十问|张鹏：地产进入“新三高”时代

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编者按:流行病改变了房地产，新的环境和新的挑战已经摆在房地产业主面前 房企如何应对，如何恢复生产，回归正轨？这是一场“持久战” 乐居金融特别推出“十个问题”系列，询问飞行员，倾听他们对未来的思考 这位嘉宾是当代房地产执行董事兼总裁张鹏先生 作者|张丹制作|乐居金融选择什么样的道路，意味着你想成为什么样的人 20年前，张鹏选择了“从枷锁中弃笔”，从一名记者变成了一名职业经理人，并逐渐成为一名睿智勇敢的房地产总裁，这一切都源于绿色房地产 绿色房地产现在已经普及，但它仍然是20年前没有人涉足的领域 张鹏和当代已经成为先锋 今年是张鹏当代住房所有权的第20个年头 在过去的20年里，他没有改变对绿色科技地产的坚持；在过去的20年里，他没有改变航道；在过去的20年里，他一直独自坚持在先进的领域 现在，凭着他的坚持，他讲述了绿色技术给房地产行业带来的变化 尤其是面对这种突发疫情，绿色技术的优势日益突出 坚持总是会得到不同的礼物，但这个过程也充满了困难 “经过这么多年的发展，房地产行业总体上是稳定的，但实际上，一步一步来是一个危险的游戏，这个环是一个危险的屏障，到处都有危险的海滩。企业的成长道路也充满荆棘和问题 “张鹏在这个行业已经工作了很多年，他说，但是，周期性的问题总是可以解决的。每次我们面对新的挑战，我们都努力工作，既愚蠢又努力。 风雨不瞒少郎 在经历了2019年的跌宕起伏之后，2020年的第一年将会有一场流行病袭击。当代购房者将如何应对，如何快速回到正轨？问:行业环境会变得更加宽松吗？张鹏:我们相信“不投机、不停留”和“三个稳定”的基调从长远来看不会改变。房地产作为国民经济的稳定器和垫脚石的角色不会改变。因此，漫灌和综合宽松环境是短期和长期的。它预计不会出现 与此同时，我们还认为，受疫情影响的行业在短期内受到了很大影响。短期“以城为本”和适度宽松政策将有助于迅速恢复企业和消费者的信心，保持行业长期稳定发展 最近，地方政府发布了政策组合，如调整土地支付或延期支付的比例，放宽购买限制，以及放松供需双方的信贷。一些城市还通过“人才引进”的方式发放住房补贴，拉动购房需求 可以预见，到2020年，房地产行业的环境仍将保持稳定发展，行业供需双方、行业规模和价格水平都不会出现大的波动 第二个问题:房地产市场，未来如何走？张鹏:各行各业都受到了疫情的影响。全国复工、工厂停工、消费抑制和物流中断无疑将造成短期影响 这一流行病将在短期内对经济基本面、房地产业和住房企业产生不利影响 对于房地产行业来说，疫情将对房地产生态系统产生巨大影响 生产和供应方不能保证商品房的持续开发和上市。市场消费方受制于销售周期的无序，导致消费行为受到抑制。企业的业务方被困在现金支付中，运营速度变慢。大量企业面临生存问题。行业第一季度的营业额预计会遭受一定程度的损失 对于住房企业来说，这一流行病预计将在所有港口受到影响 在需求方面，购房需求的主动或被动释放力减弱，在疫情严重的地区更为明显；在发展方面，恢复工作的延误和劳动力的缺乏非常突出；在营销方面，线下销售办公室关闭，营销受到限制，付款受阻 在占领结束时，项目工期将会延迟或交付时间将会延迟，这将影响业主的满意度 在物业服务方面，客户对物业服务质量提出了更高的要求，这也是一个新的考验 当然，我们也认为疫情对房地产行业的影响是有限的。从时间维度来看，对短期市场的影响更大，影响周期预计为2-3个月；从空的角度来看，这种影响更集中在像湖北这样流行病严重的地区 据信，随着疫情的结束和预期的适度宽松政策的出台，对急需的自我改善的需求将首先被激活。投资改善和高端市场不是市场需求的绝对主力，它们受到流行病和房地产市场基本基调的影响。在联合行动下，消费需要很长时间才能恢复，短期内会有一定程度的交易下降，但随着中长期市场逐渐恢复正常，它们将继续保持稳定的发展趋势 三个问题:企业战略将如何调整？张鹏:经过这么多年的发展，房地产行业总体上是稳定的，但实际上，一步一步来是一个危险的游戏，环是一个危险的屏障，到处都是危险的海滩。