华泰证券：长期需求不改，稳态打破改善开启

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乐居财经讯李莉2月3日，华泰证券发布了一份关于非典对房地产的影响和新型冠状病毒疫情的影响的综述。

核心观点

非典对中国房地产市场有短期影响，其爆发期对房地产行业有一定的负面影响，但市场更依赖监管政策和流动性。疫情在传统的淡季从1月到2月爆发。我们认为，对房地产的需求只会推迟，不会消失，这将产生短期影响，但全年影响有限。打破房地产的稳定状态将加速空.反周期调整的开放从2003年非典对房地产股票的影响来看，该行业对流动性和监管政策更加敏感。2019年第四季度，房地产头寸略有反弹，开始估值修复，行业配置价值预计将在调整后继续实现。

非典对中国房地产市场有什么影响？这个过程很短，牛是不会变的

1998年后，中国房地产业迎来了一个快速发展的时期，非典对房地产业产生了短期影响。疫情爆发时，全国房地产销售面积同比增速在3-4月份有所下降，但疫情在5月份缓解后得到了修复，第二季度仍为+33%。在受影响最严重的三个省市中，北京3月份的绝对成交量和增长率仍然很高，4月份有所放缓，但5月份又有所上升，第二季度整体增幅为50%。广东的销售在1月和2月保持快速增长，并在3月和4月经历了短期的负增长，但在5月后继续恢复。第一季度和第二季度的总体增长率分别为+29%和26%。香港市场第一季度和第二季度的营业额分别下降了21%和31%，但香港市场在1998年亚洲金融危机后持续低迷，并在非典的影响下不断见底。2003年下半年，出现了一个长期拐点，然后继续上升。

非典如何影响房地产股票？监管政策和流动性有更大的影响

至于港股，在非典蔓延初期，房地产行业表现稳定，直到今年3月非典爆发，才出现4%的超额负回报。5月疫情得到控制，房地产行业迅速反弹，加上特区政府限制土地供应、限制公房建设、放宽流动性等优惠政策。下半年，恒生指数继续上升。对于a股而言，房地产监管的第一年始于2002年8月，该行业本身也存在政策压力。在3-4月非典爆发期间，深湾房地产指数显示3%和7%的超额负回报，但在5月疫情缓解后迅速反弹。6月份之后的再次调整可能与疫情没有什么关联，但这是央行121号文件加强房地产调控、收紧流动性的共同结果。但是，在调整中，产生仍然可以产生优秀的领先房地产企业，如万科和招商地产。

你如何看待这种流行病的影响？淡季的边际影响是有限的，稳定状态的突破打开了政策改善的空

受新型冠状病毒的影响，1月下旬，100多个城市关闭了销售办公室。1月份，前100家房地产企业的销售面积同比增长-7%，重点66个城市的销售面积同比增长-15%。目前，疫情仍在继续，无法预测何时会好转。然而，1月和2月是传统的房地产淡季，全国销售和建筑面积不超过全年的10%。2019年1月和2月的前5名房企销售额占全年的12%，低于3-4月和9-10月的17%和21%，边际影响相对有限。我们认为，对房地产的需求只会推迟，不会消失。疫情将在全国范围内得到预防和控制，预计未来随着疫情的好转，需求将逐步恢复。目前，经济下行压力越来越大，房地产的稳定局面可能被打破。未来，我们需要关注流动性、房地产监管和融资政策等一系列反周期调整。

短期冲击不会改变长期需求，但注意空的反周期调整

我们认为，对房地产的需求只会推迟，不会消失，而房地产稳定状态的打破将加速反周期调整/0/。2019年第四季度，房地产头寸略有反弹，并开始估值修复。继续关注建议:1 .融资顺畅的领先房企:万科A、金地等。；2.成长型住宅企业:中南建筑、法华股份、金科股份等。；3.现有资产的核心品种:欢乐城、招商局刮起和新大正。

风险预警:疫情发展的不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分住宅企业的经营风险。

来源：39科技网