前5月拿地分化：土拍狂欢、销售回升背后冷静的万科融创

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自新皇冠肺炎疫情爆发以来，国内土地市场先是大规模停市和延期，然后出现在小阳春，然后一夜之间继续升温。十亿地球拍卖变得越来越普遍。杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等二线城市频频称王，而北方、广州和深圳则加快升级。甚至200亿地球拍卖的门槛也偶尔被探索。

大大小小的房地产企业出现在各地的土地拍卖网站。有些人独自工作，更多的人寻求合作和双赢；或者轮流张贴布告，或者等着看疫情有没有变化，导致更多高质量的地块堆积在许多地方。有选择余地的住房企业开始四处寻找，选择最好的。

在面粉涨价的背后，毕万衡等龙头企业有意无意地避开了土地王。例如，一贯作风激进的融创甚至将土地收购的销售比例降低了70%。相反，低调行业中蛰伏的人已经一个接一个地展示了国王的轰炸。

仅在第二季度，朦胧如蒙娜丽莎的上海泰明贸易有限公司就以103.6亿元的价格出售了厦门新地王，龙光集团以116亿元的价格向中央国有企业财团施压，并从深圳人才安珠集团手中找到了前海家园。最后，年销售额约为200亿元人民币的和盛创展，在十天之内以180亿元人民币投入了北京四环路的无限家园。展望未来，算上香港土地财团以310.5亿元赢得的上海徐汇滨江西岸金融港地块，今年已经有四个数百亿的地王。

报复性征地不仅仅是戏弄。自1998年以来已经过去了22年，房地产已经成为国民经济的支柱之一。在疫情期间，上下游数百万员工和数千个产业链同样饥饿。

员工需要吃饭，企业需要发展，行业需要转型。如果没有土地储备或土地收购，哪里可以出售和支付？

五月关键词:销售反弹

受疫情影响，2020年第一季度房地产行业销售额下降了近20%-30%。进入第二季度以来，房地产企业销售额同比下降幅度一直在缩小。

根据视点指数统计，2020年5月，百强房地产企业销售总额为10927.2亿元，同比增长16.9%，比4月份增长22.7个百分点，月度销售增长率恢复正增长。

在前20家房地产企业中，17家房地产企业5月份的全口径销售额同比回升。其中，世茂地产同比增幅最高，为55.3%，5月份销售额为250亿元。

前五个月累计全口径销售规模扩大，排名前三的毕横宛宛超过2000亿元，超过恒大的碧桂园接近3000亿元。作为多年的老对手，融创与保利处于同一状态，分别为1405亿元和1525亿元，以200亿元位居第六。

销售反弹与疫情控制密切相关，并受到政府政策、资金到位等因素的深刻影响。

就政府政策而言，住房和投机仍然是工作的基调。然而，由于流行病的影响，公司税的减少和补贴支出的增加使政府面临财政压力，许多政府增加了土地供应；同时，放宽了土地出让条件，如允许延期支付土地出让金和推迟项目的启动和竣工期，为房企的周转赢得了时间。

在资金方面，住房企业通过整合资产组合、积极融资、销售回报等方式收回了资金。，并且已经从全面关闭中恢复。据国家统计局统计，1-5月，房地产开发企业资金达到62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1-4月缩小4.3个百分点。

其中，国内贷款10703亿元，下降0.5%；利用外资34亿元，增长15.3%；自筹资金2010.6亿元，下降0.8%；存款和预收款19479亿元，下降13.0%；个人住房抵押贷款达到10154亿元，下降0.9%。

对此，壳牌研究院高级分析师潘浩指出了两个原因:一方面，早期住房企业通过价格变化促进支付的效果逐渐显现；另一方面，住房企业到位资金利用外资同比增长15.3%。他认为，随着海外债券发行市场的复苏，预计未来外资仍将是房企资本补充的来源。

还值得注意的是，在疫情等因素造成的利率下行周期中，房地产企业估值低、业绩稳定的特点增加了保险等长期资金的吸引力，房地产股票的长期投资价值凸显，保险资金与房地产企业合作注入资金的案例增多。

其中，社保基金和养老基金对荣盛发展的持股分别增加了0.84%和0.43%，中国人寿对万科A的持股增加了1.13%，珠江人寿也出现在和盛创展大规模征地背后。

龙头企业态度差异化:毕横圈地冷静沉着

土地储备是所有销售的来源。总的来说，这些原因和动机逐渐提高了对市场稳定和商业预期的判断，这使得大多数住宅企业增强了收购土地的意愿。

在火热的土地拍卖浪潮中，土地王无疑是最引人注目的交易，而处于龙头地位的毕万衡荣等代表人物，更是备受关注。

根据视点指数统计，碧桂园和恒大除了在行业销售上轮番占据前三位外，前五个月新增土地储备1238.4万平方米，土地储备1014.3万平方米，主要集中在三、四线城市，土地收购销售比例在16%至21%之间。

仅5月份，恒大就储备了477万平方米，居行业第一。在新收购的30个地块项目中，投标价最高的地块是广州市增城区中心镇坑北村的两个还乡，总成交价为47亿元。

作为排名前五的常驻企业，万科和融创略显谨慎，其征地金额和新增土地储备面积远低于同行。

以万科为例。前五个月销售额为2471亿元，销售额约为2000亿元，但仅增加656.2万平方米土地储备。其中新增开发项目30个，其中60%来自招标、拍卖和拍卖收购，40%来自股权收购。累计征地金额342亿元，权益金额212.51亿元。

根据这一计算，万科前五个月收购的土地数量占销售额的13.8%，而去年全年的比例为30.88%。市场猜测，万科今年下半年将比上半年拿走更多的土地。

因大胆进取、热衷并购而受到市场关注的融创，仅前五个月就新增土地储备388.4万平方米，在房地产企业同业中排名第16位；其新增价值为528.3亿元，不到老对手保利的一半，比碧桂园和恒大低400多万平方米。

知情人士向视点房地产新媒体透露，融创在2019年活跃于一级和二级土地市场，节省了大量资金。他指出，充足的土地价值是融创在热潮中保持冷静的重要原因之一。

截至2020年3月27日，其现有土壤储量面积为2.39亿平方米，相当于3.07万亿元，其中82%以上的土壤储量位于一、二线城市；全年销售额达到8200亿元。

根据融创2020年6000亿元的销售目标，其土壤储存价值可支持4.2年的销售周期。根据第三方分析数据，融创的总土地储备价值略低于碧桂园，略高于恒大，后两者的可支持销售周期分别为3.1年和3.7年。

在这方面，基于融创地产现有的规模和质量，摩根士丹利、CICC、华创证券、中泰证券、东方证券、光大证券等研究机构均给予了强买入评级。

根据视点指数的不完全统计，融创今年在公开招标、拍卖和挂牌市场共收购了18块地块，主要集中在天津、杭州、武汉和南京等核心二线城市，高地价地块较少。按前五个月245亿元的土地收购量计算，比去年同期下降了70%。

5月份频频占据头条的关键词，既不是土地收购、文化旅游，也不是并购，而是两大事件，即金科持续减持并返还104亿元，乐视股份转让0元。

此外，对利润率的需求是万科和融创放缓土地收购的一个重要原因。不用说，万科管理层已经在第二条增长线上进行了多元化尝试，比如加入养猪业务。

至于融创，创始人孙宏斌在2019年年报会议上公开表示，要确保利润率，实现稳定增长。我们的管理重点必须是利润。当然，我们不想在销售排名上落后。保持前五名很好。

关于征地，孙宏斌只总结了八个字:选对地方，选对时间。

来源：39科技网