解局 | 净利腰斩的光明地产并购寻路

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观点房地产网依靠其母公司并拥有高质量的本地资源。上海本地的国有企业总是给人一种在市场上毫无进展的印象，已经重组近五年的光明地产就是其中之一。

2019年，光明地产签约金额266.38亿元，同比增长8.91%，实现收入136.1亿元，同比下降33.59%，其中房地产业务贡献124.92亿元，同比下降36.18%。

这是该公司连续两年的业绩下滑。2018年，光明地产实现营业总收入204.94亿元，同比下降1.53%。

然而，尽管业绩持续下滑，光明房地产似乎不遗余力地收购土地和扩大仓储。

5月7日，光明地产的全资子公司农工商地产以2.04亿元人民币收购武汉一智明宏房地产开发有限公司34%的股权，并承担相应的债务(即3.98亿元人民币)，总额为6.02亿元人民币。目标公司在武汉经济开发区拥有一处宅基地，总建筑面积约为22.6万平方米。

数据显示，过去一年，光明地产通过增资和股权合作，收购了成都、常州、南昌、武汉、徐州、无锡等城市的13个房地产项目。

对此，光明地产表示，通过利用传统并购和获取新的综合资源，将有助于公司进一步增加在中国重点城市的土地储备。

积极扩大储备是否意味着更加注重规模？此前，有传言称该公司将在2020年实现500亿元的目标，但光明地产否认了这一点。

另一方面，随着疫情对房地产行业的影响，光明地产表示，它并不单纯追求规模。

华东的表现减半

作为上海当地的一家房地产公司，光明地产的前身是海博。

2015年，除了绿地通过金凤成功登陆资本市场，上海还迎来了当地一家房地产公司的上市。

当时，海博股份有限公司进行了重大资产重组，并推出了其原有的发展空小企业，并注入了光明食品(集团)有限公司下属的农工业地产(集团)有限公司100%的股权和上海农家乐25%的股权，上海农家乐更名为光明地产。

资产方面，农商地产100%股权的评估值为79.14亿元，上海农宅25%股权的评估值为7900万元。

数据显示，农工地产成立于1988年，主要分布在江苏、浙江和上海。2014年，农工地产总裁沈宏泽宣布，中国有4600亩未开发土地。

重组期间，农、工、商做出了业绩承诺，2015年至2017年三年累计净利润为36.87亿元。截至2017年底，公司承诺目标完成率为104.95%。

然而，在业绩承诺完成后，光明地产未能延续其2018年的增长趋势。

2018年，光明地产归属于母公司股东的净利润为14.18亿元，同比下降27.17%。2019年，母公司净利润为5.7亿元，同比下降59.77%。2016年和2017年，公司返还给母亲的净利润也分别增长了98.15%和92.55%。

销售方面，2017年、2018年和2019年，光明地产的签约金额分别为236.62亿元、244.59亿元和266.38亿元，比上年增长20%以上，并回落至个位数。

事实上，上海证券交易所在去年年报发布后，就光明地产的业绩下滑发出了一封询证函。

对此，光明地产回应称，近年来土地市场价格一路上涨，导致公司2015年和2016年新增土地储备分别只有85.44平方米和527，500平方米，最终导致2018年业绩不佳。

其中，华东对光明地产业绩的贡献正在下降。

年报显示，2019年，华东地区实现总收入84.1亿元，同比下降52.30%，约占总收入的61.83%；2018年同比下降6.77%，收入176.33亿元，占总收入的86.44%。

与此同时，华南和华中的比重也在逐渐增加。

2018年至2019年，光明地产在华中地区实现收入15.49亿元和25.45亿元，同比分别增长24.90%和64.34%；华南地区贡献12.74亿元，25.09亿元，分别增长110.2%和96.88%。

截至2019年底，光明地产土地储备布局已形成上海占50%、长三角占25%、其他省会城市和中心城市占25%的三点格局。

值得一提的是，在房地产业停滞不前的时期，光明地产也试图进行多元化转型。

据其解释，公司已经建立了1+5+x 5+x的整体业务模式，其中，1是房地产开发的主营业务；5是商业平台、物流平台、服务平台、建设平台和供应链平台，而X是指培育新的经济增长点、创造新的商业模式和创造新的盈利模式。

然而，截至2019年底，光明地产的主营业务仍占总收入的90%以上。

M&A加速度

尽管表现不佳，但光明地产近年来在土地收购方面更为活跃。

数据显示，光明地产2017年新增房地产储备面积为94.25万平方米，同比增长78.67%。2018年至2019年，新区面积分别达到144.52万平方米和192.09万平方米，同比分别增长53.34%和32.91%。

其中，由于土地市场热，光明地产热衷于股票购买和增资。

年报显示，2018年，光明地产通过增资或并购新增23个房地产项目，14个新增土地项目通过公开土地市场纳入考虑。2019年，光明地产还新增了13个未经招标和拍卖的项目，以及另外11个新的招标和拍卖项目。

就土地布局而言，长江三角洲仍是这家上海房地产企业的主要仓储方向。此外，武汉、成都和广西也是光明地产的发展区域。

值得注意的是，光明地产在许多项目中的权益并不高，无论是股权收购还是公开市场上的土地收购。

以2019年新增的13个股权投资项目为例，光明地产持有50%以下股权的项目有8个。

例如，2019年，光明地产通过增资股权合作收购常州天宁区项目公司34%的股份；全资子公司农家乐集团通过增资和股权合作获得武汉市东西湖区项目公司36%的股权。

虽然并购是迅速扩大规模的渠道，但股权比例的降低不利于光明地产后期的利润增长。

与此同时，随着大量新增土地储备的增加，光明地产的负债和库存也在增加。

数据显示，2015年至2019年前三季度，光明地产的存货分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和607.41亿元，2017年后的增长尤为显著。

2016年至2018年，公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。截至2019年前三季度末，这一数字已升至2282.67天。

一些业内人士指出，农业、工业和商业早期去工业化缓慢的原因主要是由于大部分项目集中在三线和四线。因此，在过去的两年里，公司的土地收购也回到了一线和二线城市。

此外，农业、工业和商业时期的高债务问题一直持续到今天。

截至2019年底，光明地产的计息负债接近500亿元，其中一年内到期的短期贷款和负债总额约为167.64亿元，而同期货币资金仅为90.28亿元，经营现金流也为-47.89亿元。

光明地产仍在上演房地产行业的单手扩容、单手融资和高杠杆模式；另一方面，多元化的探索才刚刚开始，但行业形势越来越复杂。这家上海国有企业能重现光明的未来吗？

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来源：39科技网