首创置业再发债 60亿私募背后的现金流管窥

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观点房地产网2019年，房地产调控政策更加严格，融资面继续收紧，许多企业面临财务压力；2020年初，受疫情影响，大企业推迟复工，线下销售部门关闭，交易量大幅减少......

对于房地产企业来说，现金流是生命线和根本。面对即将到来的偿债高峰，如何保证现金流的正常运行成为房地产企业的一个难题。

自2020年以来，龙湖、阳光城、嘉园国际、建业等房地产企业选择通过发行债券获得资金，首创置业也加入了发行债券的行列。

2月6日，根据上海证券交易所的消息，首创置业有限公司发行的2020年公司债券的状态更新为“已接受”。

根据数据，该债券是私人发行的，发行金额为60亿元。此前，首创置业表示，此次发行的所有国内公司债券将用于支付公司债务本息，公司将根据现有国内公司债券的到期情况适时发行债券。

在债务偿还高峰期的前夕，接受60亿元的公司债券可能会优化首创置业的债务结构，降低资本风险，给这家北京房地产企业打一针强心剂。

但这种私募债券背后隐藏着一家中型房地产企业的发展轨迹和资本策略。

再借60亿英镑的私人债务

在经历了2018年的强劲投资、规模热潮和快速周转之后，首创置业似乎在2019年放缓了脚步，今年在库存和杠杆率降低方面花了很多心思。

2020年，首创置业延续了前一年的稳健风格。今年以来，中国多次通过资本手段调整债务结构。

2月6日，首创置业私募债券状态更新为“已接受”，该债券的承销商/经理包括招商局证券股份有限公司、中国证券股份有限公司、第一创业证券承销与保荐有限公司、首创证券股份有限公司等。

事实上，早在2019年12月19日，首创置业就宣布发行该公司债券。

当时，首创置业宣布将分批或分批发行本金总额不超过60亿元的国内公司债券。公司债券的期限不应超过7年(含7年)，可选择一个或多个期限品种。计划向不超过200名员工的合格投资者发行。

2020年1月9日，债券第一次被更新为可接受，然后，经过几次波折，债券状态在2月6日再次更新。

金融分析师提到，目前首都房地产的债券只被上海证券交易所接受，利率还不知道。不过，他仍对近日房地产企业的债务利率高于1月初表示遗憾。

冼惠生国际金融总裁、丛总战略管理集团前创始人黄立冲也坦言，现阶段房企发行的债券大多是在农历新年前申请的。基于近期人民币贬值和武汉疫情的影响，申请发行债券的国家可能会放松审批，但投资者似乎对债券市场没有太大信心。

信心的缺失主要表现在高利率上，但奥卢资本首席投资官蔡金强却有不同的看法。在他看来，房地产企业发行的债券并不比以前贵多少，比以前高0.75到1个百分点，仍然在房地产企业的承受范围之内。

事实上，年产值要便宜得多，但现在只是贵了一点。

你为什么选择在这个时候发行债券？一些分析师认为，前几年的返乡潮可以为一些房企抽回资金，但今年的疫情打乱了房企的步伐。随着短期销售回笼资金的缓慢流动和房企偿债高峰期的临近，借旧还新已成为房企化解债务压力的主要方式。

自2020年以来，首创置业通过美元票据、配股计划和公司债券筹集了近90亿元。

除了60亿元人民币的私人债务，1月8日，首创置业宣布计划发行4.5亿美元的取款单。票据的票面利率为每年3.85%，使用期限为5.5年，发行价格为总面值的100%。；随后，1月22日，首创置业通过折价配股筹集了近25亿元人民币。

论资本现金流

今年以来的一个多月里，首创置业在资本市场上陆续募集资金。

现在债务比率处于安全水平。在2019年中期业绩会议上，首创置业执行董事兼总裁钟北辰向媒体表示，首创置业的各项经营指标，包括收款、偿付能力、未来发展前景和抗风险能力等，都非常健康。

自2019年下半年以来，首创置业通过资产支持证券、公司债券和中期票据筹集资金。随后，它经常出售其项目公司的股权以补充现金流。有一段时间，关于资本财产缺乏资金的争论非常激烈。

据视点地产新媒体不完全统计，去年下半年，首创置业通过出售项目股权和发行债券共筹集资金600多亿元。自2020年以来，首都房地产已经在资本市场筹集了近90亿元。

当然，资金紧张的说法不仅仅体现在外部融资手段上，我们还可以一瞥首创置业的财务报表。

数据显示，近年来，首都房地产的债务水平一直在上升。2017年，债务总额首次突破1000亿元，达到1094.9亿元。同年，公司的计息负债为601.49亿元。2018年，这两个数值继续上升，分别达到1315.16亿元和869.43亿元。

截至2019年中期，首创置业负债总额为1532.36亿元，计息负债超过1000亿元，计1023.72亿元。同期，公司资产负债率和净负债率分别达到78.44%和154.3%。

去年年中1500亿元的债务中，短期负债24.33亿元，一年内到期的非流动负债226.74亿元。同期，首创置业发行的公司债券、中期票据等债券中，271亿元应付债券即将偿还，存量资金373.87亿元。

对于资本资产而言，2020年的债务偿付仍是一个有待解决的负担。

来源：39科技网