果说这是地产最新一波人事变动的话，联席总裁王和商务总裁肖的离职，则使得正式进入人事变动的关键时期。

11月10日，王辞去房地产公司执行董事、首席执行官、授权代表职务，自11月20日起生效。本公司执行董事兼董事会主席黄显志将暂时担任首席执行官一职，直至委任合适人选为止。

对于地产来说，王有着非同寻常的意义。2014年，他加入郑融房地产公司，担任城市公司的总经理。不到四年，他被任命为联合首席执行官，并被业界称为火箭总裁。

在房地产短短不到6年的时间里，王为房地产的规模扩张带来了巨大的成就。数据显示，郑融房地产的合同销售额从2014年的169亿元增加到2018年的1080亿元，仅用了4年时间就从100亿元飙升至1000亿元。

然而，从两位共同主席的离职安排来看，郑融二世没有接任。

根据公开信息，郑融房地产的实际控制人欧宗荣在郑融房地产没有职位。目前，他的儿子欧阳国强和欧阳国伟是郑融房地产的非执行董事。从发展轨迹来看，郑融房地产一直偏向于专业化管理模式，这在福建房地产企业中是罕见的。

据接近郑融的人士分析，郑融的下一任总统候选人不会是第二代接班人，而是更倾向于职业经理人，内部晋升的可能性很高。

事实上，郑融一直在不断改革组织结构和管理运作，努力建立一个完整的公司治理结构，在股东大会、董事会、监事会和经理之间进行制衡，并实行产权股份化、组织公司化和管理制度化。

将总部迁至上海是郑融房地产强调人才的开始。郑融移居上海后，对人才的渴求也成为一种深刻的理解。

人才的水平差距太大，没有平时那么大。黄显志曾经说过，目前他很大一部分精力都在致力于建立更高效的管理体系，培养更具潜力的管理团队，这将是企业可持续发展的关键动力。

年初，郑融制定了新的三年人才计划，在内部人才供应链中坚持三个原则:干部有发展，管理岗位主要由内部提拔；梯队进行培训，建立完善的培训体系；基层有很大的潜力，应该增加对管培生和管培2.0的招聘。

有经验的人员守卫是光荣的，已经完全改变了。除人事变动外，从2018年底到2019年上半年，郑融还进行了组织变动，包括合并地区、扁平化组织、合并总部职能管理部门、下放业务授权。

此前，黄显志向视点房地产新媒体透露，上半年组织变革调整基本完成，下半年将继续深化。

值得一提的是，在房地产市场的新形势下，郑融地产也在悄悄地进行自我改造，以提高其经营效率，并已建立了一个跨地区的战斗营销团队，郑融营销飞虎队。

然而，郑融地产对于追求1000亿元后的规模和利润平衡却掩饰不住担忧。

来源：39科技网