企业的成长道路也充满荆棘和问题 一场“流行病”尚未解决，另一场“战斗”又开始了 阶段性问题总会得到解决，我们更加关注住房企业面临的中长期增长问题 用快速行动的组合策略解决短期问题，用差异化竞争力解决长期增长问题 关注当前的“战争流行病”，更重要的是中长期的“战斗” 着力从三个方面提高企业免疫力，努力、愚笨、努力 首先，保持一个安全边际，并精心安排现金流 我们认为，无论是短期还是长期，确保充足的现金流，实现现金流、负债率和利润率的铁三角平衡是重中之重 疫情爆发后，当代购房者也采取了丰富的措施，以确保现金流的稳定:(1)详细调整和安排全年资金的使用，充分利用外部政策支持，争取社会保障，租金和其他税收减免或延期付款，内部成本降低和效率提高，有效降低企业成本；(2)从工程进度来看，坚持以销定产，不要盲目赶工；(3)积极与银行业金融机构对接，拓展融资渠道，优化融资结构；提前计划，提前准备，抓住融资窗口 二，数字祝福，营销创新 疫情爆发后，房企采取了一系列创新营销策略，包括网上+线下整合、无理由退房等。这项政策的效果需要进一步检验 房企应该开始计划如何在疫情爆发后快速转变现有的网上有意客户。 预计对这一轮疫情抑制的需求将释放对补充的需求。企业应提前做好开业准备，抓住补货机会，促进项目销售 当代购房者也在体验中心开业后的第一时间制定了一系列营销政策和手段，为客户群做准备 让对外交通港口的体验中心与现代莫克口袋体验中心相连接，打开所有的通道 从2月14日开始，我们开始了无忧购房计划 目前总体效果是好的:一是订阅门槛较低，客户覆盖面较广；第二，不会有大规模的降价，这可以有效避免早期客户风险；第三，绿色健康建筑产品和绿色健康社区能更好地为顾客提供健康、安全、舒适的体验，社会认可度逐步提高 同时，线下也创造了一个无忧案例，实现了一系列安排，让客户在线体验互动和无忧购物，线下体验现场 第三，保持竞争力，增强抗风险能力 房地产业已经从粗放的“老三高”(高周转率、高杠杆和高去转型)转变为精细化经营的“新三高”时代 强调建筑的高舒适度、空的高活力和产品的高价值 流行病按下的暂停按钮也是该行业改正错误的机会。住宅企业应回归行业本质，打造差异化核心竞争力。只有差异化的核心竞争力才能更从容地应对风险，跨越市场周期 20年来，当代的居者有其屋一直专注于绿色科技地产的研究和实践，也建立了自己的差异化核心竞争力 20年来，我们不断完善绿色技术，从绿色建筑、科技建筑到健康建筑、百年建筑，从被动建筑和主动建筑到近零能耗建筑、净零能耗建筑和产能建筑。绿色技术的研究和实践将融入建筑的规划和设计，融入企业发展的脉搏 在这些背后是180多项工业专利、46项绿色建筑荣誉、22项绿色住宅区、美国leed-nd认证、良好建筑认证和其他荣誉 未来，当代购房者将始终坚持绿色科技发展战略，增强企业的应变能力，并继续稳步发展 四个问题:在疫情形势下，我们应该如何融资？张鹏:随着近期一些优惠政策的出台，房企应抓紧融资窗口期，合理安排年度现金流，完成新旧债务置换，降低融资成本，优化资本结构，确保现金流的安全稳定 当代地产在2月份成功发行了两张绿色优先票据，与2019年同期相比，利率大幅下降。这也表明市场投资者对公司稳定的财务状况和绿色技术发展前景继续持乐观态度 自2016年成为首家发行绿色债券的内地房地产企业以来，当代地产在过去4年中成功发行了8只绿色债券，成功实现了海外股票债券的全部绿色化和中国发行人在海外债券市场的几次突破 当代购房者认为，绿色可持续发展必须是未来社会的发展方向。作为国民经济的重要支柱和为社会提供建筑产品和建筑财富的重要产业，房地产业也将走向绿色之路。绿色健康建筑和当代绿色健康复合社区将代表未来房地产的发展方向 随着中国绿色金融体系和体系的逐步完善和升级，绿色金融和绿色债券也将得到更广泛的关注和认可，并且也将有利于绿色 投资布局、征地窗口期限？张鹏:随着疫情防控的稳定和最近出台的一系列房地产行业扶持政策，土地市场将逐步恢复稳定。房企应抓住征地窗口，重点布局一、二线城市和实力雄厚的三线城市核心区域。土地储备充足 2020年，当代购房者将继续坚持5+15+m的区域投资战略，重点关注长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群等五大城市群，以及Xi、南昌、太原、重庆、天津、苏州、南京、合肥、武汉、长沙、青岛、成都等具有投资潜力的二线城市。 