现场 | 绿地与2019 张玉良回应转型、负债和风波中的董家渡

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观点房地产网在2020年的第一周，绿地控股迫不及待地成为首家披露业绩报告的上市房地产公司。

和往年一样，在结果公布后的第二天，即1月8日上午，忙碌的张玉良仍将在格陵兰总部与媒体见面，总结过去，展望未来。

与此略有不同的是，除了张玉良和董事会秘书王晓东外，格陵兰还专门派出了执行副总经理兼任务审计中心副总经理吴正奎，对格陵兰最近最受市场关注的财务状况做出回应。

据介绍，截至2019年底，绿地资产负债率比2018年下降1.55个百分点，达到87.94%，扣除预收账款后的负债率为81.46%。同时，格陵兰岛的净经营现金流为124亿英镑，连续15个季度为正数。

张玉良对此非常满意。作为一个万亿的企业，其负债下降了1个百分点，扣除预售款后，下降了2.25个百分点。这个数字在同行业的大企业中可能比较大，这是中央政府的要求，也是我们自己的要求。

63岁的张玉良总是带着象征性的微笑。无论是回应最近有关格陵兰岛的各种传言，还是应对复杂的市场环境，这位执掌万亿美元房地产企业的创始人向外界展示了他的信心。

据格林兰披露的数据，2019年，格林兰控股在海外成功发行27.2亿美元债券，推动资产证券化11.56亿美元，平均融资成本为5.6%，在行业内也保持较低水平，但仍略高于国有企业。

根据业绩报告，2019年，绿地年经营总收入为4225亿元，同比增长21%；利润总额305亿元，同比增长26%；归属于母亲的净利润为149亿元，同比增长31%。

其中，房地产和大型基础设施两大主营业务分别实现收入1947亿元和1866亿元，占绿地年收入的90%，金融业务实现利润35亿元，同比增长40%。

用张玉良的话说，今年绿地实现了高质量的增长。

稳定规模和减少债务

虽然各项指标都在逐步提高，但在销售为王的房地产中，销售始终是当前市场上判断房地产企业最重要的标准之一。

数据显示，2019年绿地签约销售金额为3880亿元，与2018年基本持平，签约销售面积为3257万平方米。其中，第四季度绿地签约销售额为1534.89亿元，同比增长27.3%。

很明显，通过第四季度的销售冲刺，格陵兰勉强错过了前六名的销售位置，但仍远未达到4000亿元的目标。此外，在2018年，格陵兰还提议在未来三年内保持5000亿元的平均房地产销售规模。

对此，张玉良表示，绿地提出的5000亿元是基于当时中国房地产行业的判断，但在2019年，绿地明确提出了4000亿元的目标，我们希望超过4000亿元，这是可以实现的。

至于绿地规模落后的结论，张玉良强调绿地的定位为房地产企业是主营业务，但绿地不再是单一的房地产企业，因为单一的房地产是不可持续的，因为绿地的行业地位不应该用单一的销售指标来衡量。至于销售的缺乏，有市场的原因和团队能力的原因，但总的来说他还是满意的。

对于2020年的销售目标，张玉良将继续保持谨慎。绿地的目标是稳步增加，但不会增加太多。我们注重质量和中长期竞争力。

根据业绩报告，2019年，绿地房地产主营业务年收入为1947亿元，同比增长21%；毛利率为28.6%，同比增长6%，比2016年20.65%的毛利率高出约40%。

此外，2019年全年共返还绿地3010亿元，其中住宅部分返还89%，同比增长4个百分点。

从区域来看，格陵兰三、四线城市的销售业绩增长迅速，占总销售额的51%，其中住宅销售额和面积分别增长了26%和35%，支付金额增长了41%，而一、二线城市贡献了49%的销售额。其中，在格陵兰岛的17个区域业务部门中，包括格陵兰岛香港、江苏、西北、浙江和上海在内的8个区域的销售额超过200亿英镑。

就新增土壤储量而言，绿地全年共收购项目108个，新增股本土地面积1805万平方米，股本建筑面积3508万平方米，土地总价款977亿元，新增总价值近4500亿元，平均楼面价格2439元/平方米。

