华创证券：房地产稳态下短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大

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乐居财经讯李莉2月5日，华创证券恢复了2003年非典对房地产的影响。

事件:

截至2020年1月31日，共有9，826例新型冠状病毒感染确诊病例。新型冠状病毒流行是继2003年sars病毒流行后，我国发生的一次严重的公共卫生事件。通过回顾2003年非典疫情对房地产行业的影响，我们试图从政策、经济和基本面三个方面比较此次新冠肺炎肺炎疫情对房地产行业的影响。

评论:

1.2003年恢复-基本影响:非典导致2003年第二季度国内生产总值下降，主要影响消费，对房地产没有明显影响

受非典疫情影响，2003年第二季度中国国内生产总值增速明显放缓，但仅过了一个季度就迅速恢复。在此期间，它主要影响了消费行业，但对房地产投资、成交量和价格的影响相对较小。其中，房地产投资和销售领域仅在3月和4月经历了大幅放缓，但在5月得到了修复。2003年，房地产投资和销售面积的增长率分别高达+30%和+29%。值得注意的是，2003年，房地产处于行业快速发展的早期阶段+上半年宽松的货币政策+下半年确立房地产为支柱产业可能是2003年保持房地产基本面稳定的关键。然而，在2003年，中国香港的房地产市场相对低迷，这主要是由于1998年后亚洲金融危机的持续影响和短期非典疫情的蔓延。直到今年下半年流动性宽松，这种情况才见底。

2.2003年复牌-股票价格影响:啊房地产股票偏离了非典环境下的趋势，股票价格的变化更多的是由于流动性和政策的变化

2003年，在非典疫情开始蔓延期间，a股房地产处于上涨区间，h股房地产处于下跌区间；疫情完全暴露后，a股开始下跌，h股开始上涨。7月疫情基本控制后，a股仍在下跌，h股仍在上涨。ah房地产行业与非典的相反表现主要是由于流动性趋势的差异。2003年之前，中国经济有所好转，2003年8月之后，中国的流动性开始逐渐收紧。在经历了流动性紧张之后，香港在2003年开始逐步放松流动性。此外，在疫情中，优质房地产企业的股价表现较好。2002年11月至2003年12月，万科的绝对收入为33%，与深湾地产的收入相比为56%。总的来说，2003年的非典疫情与ah房地产基本面和股价之间没有直接的强相关性，业绩的差异更多的是由于流动性和政策的变化。

3.2003年与2020年的比较:新冠肺炎肺炎将在20年内对房地产产生负面影响，但预计反周期监管的灵活性也将增加

1)从基本面来看，2003年非典对房地产的影响有限，20年后新冠肺炎的肺炎将对房地产产生负面影响。虽然2003年非典疫情影响最大的是消费行业，对房地产行业的影响并不明显，但考虑到房地产行业处于行业快速发展的早期阶段，第一次被确立为支柱产业，流动性普遍宽松，考虑到房地产行业处于总需求的顶端，行业继续是严格政策控制的目标，整体行业环境不如2003年。因此，预计2020年新冠肺炎肺炎疫情对房地产行业的负面影响可能大于2003年。2)从政策角度来看，这种流行病将打破控制房地产和稳定经济之间的弱平衡，或者促进反周期监管的灵活性。2003年年中，中国经济处于复苏阶段，房地产被确立为支柱产业，带动了经济的快速发展。当时的经济结构以投资为主，非典疫情影响了消费，但对经济的负面影响有限；然而，到2020年，中国经济处于低迷阶段，房地产不能被视为刺激经济的短期手段。此时，经济结构主要是以消费为基础的，非官方肺炎疫情影响消费或对经济产生较大的负面影响。本来，中国目前的经济和金融压力有所增加，而这种流行病将进一步加剧经济下行压力，或者促进反周期监管的灵活性。

4.新建及销售的敏感性分析:20年内新建及销售面积同比预测分别下调至-1.4%至+2.0%/-1.9%至-4.5%

鉴于第一季度新建和销售的比例一直很小(15-19年第一季度的平均值分别为16.7%/16.3%)，如果新冠肺炎的肺炎疫情在第一季度得到有效控制，并考虑到后续购房需求的积累和低库存下的补货需求，后续销售和新建的负面影响也是可控的。考虑到2008年以来单个季度新开工建筑面积同比最大降幅为25%，预计2月和3月部分开工建筑面积同比降幅约为20-30%，我们假设2020年第一季度新开工建筑面积同比分别下降15%、20%、25%、30%和35%，预计全年新开工建筑面积将从原来预测的同比+4.6%下降到现有的我们假设在需求相对稳定的情况下，按照75%的下降率，新建筑对应的年销售面积将从原来预测的+0%下降到目前预测的-1.9%到-4.5%，放松调控政策的灵活性有望打开，从而增强需求的灵活性。

5.投资建议:房地产稳定状态下的短期扰动，或增加反周期调控的灵活性，选择资金多、商品多的优势房企

最近，由于肺炎在新冠肺炎的不断蔓延，一季度房地产市场的交易压力可能会持续，甚至对年销售额产生负面影响。然而，购房需求只是推迟了，而不是消失了，第一季度所占比例相对较小。预计整体销售负面影响可以得到控制；与此同时，新冠肺炎的肺炎疫情将进一步加大经济和金融压力，打破控制房地产和稳定经济之间的弱平衡，或进一步增加反周期监管的灵活性。考虑到2020年该行业目前表现强劲，估值仍处于较低水平，股息率仍处于较高水平，此外，政策弹性的开放也将带动估值弹性，维持该行业的推荐评级，更倾向于卖出好、控制杠杆、经营高质量的房企。以及具有避风港属性的物业管理企业，建议:1)住宅开发:融创中国、万科A、保利地产、金地、金科股份、中南建设；2)物业管理:招商引资、保利地产、新大正，建议关注:碧桂园服务、永盛生活服务、绿城服务、新城悦服务等。；3)商业地产:欢乐城和新城控股，建议关注龙湖集团、华润置地和中国国际贸易。

6.风险警示:新冠肺炎肺炎疫情影响超出预期，房地产调控政策收紧超出预期，行业融资政策收紧超出预期。

来源：39科技网