以产业协同为主体，辅以并购、其他一、二级联动、公开招标拍卖、小盘股交易、品牌建设等方式，并行获取优质土地 产业协同是当代购房者继续打造核心竞争力的方向。它结合了当代硬技术、黑色技术和数字技术，还与外部战略伙伴合作，形成了一个政府欢迎、人民需要、科技高度前瞻性的绿色科技产业家园。 今年在股权合作和品牌建设方面也有很好的机会 特别是在疫情下，绿色健康的住宅产品越来越受到消费者的青睐 目前，无论是多种形式的股权合作还是无股权的品牌建设合作，都迎来了一个快速发展的时期 20年来，当代购房者一直在深入培育绿色技术。我们相信，绿色健康住宅是顺应市场趋势的产品，能够为合作伙伴带来更好的社会品牌，为股东创造更好的价值，为后流行时代的客户提供健康舒适的产品 六个问题:社区服务应该抓住什么机遇？张鹏:首先，房地产业的价值取向进一步增强 物业服务企业已经成为社区治理和防疫战线的核心基石和社区治理的重要基础，极大地弥补了基层政府人员的不足和社区信息掌握的不足 同时，物业企业在这场疫情中展现的专业能力和人性化服务进一步提升了行业形象，摆脱了传统的“安全”和“清洁”的形象，进一步凸显了其在城市运营管理中的价值 在这场疫情防控中，当代地产的第一地产也受到高度重视和积极部署 95个项目正在等待，4235名员工全部出动，360000名业主一起工作，2000万平方米的管理区域全部覆盖 大型采取封闭式管理，储备口罩采购，清洗消毒，防疫提示，网上免费门诊，小型采取疫情播报，门把手消毒等 第二，该行业的智能化程度将会提高 房地产业与智能技术的深度融合不仅为技术创新提供了新的应用场景，也极大地提升了传统服务业的智能化水平，实现了管理更高效、体验更友好的新服务模式 智能社区的覆盖率将越来越高，这将逐步降低房地产行业的劳动力成本，提高行业的综合盈利能力 作为一家绿色科技物业服务企业，第一物业坚持数字技术发展战略，通过引入四大技术系统:人工智能三维安全、人工智能主动关怀、人工智能技术家园和绿色科技人工智能社区云平台，构建科技人工智能社区 通过在人们容易聚集的地点和社区出入口等特定区域安装人工智能摄像头，可以自动进行人脸识别，并可以监控外国游客、老人和儿童等特殊人群。同时，可以为人群聚集和危险事件发出实时警报，以保护社区。以及社区中每个主人的安全 第三，该行业将逐步扩大其服务领域 房地产行业将从社区管理转向客户生活管理 随着疫情的发展，一方面业主会增加网上购物，更重要的是，物业在防疫过程中发挥的作用会增强物业与业主之间的信任。物业公司也将及时调整业务方向，客户生活领域的深度服务比重将继续增加。例如，可以扩大和推广在线和离线服务，如社区餐饮、采购、托管和家庭服务。业务拓展将促进品牌物业管理公司服务粘性和品牌价值的释放，这将有所帮助 在做好物业服务本质的同时，第一物业不断基于客户的个人需求，深入培育社区增值服务生态系统 基于全生命周期家居服务，我们为用户提供多种专业的线下服务，如包包入住、房屋租赁和销售、社区团购、社区家政、社区活动等。，并积极推出创新服务，如新的零售网上商城保险服务，以挖掘社区。同时，它给用户带来了更多的便利和惊喜 七个问题:发展路线是多样化的还是集中的？张鹏:支持企业长远发展必须是战略力量，关键是商业模式 现在房产公司面临着一个选择，是专注于房地产的主营业务还是多元化发展 当代购房者认为，第二和第三增长曲线对企业来说是必要的 然而，多元化发展必须是同心和多元化的，即一个产业是主体，多个产业是协调的 当代地产自成立以来，一直坚持绿色技术的发展道路，旨在打造“绿色技术+舒适节能+数字互联”的全生命周期工业家园 除了绿色科技地产开发的主营业务外，围绕新技术、新空房和新消费培育，已经孵化了40多家企业。目前，“航母+联合舰队”的发展模式已经形成，这将成为企业多元化经营布局的基础，也是企业的新技术，new/きだ 这一流行病既是危机也是机遇 抓住机遇，为机遇创造条件，做好充分准备，从企业和客户的角度进行更多的创新和尝试，有可能步入新的快速增长轨道 八个问题:如何培养企业治理的内在力量？