钱紧一年 | 中梁浮出水面

本篇文章5821字，读完约15分钟

中良成立于1993年，是一家超过1000亿的合格房企。在跨越20多年之后，忠良开始计划在2017年上市。失败一次后，它终于开花了。

钟亮最深的光环是小田园、快速周转、三四线、项目跟进。据报道，杨健董事长带了一批高级管理人员到碧桂园总部学习。

杨健就是一个典型的默默致富的例子。他很少在公共场合讲话，也很少对媒体讲话。在钟亮第二次提交招股说明书并通过HKEx听证会后的新闻发布会上，他只说了九个字:我们对上市非常有信心。

杨健对文字如黄金般珍惜，并保持低调，但他似乎只是在HKEx令人兴奋的上市中敲响了警钟，只把大家熟悉的大本钟和迷你的传言留给了媒体。

随着忠良的上市，杨建身上贴上了标签，成为温州第二大富豪。

2013年温州房地产危机过后，作为当地最大的开发商，中良开始关注私人资本。无论是受资本限制，还是积极打压三、四线市场，中良都在过去几年里充分吸收了政策红利。

上市后，面对融资渠道趋紧、股改红利消散、监管不断升级、土排竞争激烈的现状，中良迫切需要调整方向、摘掉标签、走自己的路。

2019年，钟亮从幕后走上舞台，第一次站在聚光灯下，有点奇怪。

主动减速

中梁没有以前冲得快了，但还是很快。

从2016年到2018年，中良的合同销售额复合增长率达到131%，是同期增长最快的企业之一。杨健的迷你车被强行挤进了前20名的行列，达到了1000亿元，然后适当放慢了速度。

中粮集团2019年设定的年度目标是1300亿元，比2018年的1015亿元增长了约27%。它提前一个月完成任务，11月份销售额达到1305亿元。

2019年，中梁的可销售价值资源约为1900亿元，去污率约为70%。面对持续的市场监管和住房企业的除污困难，中良非常有信心。2018年，高端住宅企业淘汰率仅维持在70%，而一些落后的住宅企业淘汰率在50%至60%之间。

从地区来看，长三角这个大本营仍贡献了超过一半的销售额，但与2018年年中近75%的销售份额相比，其对长三角的依赖程度逐渐降低。在超过1000亿元之后，忠良需要一个全国性的突破来支持销售的增长。

其中，最明显的地区是中西部地区，以前被房企忽视的战场又被重新拾起。从2018年中期开始，销售贡献只有7%，突破到接近24%，而珠三角和环渤海地区逐渐凸显，使得中良稳步崛起。

根据视点指数发布的2019年中国房地产销售额100强榜单，中良目前在销售排行榜上排名第21位，在股权销售排行榜上排名第18位。

接近2018年底的排名，忠良的增长速度没有那么快，杨健2021年3000亿元的内部目标似乎已经被遗忘。

目前，中良的合同支付率为90%，这是一个很好的指标。就销售指标而言，中良与碧桂园非常接近，转换率为70%，回报率为90%，股权比例较高。然而，忠良也继承了碧桂园模式的缺点，多卖少赚。

根据半年度报告，忠良上半年收入为205.57亿元，同比增长111%，而2018年全年为302.14亿元。过去几年销售额的快速增长和较高的股权比例使得忠良前几年的大部分合同销售额将转化为未来的收入保证。

目前中梁的预付款，即合同负债，约为1141.84亿元，将作为公司未来结转后的业绩予以释放。虽然收入增长速度快于预期，但商业布局的缺乏使得中良的经常性收入很少，而房产销售占总收入的99.3%。

上半年，中良实现净利润12.32亿元，40%的分红是上市初期为吸引投资者设定的高目标，是国内房地产企业中最愿意分红的企业之一。自上市以来，中良表现良好，市值近220亿元，比上市之初高出约13%。

由于公司对第三、第四条线的深度培育，总利润率和归母净利润都不是很好。行业毛利率在30%左右，中粮集团2019年上半年的毛利率较之前的20%稳步上升；母亲的净利润也是如此。归属于母亲的净利润，在行业中约为10%，在中良仅达到6%，因此投标不理想的现象值得反思。

不过，在债务调整方面，忠良首席执行官黄春雷和副总经理尤思佳无疑做得非常好，至少从声明来看是这样。

如果说忠良的负债率在过去几年里如坐过山车，那它可能已经度过了上市后最令人兴奋的时期。

从2016年的1790%到2019年上半年的43.5%，忠良的净负债率已经从四年来最危险的地方回到了安全的边界。1.7现金短期负债比率和50%的短期负债比率并不是特别优秀，但对于曾经在空上空飞行了几年的忠良来说，它们足以让它缓慢而安全地着陆。

经营现金流很不理想，上半年净流出97.6亿元。忠良仍处于持续扩张的过程中，高股权比例给忠良的现金流带来了很大压力。虽然现金流得到及时偿还，但持续的购地支出仍使其在规模热潮中出现了较大亏损。

