解局 | 华侨城210亿融资与文旅苦行

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据深圳证券交易所3月2日消息，华侨城集团股份有限公司2020年将向合格投资者发行公司债券的状态改为接受。

债券计划分期发行，首期不超过100亿元，期限不超过10年(含10年)。

一天后，3月3日，根据上海清算所的消息，华侨城集团有限公司计划在2020年发行第二期超短期融资券，发行金额为15亿元，发行期限为270天。

短短两天，华侨城集团抛出了210亿元的巨额融资计划，成为今年发行债券规模最大的房地产企业之一。

华侨城表示，债券募集的资金将用于偿还金融机构贷款、偿还公司债券和前期发行的利息，以及补充营运资金。

值得一提的是，受新冠肺炎疫情影响，以房地产和文化旅游为主的华侨城遭到了双方的攻击。

除了对楼盘销售的影响外，华侨城在1月25日关闭了在中国的所有景点，这是中国第一家完全关闭景点的大型企业，并停止举办各种春节活动。

业内人士指出，疫情对纯旅游型企业的影响最大，尤其是那些主要从事主题公园的企业，它们不仅无利可图，而且还要承担设备和资产维护费用。

或许是出于投资者和市场的疑虑，华侨城集团于2019年2月27日首次发布公告，内容包括销量、销售面积、新增土地存量和征地金额等。

华侨城还强调，将尽最大努力减少疫情对公司经济发展的不利影响，疫情不会对公司2020年第一季度的业绩产生重大影响。

事实上，信息披露不充分一直是华侨城a股股东不满的一个根源，这导致华侨城市值管理的薄弱。

我只是希望华侨城能主动透露一些信息。去年，经过股东的反复质询，管理层也表示今后将加强信息披露管理。

规模和融资

回顾过去的2019年，“买买”项目的持续购销成为华侨城最突出的特征，随着业务的不断拓展和调整，华侨城的负债也随之增加。

数据显示，2019年，华侨城一期新增土地项目47个，总建筑面积833.9万平方米，同比下降约4.46%。土地总价格约为747.75亿元，股权对价约为492.67亿元，约占股权的66%。

据视点房地产新媒体不完全统计，仅2019年10月，华侨城就花了111.47亿元，在南京、江门、武汉等城市储存了39.56万多平方米。其中，华侨城以21.88%的溢价获得武汉市青山区综合地块。

同时，OCT A 2019年共有53个主要销售项目，总销售面积251.96万平方米，同比增长22.05%。合同销售额达到862.42亿元，股权销售额达到641.55亿元。

根据这一计算，2019年华侨城的土地收购和销售比例达到77%，远远高于一般行业的50%。

出于这个原因，华侨城也在不停地融资。

数据显示，最近三年截至2019年9月底，华侨城集团负债总额分别为1182.93亿元、2167.12亿元、3047.39亿元和3804.08亿元。近三年末，计息负债分别为508.02亿元、1013.80亿元和1462.80亿元，分别占负债总额的42.95%、46.78%和48.00%。

此外，最近三年截至2019年9月底，华侨城集团的资产负债率分别为67.96%、67.22%、68.63%和71.81%，扣除预收账款后的资产负债率分别为58.60%、57.15%、58.64%和58.90%。

为了缓解资金压力，加快项目周转率，华侨城不得不陆续出售其项目股份。

2018年，华侨城转让了18家子公司的股权和一个资产包，是2017年的两倍多。

2019年，华侨城继续销售和销售的节奏。据视点房地产新媒体不完全统计，华侨城在此期间宣布计划转让位于昆明、重庆、襄阳、秦皇岛、深圳、上海、Xi等城市的19家子公司的股权，总转让价格超过100亿元人民币。

其中，去年年底，华侨城将上海苏河湾项目22.28亿元转让给赌王何超琼的女儿信德集团；此外，华侨城还计划以40.54亿元的底价转让重庆岳麓房地产100%的股权；计划以31.29亿元人民币转让陕西省息县新区5个商住区80%的权益。

尽管如此，在短期内，华侨城集团仍有债务偿还压力。

数据显示，最近三年及2019年1-9月，华侨城集团经营活动产生的净现金流量分别为9.73亿元，-152.44亿元，-173.21亿元，-127.96亿元。

此外，截至2019年9月底，华侨城集团一年内到期的短期贷款、其他流动负债和非流动负债分别为188.9亿元、373.85亿元、442.21亿元和519.96亿元。

因此，华侨城仍然需要持续的融资和输血。

吕雯禁欲主义

同时，近年来文化旅游业务布局的加快也是华侨城财务压力的根源之一。

此前，针对频繁的股权转让，华侨城曾表示，加快周转是公司的一项具体措施，以确保公司有更多的精力和资源专注于文化旅游业的发展和建设。

数据显示，在旅游方面，华侨城在北京、上海、天津、重庆、成都、武汉和南京等十多个城市拥有18个景点、24家酒店、1家旅行社和2个开放旅游区。2019年，共接待游客5209万人次，同比增长12%。

业内人士指出，文化旅游项目投资周期长、投资额大，因此资金回收周期较长，这将增加公司资金周转的风险。

从数据来看，就收入和毛利率而言，旅游业务的表现远远低于房地产。因此，它仍然是华侨城目前的文化旅游模式。

数据显示，2019年1月至9月、2018年9月和2017年9月，华侨城集团的房地产业务收入分别为206.35亿元、280.79亿元和226.47亿元，毛利分别为153.28亿元、194.81亿元和129.05亿元。毛利率为74.28%和69.38%。

同期，华侨城集团的综合旅游业务收入分别为151.99亿元、255.75亿元和226.47亿元，实现毛利61.86亿元、103.46亿元和96.58亿元，毛利率分别为40.70%、40.45%和42.65%。

尽管如此，华侨城并没有放慢文化旅游项目布局的步伐。

据华侨城集团官方网站称，仅在粤港澳大湾区，该公司就计划开发26个综合性文化旅游项目，预计未来总投资将超过1000亿元。

此外，在2019年云南华侨城会议一周年之际，华侨城新签约37个项目，总投资490亿元，其中文化旅游项目16个，城镇化项目9个，工业项目6个，美丽乡村项目6个。此前，华侨城已在云南签约60个项目，合同金额超过1000亿元。

显然，华侨城似乎决心专注于文化旅游，但华侨城仍然需要持续的禁欲主义才能迎来真正的春天。

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来源：39科技网