张鹏:房地产行业已经从过去的粗放型增长转变为精益管理，并已回归到产品和业务的本质 不可预测的外部事件凸显了企业精益管理的重要性 企业需要建立并不断优化适合企业特点的流程和操作，实现企业管理和项目管理全周期的准确性和高效性 注重企业管理能力和科学决策的提高，减少不必要的成本和费用，使人、财、企业更有效率 当代购房者也在利用这个过渡期锻炼内劲，保持健康 一方面，是为了保证公司经营的绝对安全，整理企业的现金流量、投资计划和销售计划，以保证年度经营目标的实现 另一方面，它体现在企业的精细化管理上 采用视频会议和在线培训来巩固基本技能 最近，我们在内部推广了一项工作，拿出公司标准化产品线的典型项目，在内部进行干燥，寻找缺陷反馈，加强推广，检查差距，填补差距 问题9:为恢复工作和生产做了哪些准备？张鹏:在疫情爆发之初，公司迅速采取行动，响应国家和各级政府的要求，立即采取行动，发布专项工作通知和防疫措施 2月10日，公司总部正式恢复工作。为了最大限度地降低风险，公司采用了线上和线下办公室相结合的方式。公司制定了综合防控体系和措施，同时加强了公司内部员工的健康管理，定期检测体温，提供防疫口罩，持续关注员工健康 对于暂时不能来公司工作的员工，借助在线办公软件和企业在线信息系统，他们可以在不同的地方完成参与并进行相应的工作 各地区、各项目严格按照政府规定的复工时间和要求，发布项目复工日报，全面部署防疫措施，确保安全复工 第一财产是相当负责任的。对所有社区实行封闭管理，紧急采购口罩、消毒剂等防疫物资，对社区进行清洁消毒，为业主和访客提供防疫提示，开展网上专家咨询，每天梳理和播报疫情信息，然后协助工作人员采取预防措施，缓解防疫情绪，并计划重返工作岗位。 十个问题:流行病给你带来了什么想法？张鹏:流行病按下的暂停按钮引发了整个行业的冷静思考，思考我们的产品、社区和城市 当代购房者始终认为，企业社会价值的最大体现是为顾客创造健康的产品，为业主创造安全舒适的生活，为市民创造绿色可持续的城市 疫情过后，顾客会更加关注建筑物和社区的舒适、健康、安全和防疫 我们相信绿色健康建筑和绿色健康复合社区比传统建筑有更先进的设计和建设标准，为客户提供更舒适、健康、安全的生活环境，能够更从容地应对各种突发事件。我相信未来也会受到客户的青睐。 2003年，当代房地产发起了一项针对客户需求的调查 十七年过去了。今年2月初，疫情爆发后，我们在全国范围内开展了“绿色健康家园”调查，调查内容涵盖现有房屋的健康与安全、空房的组合、家居生活模式、社区环境、配套设施以及未来购房需求。样本量约为10万 2月28日，我们在北京举行了“当代绿色健康复合社区”的大型发布会，分享了目前阶段性的成果。顾客的户外需求集中在三个方面:无触摸按钮、优质社区医疗和物业服务；空居室的室内消毒功能、住宅的休闲多样性以及环境的舒适性和健康性日益受到重视；与此同时，在绿色生活配置中，恒温恒湿、空气体净化和水净化正处于关注的前沿 超过600，000人在线观看了会议，这深刻地表明，疫情的爆发将全国人民对家庭和社区的需求带回了安全、消毒、隔离、卫生和新鲜的焦点 根据过去20年积累的大量数据和c端市场的一线反馈，我们认为传统建筑产品需要在建筑设计、生活体验、施工和运营三个方面进行改造和升级，主要体现在以下三个方面:第一个方面是用绿色技术提升建筑设计，更多地思考如何将住宅产品与人居技术相结合，室内空空气是否洁净等 在过去，垃圾房，共享社区公共空，无线城市等。过去没有受到太多关注的，已经逐渐成为顾客的新需求 未来，硬技术将成为促进人类住区升级的工具 第二方面，舒适健康的空升级客厅 未来，客户将更加关注非接触快递、空燃气的健康与安全、排水系统和新风系统是否会造成空燃气的二次污染，以及玄关的清洁与消毒功能等。这些因素在过去被房地产开发商忽略了 第三方面，节能环保升级建设和运行 开发商开发的每一个产品都是这个城市不可分割的一部分。我们应该更加关注高效能源、清洁能源和综合能源是否节能降耗 开发者应该逐渐从制造业转变为科技企业，结合硬技术、黑技术和数字技术 未来，建筑产品不仅要满足人们的生活和居住需求，还要创造相应的社会价值 在这场流行病之后，我们对当代购房者坚持了20年的绿色、科学和健康的产品概念更有信心。未来，我们将继续努力建设更加绿色、健康和可持续的社区和产品，并不断引领客户的新生活方式。 绿色健康的建筑(社区)能够满足新时代人类住区的需求，更安全、更健康。这是未来传统建筑产品研发和升级的主要趋势，也是企业全新的价值属性，也将受到客户的青睐 见识

来源：39科技网