高靖：在“蛋壳”里看见世界的温柔

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蛋壳公寓创始人兼首席执行官高静

正文/张一博乐居金融研究所

高静是蛋壳公寓的创始人兼首席执行官，他在微信上的签名是“撮合一起打架的人。”只有当你变得坚强，你才能看到世界的温柔。”此外，他的微信封面上有一只沐浴在阳光下的白狗。这反映了高静对生活的积极乐观和对事业的热情与执着。

北京时间1月9日，据纳斯达克消息，蛋壳公寓计划募集1.64亿美元，发行1060万股美国存托股票(ADS)，发行价格在14.50美元至16.50美元之间。蛋壳树控股公司计划于1月17日在纽约证券交易所上市，其股票代码为dnk花旗集团、瑞士信贷、摩根大通和老虎证券是联合承销商。

业务规模:在过去的四年中，它已经快速扩张了166倍

根据蛋壳公寓的招股说明书，从2015年底到2019年9月底，蛋壳公寓的数量从2434套增加到406746套，公寓数量增加了166倍。由此可以看出，在过去的四年里，蛋壳公寓的业务发展非常迅速。

招股说明书显示，蛋壳公寓的营业收入从2017年末的6.57亿元增加到2018年末的26.75亿元，收入增长率为307.29%；此外，2018年9月末和2019年同期，蛋壳公寓的营业收入分别为16.73亿元和50.00亿元，增长率为198.85%。

市场机遇:价格比同行低50%以上，3万亿元的市场有待分割

根据招股说明书，2018年中国住宅租赁市场规模达到1.8万亿元，2023年市场规模预计达到3.0万亿元；此外，一、二线城市的租赁市场规模在2018年为1.2万亿元，预计在2023年将达到2.0万亿元。据透露，中国持续的城市化进程、一、二线城市的房价上涨、年轻人消费习惯和生活方式的改变以及支持住房租赁市场的优惠政策是上述市场规模持续扩大的主要原因。

蛋壳公寓不仅在中国享有较大的市场规模优势，而且具有相当大的租金价格优势。根据艾瑞全球公司的数据，以北京六个区的单间平均月租金为参照，蛋壳公寓的平均月租金应该可以节省近52%。

尽管截至2019年9月底，蛋壳公寓的净亏损为25.16亿元，但住宅租赁行业的巨大市场规模和蛋壳本身的租赁优势可能成为未来扭亏为盈的关键。

财务分析:快速扩张导致成本急剧上升，毛利增长近50%

根据蛋壳公寓的财务报告，租赁成本是公司报告中最大的“削减项目”；这表明租赁成本在一定程度上决定了当前的净利润。据披露，从2017年底到2018年底，蛋壳的租赁成本增加了324.4%；从2018年9月末至2019年同期，其租赁成本增加了242.1%。这主要是由于公司公寓数量的快速增长，而租金成本主要是由向住宅业主支付租金造成的。根据财务报告，2018年9月末和2019年同期，蛋壳公寓分别实现毛利3.72亿元和5.5亿元；其毛利增长率为47.61%。

在美国上市并寻求市场投资者的资金帮助，无疑会在一定程度上缓解公司的短期债务压力，为公司更好地实施发展战略提供保障。未来，公司将努力不断提高技术能力，扩大业务范围，拓展和完善产品和服务，提升品牌影响力和知名度，强化和拓展生态系统。

来源：39科技网