2020物业分拆“头啖汤” 正荣服务赴港IPO与市场化挑战

本篇文章2812字，读完约7分钟

上个月，保利地产和时代邻里相继上市，保利地产的市盈率接近50倍。地产股背后的高估值仍让房地产公司趋之若鹜。例如，2018年上市的碧桂园服务、亚寿和新城悦都实现了100%的股价涨幅。

截至目前，已有近20家地产公司成功在香港上市。仅在2019年，就有8家房地产公司上市，从殷诚人寿到保利地产。万科地产也表示，它正等着看市场。

1月2日，郑融地产旗下物业公司郑融服务集团有限公司正式向香港联交所提交招股说明书，力争成为2020年香港首个上市的物业。

早在2019年9月，市场上就有报道称，郑融集团计划剥离其物业管理业务，在香港上市，预计筹资约1亿美元。

与大多数刚开始上市的物业管理公司类似，郑融也面临着过度依赖母公司和利润点过于单一的挑战。公司去年才进入全面市场拓展的第二年，管理面积仍只有3000多万平方米。

管道内面积和利润

郑融服务的历史可以追溯到2000年，当时欧宗荣和郑融集团在中国成立了郑融物业服务公司，为他们开发的住宅物业提供物业管理服务。自2004年起，他开始为福建省郑融房地产集团开发的住宅物业项目提供物业管理服务。2016年，总部将迁至上海。目前，在上海、福建、天津、江苏和江西有40多家分子公司。

据悉，郑融服务将由黄显志担任主席，首席执行官由黄亮担任。

截至2019年9月30日，郑融服务在34个城市管理着136个项目，覆盖长江三角洲地区、海峡西岸、中西部地区和环渤海地区。管理项目总建筑面积约2100万平方米，总承包建筑面积约3440万平方米。

视点房地产新媒体了解到，管理的总建筑面积从2017年12月31日的约940万平方米增加到2018年12月31日的约1260万平方米，并于2019年9月30日进一步增加到约2100万平方米。大部分业务集中在长三角地区、海峡西岸和中西部地区，管理的总建筑面积占管理物业总建筑面积的97%以上，业务过于集中。

虽然在过去两年中，管理的面积迅速增加，但与其他物业公司相比，郑融服务管理的面积并不大，规模也较小。

例如，不久前上市的时代小区，截至2019年上半年，时代小区共有物业管理项目204个，管理的总建筑面积也超过3470万平方米；2019年4月30日，就连殷诚人寿和物业管理公司也管理着1960万平方米的建筑面积。

收入方面，郑融服务从2017年的2.73亿元增加到2018年的4.56亿元，增幅为67.2%；从截至2018年9月30日的9个月中的3.21亿元增加到截至2019年9月30日的9个月中的5.17亿元，同比增长61.2%。

净利润从2017年的2030万元增加到2018年的3950万元，增长率为94.6%；从截至2018年9月30日的9个月中的人民币2859万元增加到截至2019年9月30日的9个月中的人民币7430万元，同比增长159.88%。

从利润和全年综合收益来看，2017年12月31日为2029.7万元，2018年12月31日为3952.4万元，2019年9月30日为7425.9万元。

此外，在2017年、2018年以及截至2018年9月30日和2019年9月30日的9个月中，郑融服务的总毛利率分别为25.8%、26.5%、26.5%和33.4%。毛利率逐渐提高到市场水平。

郑融服务的债务包括银行和其他贷款总额，分别为2017年12月31日和2018年12月31日、2019年9月30日和2019年11月30日的5亿元、5.2亿元、5.51亿元和5.51亿元。截至最后一个实际可行的日期，已经偿还了5.3亿元的银行贷款和其他贷款。

市场扩张正处于初级阶段

更具体地说，郑融服务有三条业务线，包括为住宅和非住宅物业提供清洁、安全和有序的物业管理服务；向非业主(主要是房地产开发商)提供的非业主增值服务，如联合营销服务、房屋清洁、前期规划和设计咨询；以及向业主和居民提供的社区增值服务，包括家庭生活、停车场管理和公共区域。

郑融服务在其招股说明书中表示，该公司已经建立了一个住宅+非住宅两轮驱动的商业模式。在这种模式下，它不仅管理住宅物业，还管理各种非住宅物业，如政府公共建筑、办公楼、工业园区和学校。

然而，目前由郑融服务管理的物业主要是住宅物业。截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年9月30日，住宅物业管理总建筑面积分别达到约870万平方米、1140万平方米和1310万平方米，分别占管理总建筑面积的91.6%、90.5%和62.6%。

住宅业务的最大供应商是母公司郑融房地产。在跟踪记录期间，郑融房地产开发的所有住宅物业都由郑融服务公司提供服务。

于2017年及2018年以及截至2018年及2019年9月30日止的9个月内，郑融地产开发的住宅物业管理收入分别占郑融服务公司住宅物业管理总收入的97.9%、92.5%、92.8%及88.9%。

然而，在非住宅业务方面，郑融服务专注于发展第三方市场。截至2019年9月30日，第三方开发商开发的非住宅物业管理总建筑面积约为95.8%。

招股说明书中还说明，郑融地产开发的非住宅物业管理建筑面积比例较低，主要是由于郑融服务于2017年9月收购江苏艾涛后，非住宅物业管理建筑总面积增加。

视点房地产新媒体了解到，近两年来，郑融服务在福建、江西、江苏、湖南、浙江、天津等地区赢得了许多第三方非住宅项目，并在不断拓展新的业态。2019年6月，郑融服务还宣布与苏铁地产合作进入高校物业管理领域。

数据显示，2019年第三季度，郑融服务新增17个项目，其中非住宅项目占88.2%。由此可见，郑融服务正努力赶上非住宅业务的成就。

事实上，郑融服务在第三方市场扩张中起步较晚。它始于2017年，直到2018年才全面拓展市场。根据招股说明书，第三方房地产开发商开发的项目管理总建筑面积从2017年1月1日的0平方米增加到2019年9月30日的约1090万平方米。

外联收入也从2017年的1740万元增加到2018年的6970万元，从截至2018年9月30日的9个月的5100万元增加到2019年同期的8160万元，增幅为59.9%。然而，扩张带来的收入仍需提高。

过度依赖母公司将导致单一的利润点，目前的郑融服务似乎仍然无法摆脱这样的批评。大部分收入仍然来自母公司提供的物业服务。

从数据可以看出，在2017年和2018年以及截至2018年9月30日和2019年9月30日的9个月中，郑融房地产开发项目提供的物业管理服务收入分别为1.29亿元、1.78亿元、1.33亿元和1.71亿元，分别占同期物业管理服务总收入的88.2%和71.9%。

就在三天前，郑融房地产与郑融服务公司签订了交付前物业管理服务协议。根据协议，在2020年、2021年和2022年，郑融房地产公司向郑融服务公司支付的管理服务费的拟议年度上限分别为2.5亿元、2.8亿元和3.1亿元。

来源：39科技网