5月商业地产资产管理创新力报告·观点月度指数

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观点指数本·岳光·达安世和吉辉资本在5月份中国商业地产资产管理创新排行榜上分别位居内地和非洲第一，两者都是规模最好的。海洋资本和领先展览凭借其当月的出色表现在榜单中占有优势。

就大宗交易而言，5月份的交易焦点仍在上海。根据意见指数的不完全统计，5月份只有3笔交易，但交易总额较4月份增加至152亿元，同比增长32%。

此外，5月份发行了首只无信托的单层spv结构CMB，表明中国的资产证券化政策和市场正在逐步成熟。随着reits公开发行的逐步放开，资产证券化市场的竞争将越来越激烈，各机构的专业管理能力和服务水平将逐步优化，从而进一步推动行业升级。

光大安石和吉辉资本登上海洋资本之巅，在展览月期间表现出色

本月，在5月份中国商业地产资产管理创新排行榜上，大安世和吉辉资本在中国内地和非洲排名第一，两者的规模都是最好的。海洋资本和领先展览凭借其当月的出色表现在榜单中占有优势。

5月初，海洋资本18亿元的小规模公开募股被更新为接受，不久之后，有消息传出，19.67亿元从光大资本手中收购了上海岳红广场。截至2019年6月底，海洋资本管理的基金规模为750亿元，投资项目42个，投资规模为436亿元。主要投资项目为一、二线商业地产、物流地产和数据中心。

在过去的三年中，海洋资本的房地产投资比例从2017年的1.12%增长到7.79%，增长了近七倍。营业收入方面，海洋资本2017年、2018年和2019年的营业收入分别为6.04亿元、8.04亿元和12.45亿元，归属于母亲的净利润分别为5.33亿元、2.07亿元和4.1亿元。2019年，其返还母公司的净利润超过30%，业绩优异。

海洋资本副总经理周岳在2019年底接受采访时表示，海洋资本近两年收回的四个旧城改造项目收入水平已经达到30%，资产管理规模预计将超过1000亿元，物流地产项目超过100万平方米，反映了海洋资本的房地产投资实力。

再看看非内部名单，在业绩发布会宣布后的两天内，股价上涨了约9%，许多大银行保持了买入评级，年度业绩仍然令许多投资者满意。

根据展览会年报，截至2020年3月31日止的一年内，净收入及物业收入分别为107.18亿港元及82.2亿港元，较去年同期分别上升6.8%及6.9%；可分配总额为59.65亿港元，同比增长4.23%；每基金单位可分配收入为287.19港仙，同比增长5.91%。

王，执行董事兼首席执行官在接受采访时表示，受香港疫情影响，他将考虑购买海外资产，实现多元化发展，分散投资组合风险。

随后不久，据6月10日报道，凌展正考虑以3.9亿英镑，即35亿元人民币，购买第二栋海外办公楼。该建筑位于伦敦金丝雀码头金融城的核心区域，占地面积约6880平方米，年租金收入约1880万英镑，租户平均租赁期约8.5年，无疑是一项高质量、收入稳定的资产。

作为亚洲最大的房地产信托基金，凌展一直坚持在香港发展，直到2015年才正式进入上海。直到2019年12月，它才第一次走出国门，其四分之三的房产是零售性质的，这对企业的多样性和抗风险能力来说不是好消息。在疫情爆发期间，伦敦写字楼的收购无疑是领先展会的一个良好开端，它将促进资产组合的多元化，并增加新的收入来源。

大宗交易在上海完成，阿里在狮城收获了84亿英镑的商业建筑

就大宗交易而言，5月份的交易焦点仍在上海。根据意见指数的不完全统计，5月份只有3笔交易，但交易总额较4月份增加至152亿元，同比增长32%。

最大的交易是阿里巴巴收购新加坡安盛保险大厦50%的股权。据报道，阿里巴巴的子公司lazada的总部就设在这里。所有租赁协议到期后，该商业建筑将被扩建，成为商业区的新地标。