除了开放的土地市场，绿地在2019年初以121亿元收购了董家渡，这也增加了一线城市核心区近100万个平地储备。

王晓东透露，截至2019年底，绿地总土地储备已达1.69亿平方米，其中在建1.13亿平方米，待建土地储备5609万平方米。

在继续减少债务的同时增加投资对绿色空间来说仍然是一个巨大的挑战。

据视点房地产新媒体报道，截至2019年底，绿地资产负债率较2018年下降1.55个百分点，达到87.94%。虽然处于较高水平，但在过去三年中呈下降趋势。

据吴正奎称，2020年，格陵兰将继续通过加速结转、增加利润、净资产和清算应付账款来减少负债。此外，二、三级企业在基金项目上也不排除引入投资者来分担资金压力。

市场稳定并在下降，房地产需要转型

不像万科的融合重点和业内大多数房地产企业谈论转型，随着房地产业务的缓慢增长，张玉良说，房地产需要多元化和转型。

从整体环境来看，张玉良指出，在过去的2019年，国民经济增长率下降，经济增长压力加大。除了一些行业的龙头企业和科技型企业外，它们都具有较好的竞争力和较大的成长性，大多数企业都比较困难。

至于2020年的房地产市场，张玉良表示，市场总量将下降，不会再上升。至于要放多少，我想有5-10%的可能性。此外，出于政策原因，城市更新也将推动市场。

尽管市场稳步下滑，但张玉良的绿色空间目标仍在稳步上升。他指出，绿地能够保持整体收入和利润的持续快速增长，主要依靠以基础设施为主要因素的传统产业。

房地产行业确实需要转型，而绿地在转型过程中实现了快速增长。我认为我们已经成功地转变了，并且正常地通过了。

从业绩来看，2019年绿地基础设施业务年经营收入1866亿元，同比增长47%，全年累计新增合同金额3766亿元，同比增长19%；金融业全年实现利润总额35亿元，同比增长40%；商贸业营业收入67亿元，同比增长91%。

根据张玉良的规划，在未来1-2年内，绿地大型基础设施业务将进入中国前五名，收入将达到4000亿元。

虽然它占据了格陵兰收入的一半，但与近30%的房地产业务毛利率相比，长期以来大型基础设施的毛利率不到5%，大大降低了格陵兰的整体利润表现。

在这方面，张玉良坚持认为，行业有利润率，不同的行业有不同的水平，这不能用同一标准来衡量，也不能简单地比较利润率，而是看它们在行业中是否高。据他透露，大型绿色基础设施的净资产收益率水平仍然很高。

值得一提的是，不久前，中国证监会的《新政》指出，大型a股企业应该开放分拆。

张玉良表示，其多元化业务是否会被拆分并逐一上市，将探索消费领域和基金领域，但这取决于时机。消费领域的价值很高，大型基础设施高于房地产，其次是酒店旅游，第三是大型基础设施，看看下一步，让我们先试一试。

和董一起应对强攻

回顾过去一年的绿地，从年初收购董家渡项目，到年底各种停工的传言，上海本土最大的房企一直处于“树欲静”的风暴之中。

对此，在会上，张玉良也一一作了回应。

外滩中心(董家渡项目)是一个非常好的项目。它的起源是城市更新，一些问题发生在我们接手的前企业家身上。我们对这个项目非常满意，接管后进展非常快。

据视点房地产新媒体报道，12月底，安信对董家渡项目的信托被延期，该产品的本金和预期收益将从2019年12月27日统一延期至2021年12月30日。

对此，绿地控股公开回应称，董家渡项目目前进展顺利，安信信托只是该项目的股东，其未能安排信托计划的支付与董家渡项目无关。

据张玉良称，该项目第一阶段的七栋建筑已经完工，一些房屋已经封顶，将进行预售。其他办公楼，有些超过200米，有些超过300米高，现在正全速前进。

事实上，作为集团的一个重点项目，格陵兰在接管董家渡的一年中，投入了大量的财力和精力来保证项目的开发和建设。

建设速度如此之快，以至于人们已经有四年没起来了，所以你就上去了。张玉良没有忘记讽刺。

另据了解，格陵兰目前持有董家渡项目50%的股权，但该项目尚未纳入上市平台的报告中。

对此，张玉良回应了房地产新媒体的观点，称我们将对董家渡项目进行整合，但我们还没有决定何时进行整合。是否收购下一笔股权取决于B方，因为这是一家项目公司。

对于武汉项目停工风波，张玉良方面继续回应称，当地的购物中心——九汉中心14万平方米的组团式建筑——已经开业，开业第一个月就接待了200万消费者。你说这栋大楼和大楼的下部已经开放了，我觉得这是个笑话。

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来源：39科技网