龙湖集团：用自律抵抗资本寒冬丨债市风云①

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正文/杨千乐居金融研究所

“我一点也不在乎规模排名。我不想在排名上花钱。”1月9日，在龙湖集团2019年年会上，吴亚军讲话坚定自信。

2019年，龙湖集团实现合同销售额2425亿元，同比增长20.86%，年度目标完成率达到110.2%，在Cree发布的2019年中国房地产企业全面销售排行榜中排名第11位。

规模不是衡量房地产企业实力的唯一指标。1月6日，龙湖成功发行投资级高级票据6.5亿美元，其中2.5亿美元为7.25年期，票面利率为3.375%；4亿美元为12年期，票面利率为3.85%，创下了中国私有住房企业“最长期限”和“最低票面利率”的新纪录。

作为民营房地产企业，龙湖的超低融资成本可以与中央企业相比。根据乐居金融的《2019年中国房企融资利率清单》，龙湖的融资成本在1000亿房企中排名第七，紧随其后的是金茂、华润和中海。

龙湖集团首席执行官邵曾公开表示，龙湖可能是唯一一家在增加整个行业杠杆的过程中从未使用非标准影子银行和信托的企业。“龙湖不使用任何高成本的融资方式，非常自律。”

债券发行概述

债券发行量为102.1亿元，平均利率为4.24%

2019年，龙湖集团共发行债券约102.1亿元。包括42亿元公司债券和8.5亿美元优先票据，平均利率为4.24%，平均期限为6.8年。

根据《2019年中国住房企业融资利率清单》，住房企业平均融资成本为6.9%，公司债券平均利率为5.66%，海外债券平均利率为8.86%。龙湖的债券发行率远低于行业平均水平。

2019年7月，龙湖通过间接子公司重庆龙湖企业发展有限公司发行了20亿元公司债券，其中5年期债券的票面利率仅为3.90%，接近金茂、招商局等央企。此外，2019年9月发行的8.5亿美元优先票据的利率仅为3.95%，创下了过去两年中国私人住房企业发行的10年期美元债券的最低票面利率纪录。

债务结构

超过90%的债券是5-10年的长期债券

2019年，龙湖发行的公司债券和海外债券的期限锁定在5-10年之间，包括两个5年期、两个7年期和一个10年期。截至2019年6月底，计息负债总额约为1400.51亿元，三年以上的计息负债占一半以上。

考虑到股票债务，龙湖更喜欢发行长期债券。2016年和2018年，龙湖分别发行了利率为3.75%和4.5%的10年期长期债券；2018年发行的四种公司债券的期限为5年。根据《2019年中国房企融资利率清单》，121家上市房企中只有6家发行了10年期债券，其余5家分别是中远、金茂、万科、华润和中海。

除两笔10年期长期债务外，在已披露的存量债务中，12笔的期限为5年，约占54.5%；另外五支笔的期限为7年，约占22.7%；3年、6年和8年各一份。一般来说，90%以上的债券是期限为5-10年的长期债券。

与公司债券和海外债券相比，短期融资券和中期票据发行难度较小，但发行周期较短。短期融券不得超过1年，中期票据不得超过3-5年。2019年，龙湖选择发行困难企业债券和海外债券，均为5-10年期的长期债券，不仅便于管理，还能有效降低短期偿债压力，提高现金流。

到2020年，龙湖将集中发行三种债券，即17亿元利率为4.8%的中期票据、3.47亿元利率为3.93%的公司债券和20亿元利率为4.6%的公司债券。根据实际利率，7月份到期后的本金和利息总额约为42.4亿元。2019年，债券发行总额已超过100亿美元，新发行的6.5亿美元高级票据足以偿还债务。

信用评级

主要信用评级是由两个主要的国际评级机构提高的

发行低息长期债券要求房地产企业有较高的声誉。2019年5月，穆迪将龙湖评级前景从“稳定”提升至“积极”，并将龙湖发行人和高级无担保债券保持为“Baa 3”；2019年9月，标准普尔将龙湖集团的评级从bbb-上调至bbb，前景稳定。此外，大公国际、中国信用评级、新世纪等国际国内评级机构也给予龙湖aaa信用评级。

龙湖在2020年初的“融资浪潮”中脱颖而出，主要是因为其主要信用评级的提升。1月6日发行的6.5亿美元投资级高级票据吸引了欧洲和亚洲顶级资产管理公司、政府主权基金和银行的大量订单，获得了超过48亿美元的7倍认购订单，最终收窄价格是近年来同行中最大的。

偿债能力

现金与短期债务的比率是4.22。五年内没有集中还款压力

通过控制低利率成本和优化长期债务的债务结构，龙湖具有较强的整体偿付能力。截至2019年6月底，龙湖短期计息债务为137.56亿元，仅占全部计息债务的9.82%，现金负债率为4.2，现金流充裕。

2017-2019年上半年，龙湖的流动比率从1.32上升到1.51，速动比率从0.4上升到0.52。资产流动性增加，短期偿债能力逐渐增强。

从长期偿债能力来看，从2017年至今，龙湖的产权比率从2.42上升到2.95，负债率从70.73%上升到74.65%，上升了约3.92个百分点，这可能是增长的成本。从2016年到2019年，龙湖的合同销售额从881.4亿元增加到2425亿元，复合年增长率约为40%。在保持高增长的同时，龙湖的负债率仍然控制在行业平均水平以下。如果不包括合同负债，龙湖的负债率约为48.22%。

根据2019年年中报告，未来五年龙湖市每年到期的生息债务约为200-300亿元，其中生息债务占15-20%，相对平均，没有明显的集中偿债压力。仅2021-2022年一年，计息债务到期金额达315.61亿元，占全部计息负债的22.54%。

在这个寒冷的冬天，许多房地产企业都在努力“借新还旧”，龙湖非常平静。在2019年中期业绩发布会上，龙湖集团首席财务官赵伟曾表示:“龙湖的再融资压力今年已经消失。即使下半年筹集到资金，明年到期的银行贷款也将提前偿还，不会收回土地。”

来源：39科技网