原报告 | 成都商业之争

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视点指数成都是商业地产企业青睐的城市之一。近年来，各大购物中心品牌纷纷拓展了自己的领域。随着经济和商业市场的不断发展，商业空的潜力需要不断释放。

4月，成都商业市场增加了一个新项目，华润拿下了成都东安新城48亩的商业用地，并计划在成都建设第二个万象合奏团；成都角头华联房地产有限公司也以2.93亿元赢得了一块商业用地，成都skp正式登陆。

到目前为止，许多知名商业地产企业已经在成都进行了商业布局，包括港资代表码头和太古地产；华润、欢乐城、龙湖和万达由内资代表，凯德置地由外资代表。

随着越来越多的企业进入市场，成都的商业模式在新旧项目的置换和变化中变得更加多元化。

与此同时，成都商业市场的竞争越来越激烈，领先的商业地产企业占据着重要地位。

卫烈荣城商业市场

对于商业地产企业来说，在选择新的城市布局商业项目时，不仅要考虑城市现有的发展状况，还要考虑未来的发展潜力，最重要的是项目建成后能否创造可观的利润。

其中，经济发展水平、消费市场潜力和商业市场表现都是需要综合考虑的因素。

成都在新兴一线城市消费发展潜力巨大，未来有望发展成为西部商业中心，因此近年来吸引了越来越多的商业地产企业前来投资。

根据官方数据，2019年，成都实现地区生产总值1.7万亿元，同比增长7.8%，在中国城市中排名第七，比去年高一位，在新的一线城市中排名第一。

此外，成都市社会消费品零售总额也保持稳定增长，2019年达到7478.4亿元，同比增长9.9%。总的来说，它有良好的业务发展基础。

从购买力来看，2019年成都居民收入稳步增长，城镇居民人均可支配收入45878元，比上年增长8.9%。在消费者购买类别中，升级产品消费增长迅速，中西药品、体育娱乐产品和化妆品零售分别增长20.4%、13.8%和10.7%，可穿戴智能设备、新能源汽车和智能手机零售分别增长144.3%、134.3%和43.1%，购买力不断提升。

除了经济增长支撑的巨大商业发展潜力外，商业市场的良好表现也是成都吸引商业地产企业的重要原因。

近年来，成都新兴的第一商店经济和夜间经济发展良好。根据成都市统计局的数据，2019年，成都首个门店的经济增速加快，新增首个门店473家，同比增长136.5%。其中，全球和中国有57家首家门店，数量仅次于上海和北京，并将继续引领新的一线城市。

仲量联行的数据显示，2019年成都零售地产市场共开放了8个优质项目，其中包括龙湖、凯德和爱琴海等众多商业地产企业。

此外，在政策方面，成都有明确的目标要把自己建设成为国际消费中心城市，各种政策，如成渝地区的双城经济圈，也为成都商业地产的未来发展提供了有利条件。

企业纷纷进入市场

目前，各大商业地产企业在成都市场都有自己的布局，有些企业还规划了几个项目。从指标跟踪统计的角度看，样本企业数据显示，到目前为止，成都已有12家商业房地产企业规划了33个商业项目。其中，嘉德、万达、龙湖布局项目较多，均超过5个，而九仓、华润、中海布局项目相对较少，均不超过2个。

从布局上看，大型商业地产企业的大部分项目都在成都的主要商业区落地。目前，春燕商圈是成都最古老的商业开发区。此外，建设路商圈、轿子园商圈等其他子商圈也在不断发展，发展潜力不容忽视。

在商业地产企业最关注的地段选择上，九仓和太古最具优势。两个项目都位于最繁华的春溪路，占据了城市的核心商业位置。

其他，如成都万象市、成都欢乐城、莱佛士城和龙湖北城天街，都位于较新的商业区，如城北商业区和双南商业区。虽然它们的位置不如前者，但仍有很大的发展潜力。

项目的布局与企业的发展战略不无关系。九仓、太古等港资企业对区位要求较高，主要以打造城市标杆项目为目标，因此高品质的区位对它们来说非常重要。虽然前期征地成本较高，但项目位置优越，后期充分发挥运营优势可以获得稳定可观的租金收入，空房的资产增值也较大。

就经营业绩而言，成都国际单项体育联合会和海洋泰国利在春燕商圈2019年的租金收入和销售额具有代表性。根据企业年报披露的数据，成都国际金融中心2019年的收入增长了11%，达到17.47亿港元(按2019年末计算，约为15.67亿元人民币)，租户销售额增长了14%，达到近70亿港元，比2014年开业时增长了三倍以上，入住率达到97%。

与其他城市的项目相比，根据2019年年报数据，长沙国际单项体育联合会2019年的入住率为99%，零售额达到50亿元，而重庆国际单项体育联合会的零售额同比增长50%。相比之下，成都国际单项体育联合会取得了不错的成绩。

2019年，成都远洋大厦的零售量增长了23%，入住率也达到了97%。据相关研究预测，其2019年的销售额也将在60亿元左右。与此同时，2019年，北京三里屯太古里的零售额增长了11%，广州太古汇增长了20%，北京靛蓝增长了26%，上海兴业太古汇增长了73%。有鉴于此，与一线城市相比，成都元阳太古力的零售额增速仍处于较高水平。

此外，根据其他公司披露的项目相关运营数据，华润成都万象2019年的销售额也在20亿至40亿元之间；成都欢乐城销售额17.53亿元，同比增长14.7%；龙湖北城天街2019年租金收入为1.8亿元，入住率为96.8%。

出奇制胜之道

总体而言，成都市商业房地产企业的代表性项目入住率较高。然而，从区位、租金收入或销售额来看，成都国际单项体育联合会和海洋泰国利在成都商业市场都值得关注，其项目定位、品牌规划和运营模式也值得深入分析。

海洋太古力定位为以零售为主导的综合开发项目，除酒店和办公楼外，还包括开放式和低密度的块状购物中心；成都国际单项体育联合会也被定位为一个综合体，除了零售业的大型购物中心外，还包括办公楼和服务式住宅。这与其他项目如成都欢乐城和成都万象城没有什么不同，它们都承担多种功能。

从品牌规划和运营的角度来看，两者的商场都以购物为主，其中服装所占比例最大，鞋包和餐饮分别占第二大比例，高端业态也很多，包括lv和Hermes等奢侈品牌。上述两个项目实现了可观的租金收入和零售额，可以说购物模式，尤其是奢侈品牌，做出了巨大贡献。

在品牌投资方面，他们也有明显的优势。根据成都市商务委员会的数据，2019年成都新开门店超过473家，首个门店经济呈现爆炸式增长。根据成都市零售商协会的数据，成都远洋太古力的第一品牌占据了第一位，引进了37家专卖店，成都国际单项体育联合会排名第二。

在成都激烈的商业竞争中，成都ifs和海洋太古力不仅占据核心业务地位，而且具有较高的品牌策划和推介能力，吸引消费者，创造较高的销售额。上述两个项目的成果也表明，与一线城市的商业运营相比，新建一线城市的发展潜力不容忽视。

与此同时，一线城市的商业竞争日益激烈。对于商业地产企业来说，高端购物中心面临着奢侈品零售市场饱和的困境。因此，进入成都这个具有良好发展前景的新的一线城市，有利于抓住市场机遇；另一方面，空未来实现更高增长的空间也更大。

可以预见，在未来激烈的竞争中，与新进入的企业相比，现有布局的龙头企业将占据更加有利的地位。

来源：39科技网