过去三年中，中梁的融资成本分别为9.4%、7.9%和9.9%，上半年为10%。可以说，借来的钱很贵。

融资的最大特点是信任，这也是忠良兴旺的基础。成立信托公司分销产品，通过联合担保和资产抵押筹集资金，是中良融资成本高的原因之一。

目前，中良的债务结构为其他贷款(信托)的51%，银行贷款的49%。与2018年相比，银行贷款比例逐步提高。银行贷款利率成本为7.6%，非银行贷款利率成本为12.4%，相差5个百分点。如果忠良能在未来减少一些非银行贷款，这将大大有助于公司释放利润。

通过上市筹集的27亿港元中，31.6%也将用于偿还信托贷款，这对忠良未来借入低息资金非常重要。

标准普尔、惠誉和穆迪分别给出的b+、b+和b1的主要评级是中梁的锦上添花。如果评级良好，海外债务将得到更好的利用。

上市两个月后，忠良成功发行了第一笔总额为3亿美元的美元债券，该债券于2021年9月26日到期，年利率为11.5%。

这笔钱并不便宜，甚至相当于一些信托成本，但上市公司的第一美元债券通常更贵，发行比利率更重要。评级机构对未来的认可将有助于中良发行更廉价的美元债券。

双线平行

多少钱决定了你能去哪里。如果你没有足够的钱，买一张离你更近的票。钟亮把他所有的财产都押在了去三号线和四号线的火车上。

在房地产市场用面粉制作面包的过程中，杨健选择了薄利多销，用廉价的面粉制作了大多数人需要的面包。

至于忠良的发展方向，杨建曾经说过:如果一、二线城市的布局是一个大热潮，那么三、四线城市的布局就是宝马迷你。你开10辆车，我开50辆宝马迷你，所以我还有一个好机会。

低迷的市场带来的福利让中良从100亿英镑跃升至1000亿英镑。仅仅三年时间里的火箭跳跃并没有让杨戬被胜利冲昏头脑。随着棚改政策的改变，忠良也调整了征地策略。

在2019年7月香港证券交易所的敲钟仪式上，黄春雷还提到，如果下半年房地产资金收紧，二级市场的土地投资可能会增加。

超过80%的土地是在第二条和第三条强有力的路线上获得的。他说。

2019年上半年，忠良首次进入18个新城市，获得70个项目，包括Xi、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等二线城市。土地购买量达到320亿元，二线占40%，三线占51%。总建筑面积814万平方米，新增价值940亿元。平均地价只有3900元/平方米。

中梁控股表示，计划继续在全国范围内拓展业务，进一步提高二线城市的普及率。2018年下半年，中粮集团将重心转移到二线和强势三线，二线的比重逐渐增加。

以上两个图表显示了中梁半年度报告中披露的土地储备分布情况。土地总储量约为5300万平方米，385个项目位于139个城市，未售价值约为3400亿元。忠良非常依赖和信任江苏和浙江省，尤其是浙江，它是大本营，有超过1200万平方米的土地储备。显然，它对当地的深度耕作所带来的净化效果充满信心。

然而，在素有长江三角洲经济区之称的江苏、浙江和上海，中良在上海缺乏规划。更有趣的是，2016年，中粮集团因国家布局快速扩张而将其总部迁至上海后，它在上海从未拥有过任何土地和项目，也从未被贴上一线城市的标签。

一方面，一线城市土地指标稀缺，许多住房企业相互竞争，需要大量资金。此外，它们面临的监管和价格限制是低迷市场无法比拟的。擅长快进快出的忠良对此并不熟悉。

从图表中不难看出，忠良已经逐步完成了二、三级转型。虽然只有不到20%的土地储备位于四线城市，但2019年上半年新购土地中只有9%位于四线城市。相比2018年四线城市新增土地储备的14%，中梁正在调整自己的计划。

主要原因在于四线城市的去转型问题。挨家挨户的分红和回家买房的热潮消退后，房子不再像开始时那样好卖了。

下半年，忠良继续接管无锡、宁波、成都、合肥、沈阳等二、三线土地。，成为忠良二线和坚强三线的一员。

值得注意的是，中良的股权比例一直保持在79%的高水平。虽然略低于过去几年80%以上的股权比例，但近80%在一线房地产企业中仍属较高水平。目前，在房价逐渐走高的情况下，专注于二线的中良选择了更多合作，以降低风险和费用。

如果将杨健的大快攻与迷你相比，中梁现在应该是左手5个大快攻，右手25个迷你，在第二和第三行开花。

与前几年相比，中粮集团6月份发布的招股说明书显示，2016年收购的地块数量为63块；2017年119起案件；2018年，共有221起案件，三年内获得的土地数量大幅增加。

为了满足销售目标增长的年度需求，忠良的土地储备也需要大幅增加。根据中梁70%左右的退化率，进入多个城市和调整二线城市比例后，退化率可能会进一步下降，这就要求当年中梁的市场价值增长较快。

然而，商业开发的缺乏使中良错过了这块土地，因为许多转让的土地是为附近的整体商业开发打包的。虽然缺乏投资地产的经验，但中良并不打算像其他房地产企业一样转型，其核心是住宅开发，但将寻求一些商住地块的联合购地机会。

