解局 | 万科杭州“粮荒”

本篇文章1508字，读完约4分钟

3月6日，万科以27.73亿元的价格重返杭州土地拍卖市场，这距离万科上次在杭州公开市场收购土地已有近半年时间。

本次征地主体为万科旗下的杭州名城袁波房地产有限公司，征地为余杭区住宅用地。经过52轮竞标，万科以23.08%的溢价中标，底价为20，308元/平方米。

在万科的结构中，房地产业务主要分为四个分支:北区、南区、上海区和中西部区。其中，上海贡献很大，杭州是万科在上海的主要粮仓之一。

根据公开信息，2016年杭州万科的业绩超过200亿元。正因为如此，上海当年的业绩占比跃升至33%，一度超过万科在广深的大本营。

然而，在过去的两年里，万科在杭州的运营似乎有点像佛教。除了杭州业绩增速放缓之外，万科在该地区的土地收购也少得多。根据公告，2019年万科在杭州只新增了5个项目，比2018年减少了近60%。

土地收购节奏变化的最直观的影响是可销售项目的数量将相应减少。根据市场消息，万科在杭州的土地储备面积已被挤出前五名。具体来说，其住宅总库存不到80万平方米，其可销售价值库存约为18万平方米。有17个项目出售，只有一个项目出售。

从库存数量来看，杭州万科的补货似乎迫在眉睫。

然而，从其今年在杭州的征地表现来看，它似乎仍不慌不忙。事实上，这次征地也是万科2020年在杭州的第一次征地。

有人指出，万科在杭州十多年的土地收购经历就像一条抛物线，这两年正处于增长的瓶颈期。

2006年，万科通过并购杜南地产正式进入杭州市场。我不得不承认，与其他同行相比，万科在杭州从一开始就有一个好的起点。

然而，在当时以绿城为主导的杭州，万科在随后的市场发展中并没有表现出太大的增长。2014年，已经在杭州待了8年的万科只得到一个新项目。

两年后，情况发生了变化。当时，在杭州平稳发展多年的万科突然开始发挥实力，2015年赢得9个项目，股权建筑面积70万平方米。2016年，万科在杭州新增13个项目，股本建筑面积125.09万平方米。

当所有人都认为万科将继续在杭州扩张时，万科放慢了脚步。2017年，万科杭州的年度新项目仅是前一年的一小部分。当年，万科杭州新增3个项目，股本建筑面积约16.41万平方米，同比下降86.88%。

事实上，根据房地产开发周期的计算，万科杭州在2015年和2016年的大规模土地收购是其未来两年在杭州超过200亿元销售业绩的重要支撑。不幸的是，如此大规模的扩张似乎有些短暂。

土地收购步伐缓慢也成为万科杭州业绩增长缓慢的主要因素之一。

根据公开信息，万科杭州2017年的销售业绩为281亿元，2019年的销售业绩约为298亿元，这两年的增长率为6%。从整个万科集团来看，2017年销售额为5298.8亿元，2019年销售业绩为6308.4亿元，两年间增长19%。

随着万科规模的不断扩大，其杭州地区对整体业绩的促进作用开始减弱。

由于其巨大的销量，万科杭州在过去两年的销售业绩仍处于该地区销售排名的前列。然而，一些市场人士指出，如果万科未来不能在杭州进行大规模的土地储备补充，也不排除在未来的区域竞争中被超越的可能性。

另一方面，近两年来，万科在杭州的土地收购一直倾向于采取合作的方式。在其2019年的新项目中，只有两个项目100%归万科所有。

虽然合作可以分担风险，扩大销售规模，但另一方面，股权比例也会影响最终的利润结算。数据显示，2018年，万科杭州的股权销售额为201.42亿元，但到2019年，其股权销售额仅为172.41亿元，同比下降14.4%。

据杭州业内人士透露，万科3月6日在杭州新收购的地块也应该找到合作伙伴或资本方共同开发。然而，消息尚未最终确定，潜在合作伙伴的身份不明。

来源：39科技网