解局 | 龙湖美元债 信用评级江湖里悬殊的地产世界

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1月6日，龙湖集团成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票面利率为3.375%；4亿美元是12年期，票面利率为3.85%。

作为2020年的第一个发行窗口，债券市场最近异常繁忙。龙湖只是美元债券的发行者之一。包括碧桂园、龙光、禹州、合景泰富、徐汇、郑融和融创在内的许多国内房产都在海外市场筹集资金。

值得注意的是，龙湖发行的6.5亿美元票据吸引了欧洲和亚洲顶级资产管理公司、政府主权基金和银行的大量订单，并吸引了7倍于48亿美元的认购订单，这推动最终定价收窄了最近一次的银行间发行。

这是龙湖历史上两年期债券的最低利率，也是许多同行羡慕和痛恨的融资成本，因为高息债券侵蚀了许多房地产企业的利润。

数据显示，2019年上市的美元债券和当代地产3.5亿美元债券的利率高达15.5%，是近年来国内房地产企业海外融资的最高成本。泰和集团4亿美元三年期债券和法明集团2亿美元一年期债券的利率高达15%。

据不完全统计，2019年68只海外债券的利率均在10%以上(含10%)。

龙湖的利率是3.38%，现代住房拥有利率是15.5%。不同地方之间差异的秘密是什么？发行债券是一个选择和被选择的过程，利率与企业的性质、信用评级和盈利能力有关。

对于房地产企业发行债券也有一连串的蔑视。据业内人士透露，国有企业和央企在融资方面有着不可比拟的优势，包括中海、华润、保利、万科等有央企或国企背景的企业，融资利率在4%左右。

龙湖虽然是民营企业，但被评为投资级，其内部房间大多为bb或b级。融资成本与信用评级呈正相关，信用评级的差异是其广泛传播的重要原因之一。

据报道，2019年，龙湖被许多机构升级。4月份，穆迪在9月份将其评级展望上调至正，而标准普尔在前景稳定的情况下将其评级上调至bbb，而惠誉在前景稳定的情况下维持bbb评级。低利率债券被S&P评为bbb级，被穆迪评为baa3级，被惠誉评为bbb级。

另一方面，它在于充裕的流动性资金。奥卢资本总裁兼投资总监蔡金强在接受视点房地产新媒体采访时表示，海外资金的流动性仍然相对较强，尤其是来自自筹资金利率国家的资金。

观点房地产新媒体获悉，世界上近四分之一的投资级债券为负利率，欧美日国家资本过剩，因此他们渴望找到好的投资目标，从简单存款转向信用评级(安全)高的债券。

然而，由于债券市场高度专业化，许多美元债券被国内金融机构、海外对冲基金和私人银行认购。

上述知情人士表示，在全球负利率时代，收益率为3%的美国债券是疯狂抢食的目标，更不用说超过10%的波动趋势，这往往掩盖了中国债券市场的新汇率。

事实上，与收益率较低的发达市场相比，信用评级较高的龙湖公司发行的美元债券符合许多外国基金的投资要求。一位房地产金融家曾直言不讳地表示:“投资一点也不复杂，他买下了中国房地产的债务。”。

另一方面，信心也可能来自中国房地产销售的增长。根据视点指数，2019年全国商品房销售累计值将比2018年增长1.05万亿元，达到16.05万亿元，龙湖等龙头房企将继续扩张。

去年9月以后，销售超出预期，政策得到了改善。现在海外对整个内地的前景持乐观态度。蔡金强继续说道:

自2019年底以来，内部住房融资出现了破冰信号，例如，中国证监会批准R&F等房地产企业发行h股。

资本市场已经听到了鸡的舞蹈。最近，地产股普遍上涨，融创、万科、新城、招商局等地产股均在一段时间内达到高点。其中，融创1月3日的最高价升至49.55元，为上市以来的最高价。

作为春江水暖鸭的先知，房地产企业似乎感受到了春天的温度，迫不及待地开始了自己的资本计划。不过，蔡金强预测，今年内地发行的高利息债券数量将远低于去年。去年约为650亿美元，今年可能至多超过400亿美元。此外，发行债券的主要目的是借新债和偿还三四年前发行的债务。

供应减少，需求增加。这可能成为今年国内美元债务的情况。据相关统计，2020年，住房企业的美元债务达到431.77亿美元，2021年为448.15亿美元，2022年为392.8亿美元。

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来源：39科技网