另一笔总价值48亿英镑的大交易来自上海绿地外滩中心。该项目位于上海市中心，经历了相当的波折。2014年，中国民生投资有限公司支付了248.5亿元人民币购买该建筑所在的地块，但该项目在过去几年中一直未完成。由于中国民生投资有限公司的资金问题，其不得不在2017年和2019年分别将该地块的部分股份转让给安信信托和绿地集团，绿地集团作为交易商以121亿元人民币收购了该项目50%的股权。

自从格陵兰岛接管以来，计划中的11栋办公楼中的6栋已经成功售出。在上海银行之前，最近的交易是1月份对海通证券的收购。海通证券与绿地集团达成战略合作协议后，以13.6亿元收购b1大厦，每平方米成交价为8.49万元，比上海银行的9.26万元低9%。

根据第一太平戴维斯的数据，2020年第一季度，上海黄金地段的甲级写字楼租金为每平方米10.4元，同比下降1.3%，而黄埔区的租金则下降了2.9%。考虑到新办公楼的进一步扩建，不能排除将来进一步下降的可能性。然而，尽管疫情和库存对上海写字楼市场造成了影响，租金仍在持续下降。作为上海市中心的标志性项目，外滩绿色中心因其抗风险性仍广受欢迎。

同时，上海其他地区的写字楼也是投资者低价议价的好机会。

5月17日，海洋资本以每平方米35200元的平均价格，以19.67亿元收购了上海岳红广场。出卖人光大安石于2017年购买了该房屋。虽然交易金额没有公布，但根据北京办公网的信息，2017年凯科大厦被凯德置地以15.6亿元的价格售出，平均单价为3.85万元，该大厦距离岳红广场仅2公里。

2019年12月，距离岳红广场6公里的绿地国际广场以平均75100元的价格售出，徐汇区的整体平均成交价也维持在50000-75000元左右。可以看出，海洋资本收购岳红广场的价格相对较低。

第一个无信托的单层spv结构cmbs发行，资产证券化更进一步

5月22日，华泰证券(上海)资产管理有限公司作为计划经理和主承销商，在上海证券交易所成功发行三亚华泰人恒皇冠假日酒店专项资产支持计划，项目规模17.5亿元，优先发行利率3.8%。

这是中国第一个无信托单层spv结构的创新型cmbs项目。与传统的CMB信托专项计划双层结构相比，该项目直接将专项计划中的贷款债权转移，并将资产抵押给专项计划管理人，实现了优化交易结构、疏通渠道、降低企业融资成本、提高资产证券化发行效率的功能。

传统cmbs产品的发行一般采用信托+专项计划的双层结构设计，即金融家抵押房地产项目，发行资产支持证券进行融资，并以房地产价值和未来现金流作为还款来源。

典型cmbs双层结构设计

但是，此前国内政策不允许房地产登记机构接受银监会系统以外的机构作为房地产抵押登记的抵押人，不允许信托参与企业资产证券化业务，而作为资产支持证券发行人的证券公司或基金管理公司不属于银监会系统内的机构，因此有必要单独委托信托公司作为抵押人，导致国内双层结构的cmbs项目顺利发行。

为了解决这一障碍，国土资源部于2017年发布了国土资发[2017]12号文件，明确了房地产抵押登记主体的试点改革。在国务院办公厅2019年发布第34号《进一步推进政策自由化指导意见》后，系统外的金融机构也可以成为抵押人，单层商业银行有实施的可能。

另一方面，回顾4月10日，中国招商银行中信信托-南京世茂希尔顿酒店的首个专项资产支持计划在上海证券交易所成功发行。该项目还以酒店为抵押资产，总发行规模为7.1亿元，发行利率为4.98%，发行期限为18年。

自2018年10月起，限制信托发行企业资产支持证券的规定略有放宽，允许中信信托和华能桂信信托作为试点开展企业资产证券化业务。作为信托业发行的首个单层cmbs创新项目，有效拓展了中信信托的服务业务范围，对减少信托传统融资业务、提高信托专业管理水平具有重要意义。

两个单层资本市场相继发行，表明中国的资产证券化政策和市场正在逐步走向成熟。随着reits公开发行的逐步放开，资产证券化市场的竞争将越来越激烈，各机构的专业管理能力和服务水平将逐步优化，从而进一步推动行业升级。

来源：39科技网