万科继续研究REITs 从鹏华前海到万纬物流的政策步点

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观点房地产投资信托基金或房地产投资信托基金在房地产网络市场处于一个陌生和熟悉的阶段，但这并不妨碍资本追逐它。

6月3日，万科旗下万伟物流一期房地产投资信托产品万伟物流电子基金资产-物流仓储一期资产支持专项计划在深交所上市。

万科集团总裁兼首席执行官朱九生、万科集团执行副总裁兼首席财务官韩、万伟物流董事长张旭、物流总经理姜伟等高层出席了上市仪式，表明万科对同类reits上市的重视。

它吸引如此多关注的原因与它的发射时间不无关系。

4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托(reits)试点工作的通知》，明确采用公共基金+单一基础设施资产支持证券的产品结构。

在此之前，国内房地产投资信托基金的尝试一个接一个出现，但很少真正着陆。今年年初的疫情可能会给房地产投资信托基金和类似房地产投资信托基金的产品带来新的发展机遇，万科也成为了吃螃蟹者之一。

回顾目前，中国仍然没有真正的reits产品，只有准reits或类似reits的产品。

万伟物流一期房地产投资信托基金

万伟物流发行的第一期reits计划从去年开始发行。

去年9月，根据深圳证券交易所披露的信息，万伟物流-电子基金资产-物流仓储一期专项资产支持计划被接受，两个月后，该债券获得深圳证券交易所批准。

2019年12月31日，万伟物流成功完成万伟物流-电子资金资产-物流仓储一期专项资产支持计划深交所记账流程。

在深圳证券交易所注册时，债券为资产支持型证券，以租赁为基础资产、以租金为现金流回报的资产支持型证券被视为一种reits形式。

据介绍，这类reits的规模为5.732亿元，其中优先证券规模为2.95亿元，权益证券规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。发行规模不大，处于一般水平。

采用纯股权结构，底层物流园区市场化运营管理。产品运营和退出期间的收入都来自底层物流园区的运营净现金流和资产增值。

纯股权意味着只有股权而没有债权，这与国外成熟市场上的reits产品很接近。业内人士表示，此次reits投资者的盈亏完全取决于产品底部的两个物流园区是否盈利，资产价值是否上升，这在很大程度上取决于万伟的经营管理能力。

据业内人士介绍，由于各种原因，国内市场上发行的大部分类似reits的产品都没有采用纯股权结构，产品的收入也不是单纯来自产品的标的资产，而是发行人提供了一定程度的信用担保。

为什么投资者信任万伟物流的底层资产？业内人士表示:据估计，底部资产确实不错。虽然他们自筹资金，但他们不应该亏钱。

万伟物流的资产管理能力也成为关注的焦点。事实上，万科已经规划物流领域超过5年了。

数据显示，万伟物流目前服务于850多个客户，涵盖电子商务、快递、制造、餐饮、零售等领域。

截至2019年底，万伟物流已进入44个城市，获得138个项目，包括123个高标准图书馆和15个冷库。出租房屋建筑面积超过1086万平方米；与2018年相比，稳定运行项目的占用率大幅上升，其中高标准仓库稳定运行项目的平均占用率为92%，冷库年仓库利用率为82%。

2019年，万伟物流收购了21个新项目，总建筑面积为191万平方米的出租物业。

万科将研究房地产投资信托基金

万科一直热衷于房地产投资信托基金。

最近一次是在去年4月，万科旗下的商业地产集团英利作为运营经理，发行了龙岗万科广场房地产投资信托基金，项目发行规模为21.16亿元人民币。这是2019年成功发行的首个类似reits的产品，也是商业资产证券化的又一次尝试。

除了类似reits的产品外，万科还发行了国内第一只公募基金鹏华前海万科reits，该基金在闭市期间投资于目标公司的股权，旨在获得商业地产的租金收入。

2015年7月6日，鹏华前海万科房地产投资信托基金成立，这是一只10年期封闭式混合基金，初始筹资金额为30亿元人民币，主要投资目标为商业地产。

接下来的一个月，鹏华前海万科房地产投资信托公司通过增资和持股获得了深圳万科前海大厦建设管理公司50%的股权，并支付了12.67亿元的增资总额。

根据定期报告数据，从2015年底至2019年，鹏华前海万科房地产投资信托基金对目标公司的投资收益分别为1.05亿元、1.71亿元、-1.84亿元、2.13亿元和7500万元，合计3.97亿元。2019年，基金实现利润4154.01万元，年末利润3610.94万元，净资产值33.1亿元。

但根据此前相关行业分析，虽然鹏华前海万科房地产投资信托基金是公开募集的基金，但其投资对象属于非上市公司的股份，不在中国证监会规定的公开基金投资范围内，不可复制。

因此，万伟物流首次发行reits对万科来说尤为重要。

此前，万科在2015年召开临时股东大会时，于亮提到了鹏华万科公开发行房地产投资信托基金的相关问题。

当时他说这不是真正的房地产投资信托，增值税的问题还没有解决。万科正在研究真正的房地产投资信托基金，以避免双重征税，并将在明年尝试，力争成为第一家尝试这种做法的公司。

然而，直到后来，万科并没有做出更多的尝试，这也与市场政策环境有很大的关系。

在2017年之前，国内房地产投资信托基金的相关法规或政策没有得到大力推广。截至2018年和2019年，支持reits发行的相关政策文件陆续出台。

其中，深交所发布的《发展战略规划纲要(2018-2020年)》提出，要积极支持和鼓励研究推广reits产品试点，形成具有深圳特色的reits板块，上海证券交易所也提出了推进相关产品试点。

然而，这只是在试点研究阶段。在业内人士看来，reits的原理很简单，但操作起来却很复杂，包括信托收益权、法律文件、基础资产、用户到期后现金流的计算和置换等，这就显得尤为复杂。

如今，在流行病和宽松融资环境的影响下，reits有了新的可能性。

4月底，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》和《基础设施证券投资基金公开发行指引(试行)》，明确了基础设施房地产投资信托基金的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。

其中，在产业支持方面，优先支持基础设施，以补充短板产业，包括仓储和物流、收费公路等运输设施，以及水、电、热等市政项目。鼓励信息网络等新基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区和特色产业园区开展试点。

显然，物流、仓储和其他基础设施行业已经获得了巨大的利益。资本市场总是嗅觉最灵敏。受这一积极效应的影响，房地产投资信托基金近年来一直在不断增强。

此外，国务院最近发布的《海南自由贸易港建设总体规划》也提出，要加快金融改革创新，支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持房地产投资信托基金发展。

各方面的积极不断，最近的行动不仅仅是万伟物流。

6月2日晚，南山控股的控股子公司万宝物流也计划在上海明江和广州万宝物流园区开展资产证券化，总规模不低于18.5亿元。该公司表示，计划在适当的时候将公开发行的房地产投资信托产品对接。

今年，房地产投资信托基金的受欢迎程度可见一斑。蓝光发展、招商地产、华侨城等许多房地产企业也提出了发展reits或类似reits的设想。

不可否认的是，中国离房地产投资信托基金的登陆又近了一步。

来源：39科技网