2019年上半年有70个新项目，全年新项目数量不应超过2018年。首先，在大环境下土地价格相对较高，其次，融资方面限制了许多以前可以使用的金融技术。在保持稳定在第一线的政策下，忠良也选择了以稳定为主。

另一方面，忠良需要一份更好的2019年财务报表，这样才能通过HKEx的听证会，顺利上市。如果它占用更少的土地，它可以有更好的现金流。忠良对二、三线的战略部署，使其进入许多陌生的城市，需要熟悉当地市场才能快速前进。

在中期业绩会议上，中良管理层透露，随着上市后融资渠道的资金到位，土地储备将延长至约2.5倍。

变形虫减法

为了上市，忠良从年初开始做内部减法，从组织到员工再到年轻管理层。杨戬拿起一把为自己成名的阿米巴解剖刀，在他面前加入了具有忠良特色的阿米巴。

从总体上分析，忠良选择了整合几个区域集团，大鱼吃小鱼总体上调整了企业内部结构，配合在几个关键领域的突破。

中粮集团将之前的12个区域集团减少到7个，在北方、山东、江苏、浙江、中部、南方和西部设立了7个区域集团，并在其总部直接管理下设立了4个直属公司，即房地产生产集团、长沙区域公司、万竹区域公司和青岛区域公司。

中粮集团奉行的经营战略是快进、快办、低开高办，通过标准化经营快速扩张和复制。只有当这艘巨轮运行得足够快时，它才不会被吞没。

然而，不仅是外部因素，中梁内部的竞争也非常激烈。

钟亮阿米巴的解释是，大企业集团分为几个小企业组织，每个单位组织在其运作过程中享有足够的自主权。流行的观点是，房地产企业的特许经营者通过不断量化和分散化，使用以结果为导向的评价和激励机制。

数据显示，中梁的子公司数量从2016年的223家增加到2018年的839家，员工数量从2016年的2100多人增加到2018年的12500多人。

每个地区公司都有土地收购指数，然后在收购土地后向集团申请资金。不获得土地或不积极扩张的公司不得不等待被兼并的命运。以结果为导向的评估机制可以激励最勇敢的战士，但也可以让他们不计后果地追求结果。

忠良的456战略和快速周转是成功的重要因素，即4个月内开业，5个月内恢复现金流，6个月内再投资。然而，忠良的速度并不仅仅体现在买地和卖楼上。为了快速进入下一个项目，公司在建房子的时候有点着急。

钟亮在招股说明书中的风险警示也指出:这可能会导致变形虫单位在正常运营过程中做出不计后果的决策以获得短期回报，并导致变形虫单位之间的恶性竞争。

过去一年，温州、盐城、张家港和绍兴的项目发生了维权事件。此外，中良招股说明书中所写的徐州许昕施工平台倒塌造成的人员伤亡，也正是由于工作人员为了提前开房、伪造施工现场而速战速决。

事实上，面临消费者权益保护的不仅仅是中良，许多寻求快速周转的房地产企业也面临着权益保护。然而，中良阿米巴模型所倡导的内部竞争和注重结果的评价标准无疑增加了这种情况的可能性，并且这种风险随着中良地理覆盖范围的扩大以及阿米巴单位和员工的增加而扩大。

此外，中梁阿米巴模式和投资体系是房地产企业最大的利益分享和投资，但也是最大的风险分担。

其中，中梁集团管理层和地区部门负责人被迫跟随投资。如果没有钱，公司被迫每年分配资金并支付利息。

黄春雷曾经说过:实际上，到目前为止，中良控股总体上还是盈利的。当然，我们会根据市场变化，如当前的利润或市场压力，调整一些比例或改变一些条件，并做一些微调。

但是在几十个项目中，总有赔钱的项目。在这种竞争的氛围下，一些区域性公司会承担相对较大的风险，采取一些不稳定的地块，造成损失。

万一发生损失，员工需要自己掏钱。在中良付款速度的要求下，有些房子在监管或市场变化的情况下不容易出售，所以只能降价，加快退换货，所以员工也需要分担造成的损失。

当然，忠良对分钱毫不留情。在利益捆绑机制下，中良的管理层并没有流失太多的人才，这与高度流动的房企有很大的不同。2019年最大的管理层变动是32岁的李鹤立成为了房地产集团的首席执行官。

一个三十出头的新领导人无疑会让中梁下的人充满了鸡血。阿米巴模式下的业绩奖励将重新激励员工向前推进，而之前裁员造成的负面新闻影响将会减少。

是的，忠良已经解雇了员工。

上市公司裁员并不少见。互联网公司很清楚这一点，他们在2019年年中进行区域整合时，让许多员工退休。

成功上市后，忠良在11月迎来了一场裁员风暴，预计其总部将陆续裁员10%-20%左右，其中一部分将被分散，另一部分将被直接裁员。

主要原因与中良的区域整合有关，总体目的是使公司运行更有效率，减少总部员工数量，减少区域集团数量，更好地下放权力。

上市后，一切都不能再隐藏在冰山下，浮出水面的中梁需要找到一条有自己标记的路。

来源：39科技网