打着雄安概念，一家黄光裕“鹏润”山寨版地产商冲刺上市| IPO穿透?

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乐居金融王湘南来自香港

“鹏润地产”再现江湖。

鹏润曾经是国美地产的代名词。它承载着黄光裕的地产梦想，在过去十年间经历了借壳、转型等诸多传闻后，逐渐淡出公众视野。

但这个彭润不是另一个彭润。

它来自河北省著名的商业城镇保定市白沟镇。公司所有项目均位于熊岸新区附近的白沟新城和高碑店市。现在，实际控制人张中华正计划打着“雄安概念”的旗号去香港上市。

张中华实际控制员

张中华非常低调，在新闻报道或行业活动中很难找到他。

根据招股说明书，张中华现年46岁，在房地产开发行业拥有超过10年的经验。高中毕业后，他开始帮助家里做纺织生意。1998年，24岁的张中华开始买卖服装和电子产品，然后投资或参与各种领域。

2009年，张中华创办了河北鹏润房地产开发有限公司(以下简称“河北鹏润”)，此后一直担任公司首席执行官。同年，他的妻子李红加入本公司，自那时起一直担任财务总监，负责监督本公司的财务管理和预算。

河北鹏润是鹏润控股的国内经营实体，鹏润控股是上市实体。

天空调查信息显示，张中华的商业摊位足够大。除鹏润地产外，他还担任过5家公司的法人和8家公司的高管，业务领域包括汽车销售、小额贷款、驾驶员培训、企业管理咨询、豆制品研发、生产和销售、批发和零售、房地产中介服务等。“天眼风险”显示，张中华有118个外围风险，涉及异常操作和法律诉讼。

股权的持有和转移

在拓展业务领域的同时，张中华煞费苦心地转移其股份。

以河北彭润为例。成立初期，张中华和高秋生分别持有80%和20%的股份。高秋生为张中华持有股份。2011年，高秋生被杨取代。

2013年，将河北鹏润80%的股份转让给长盛投资和杜先生，杨将河北鹏润20%的股份转让给长盛投资。2017年12月，杜先生将其持有的河北鹏润5%的股份撤回并转让给长盛投资。

三天后，长盛投资将其在河北鹏润100%的股份转让给保定礼县。一年后，保定礼县将河北鹏润90%和10%的股权转让给张中华和他的妻子李红。

2019年4月，河北鹏润增资，引进投资者张明辉。张明辉出资人民币62.6万元，持有河北鹏润0.9999%的股份。提交招股说明书前，张中华、李红和张明辉分别持有鹏润89.1001%、9.9%和0.9999%的股份。

即使张中华计划赴港上市，他仍然喜欢使用“代理”操作。

2020年1月17日，张中华和李红与伟世通信托(新加坡)私人有限公司共同成立了一家家族信托公司。有限公司(作为受托人)。同一天，他们指示免费向长盛实业有限公司转让99股股份，相当于鹏润控股99%的股份。

长盛实业有限公司是长盛实业有限公司的全资子公司，是伟世通信托(新加坡)私人有限公司的“提名人”。有限公司，家庭信托的受托人。伟世通信托(新加坡)私人有限公司。有限公司以信托方式持有长盛实业有限公司的全部股份，受益人为张中华、李红、他们的子女及其他家庭成员。

表演过山车

河北鹏润于2009年在白沟新城开业，并于2015年将其业务扩展至高碑店市，这两个城市都是河北省保定市的行政区域。鹏润控股认为，两个地区都受益于京津冀区域协调发展的国家战略。此外，他们靠近熊安新区，并享有高增长潜力。

根据招股说明书，在熊安新区建设的消息公布之前，河北鹏润已经在白沟新城和高碑店市获得了相对较大的土地储备。截至2019年11月30日，上述两个区域的土地储备总建筑面积为776，700平方米。

但是，从财务报告反映来看，“熊安概念”似乎并没有带来稳定和高增长。过去几年，鹏润控股的业绩像过山车一样起伏不定。

根据招股说明书，在收入方面，截至2017年、2018年以及截至2018年10月31日和2019年10月31日的10个月，鹏润控股的收入分别为人民币3.57亿元、人民币2.24亿元、人民币4000万元和人民币5.63亿元。

2019年前10个月，收入同比激增1308%。鹏润控股表示，原因是交付的总建筑面积和确认的平均售价增加。

净利润方面，2017年、2018年和2019年前10个月，鹏润控股的净利润分别为9400万元、2200万元和2.22亿元。

在毛利率和净利率方面，2017年、2018年和2019年前10个月的毛利率分别为37.3%、28.5%和52.1%，净利率分别为26.4%、9.9%和39.5%。

本公司净资产负债率由2017年末的57.3%上升至2018年末的76.9%，至2019年10月31日下降至5.7%。负债率不高，鹏润控股的偿付能力如何？截至2017年底、2018年底和2019年10月31日，鹏润控股目前的比率分别为1.12、1.09和1.16，远低于行业平均水平。根据中国房地产评估中心的研究数据，上海、深圳和香港210家上市房地产企业的平均换手率为1.71。

收入猛增1308%，净资产与负债的比率从76.8%骤降至5.7%。在过山车般的表现下，鹏润控股能否成功登陆香港股市？

来源：39科技网